□本报记者 张昊

　呼之欲出的中国REITs近期取得新突破：4月29日，证监会网站发布的“行政许可事项——证券投资基金募集申请行政许可受理及审核情况公示”显示，一只名为“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”于4月22日被受理。这将是国内市场上首只公募REITs产品。接近万科的人士对中国证券报记者透露，鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金对接的基础资产有可能是万科前海企业公馆未来若干年的租金收益权。这一坐落于广东自贸区前海蛇口片区的办公项目，有可能成就中国房地产下半场的重要金融实践。

　第四类资产

　REITs是房地产信托凭证的英文简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。在成熟市场，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

　房地产作为深度影响宏观经济的重要行业，近年来围绕着房地产企业融资展开的措施不断推进，而是否放行REITs则成为一个敏感问题。在此之前，国内试水的REITs都以私募形式发行，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。鹏华前海万科REITs的受理很可能是放行REITs的重要信号。

　在公募基金公司里，鹏华基金对REITs似乎情有独钟。2011年，鹏华基金在3年研究的基础上开发了首只REITs投资基金——鹏华美国房地产基金。这是一只专门投资美国市场REITs的QDII。鹏华基金对REITs的产品储备也未停止，有消息说公司正在研究私募REITs产品。

　据了解，鹏华资产及鹏华国际业务团队均储备了具有丰富REITs研究和管理经验的高端人才，对境内外REITs模式的研究积累深厚，投资经验丰富，与境内外优秀REITs企业、研究机构、服务机构、监管层、行业协会等联系密切。鹏华管理层数年来持续重视创新产品的开发，并积极推进外部合作伙伴的创新协作，多种内在创新动力使鹏华基金成为公募REITs破冰者。

　REITs首秀

　就在鹏华前海万科REITs受理披露的前两天，4月27日，中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区正式挂牌。包括深圳海关、深圳检验检疫局、深圳国税局和深圳地税局在内的四个职能部门，又为新生的前海蛇口自贸片区送来了各种“礼包”，其中包括国税部门的10条创新措施和检验检疫局推出的8条改革措施。

　万科前海企业公馆正是为前海自贸区的企业而建。这里有全深圳首个低密度绿色低碳公园式办公环境，也是前海首个通过BOT方式实现快速启动、快速为企业提供实体办公场所的创新项目。万科于2013年8月BOT中标该项目，2014年6月竣工交付使用。根据公开资料，前海企业公馆总占地面积约9万平方米，预计总投资额约8亿元，投资人对该项目的BOT期限暂定为8年（含建设期），将于2021年9月到期，到期后项目将无偿移交前海管理局。

　按照前海管理局相关官员此前的表述，在未来入驻前海的企业中，“金融业占据绝对支配地位，除银、证、保、公募基金等传统金融业态外，大量PE、公募基金子公司、互联网金融、保理、小额贷款、要素交易市场等新型金融业态竞相出现，基本形成了创新支撑、良性循环、自我生长的金融生态圈。”而他们的办公物业本身也即将通过金融手段进行资产证券化。

　万科方面对中国证券报记者表示，对于运营周期较长的项目，通过REITs这种金融产品创新，有助于减少资源占用，盘活资金利用效率，这符合公司的发展方向。公司将继续以“金融化、重运营”为发展思路，积极寻求合作，提高为股东创造回报的能力。

　对于未来REITs在国内的发展，万科方面表示，REITs在国外的发展比较成熟，希望通过鹏华前海万科REITs，让更多的境内投资者也能熟悉这一金融产品，共同分享行业收益；对行业而言，REITs的出现，为拓宽融资渠道提供了更多可能，有助于推动行业健康发展。

　REITs大发展可期

　2014年，中信证券开发出两只私募领域的REITs，实现了这类产品在私募领域的破冰，但其市场交易量极低，某种程度上失去了REITs的交易功能。只有当REITs推向公共市场，其价值才能被凸显。

　推广REITs的好处显而易见。海通证券概括了REITs的具体特点：一是收益主要来源于租金和房产升值；二是大部分收益将用于分红；三是REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低；四是对政府而言，有利于其盘活社会存量房产，从而扩大税基。同时，政府庞大自持物业可通过REITs转成为租赁物业，既可帮助政府融资，也降低运营成本；五是对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税（免除企业所得税），从而提高物业的回报率，开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收；抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道；六是对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资。REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。

　目前，我国房地产开发资金46%来源于银行信贷，REITs可为开发商提供稳定的外部资金来源。开发商是典型的重资产运营，而REITs可加速商业项目变现，实现房企轻资产转型。REITs可分散投资，无需实物交割，从而极大地丰富了房地产管理和服务的内涵。海通证券估算，如果按照1960年美国REITs发展初期的规模占储蓄0.16％的比例看，未来我国发展REITs初期的规模将达704.88亿元。假设按照2010年美国上市REITs规模占储蓄17.25%的比例看，未来我国上市REITs规模将达7.72万亿元，对房地产资金来源替代率将增至16.34%。

　不过，投资REITs毕竟与投资房地产物业不同，两者的流动性不可同日而语，未来的风险也有所不同。同时，我国REITs发展存在制度障碍。美国REITs可免征企业所得税，目前我国没有且我国需缴纳资产出售或最终收益分配的土增税或资产转让所得税，这影响了其报率；其次，登记、上市交易和退出机制不完善。《信托法》、《公司法》相关部分不完善；此外，REITs产品审批流程复杂、资产评估难，缺乏REITs的投资、管理人才等。