□本报记者 马庆圆 张莉

　尽管利益的博弈仍在继续，但前海开发的大方向已经势不可挡。由于受益于多项先行先试政策，这块填海区域在规划建设之前就受到市场广泛关注，围绕前海开发建设以及可能涉及土地权属处置而受益的上市企业更成为资金关注的重点。

　随着前海土地改革的日益临近，土地的市场潜力也被逐渐放大。今年5月，有香港券商以3倍容积率、3万元人民币/平方米对前海拥有土地的三家企业进行估价，总估值高达4700亿元。分析人士指出，在前海及周边有土地和项目并有望参与前海基础设施和土地一级开发的国资企业与上市公司，也有望因前海辐射效应而直接受益。目前，不足15平方公里的前海规划区可谓寸土寸金，无论是投资者还是上市公司都对相关地块的升值潜力寄予厚望。

　“因为拥有前海规划区内的土地，我们这家子公司在市场上的价格已经是当初收购时的近三倍，这还是在前海土改政策尚未出台背景下的价格。”一家公司负责人表示，尽管前海的开发带来了子公司的股权升值，但公司并不急于通过转让兑现这部分收益，因为公司预计未来前海土改政策落地后，会给企业带来更大的受益空间。

　事实上，相关前海“涉地”上市公司大多数已经进行情况说明甚至澄清公告，中集集团称“未来该幅土地是否转为商业用地具有不确定性，尚待政府有关前海规划的最终确定”，广聚能源表示“本公司没有改变广聚亿升土地使用功能的计划”，深赤湾则解释相关地块“不属于储备及开发项目土地，不可转让获得土地收益，截至目前已基本完成开发”。但市场人士认为，在政策细则尚未完善的背景下，上市公司基于目前情况给出澄清公告合规合法。但是，前海开发是一盘“大棋”，并不以上市公司意志为转移。

　“以广聚能源为例，其全资子公司广聚亿升的7.1万平米土地全部位于前海规划区内，即使公司没有改变土地功能的计划，但前海开发是政府规划，如未来相关规划细则涉及到该地块，上市公司也只能‘被迫’增值。”一位资深市场分析师表示，随着前海开发的推进，这一地块的整体价值都将不断上涨，即便目前多数上市公司拥有的还是工业用地，其升值空间仍不容小觑。

　事实上，为了真正在前海开发中“分一杯羹”，上市公司也在积极探索开发方案。消息人士透露，按照中集集团提出的前海开发初步方案，未来中集拟将前海打造成为具国际竞争力的海洋航运金融中心，并引入中行及建行等金融机构，发展跨境人民币业务。这也对应创新要点中提出的“试行建设项目用地预申请和公告出让”，“提高单元规划和专项规划编制水平，深化规划控制要求，实行有条件的‘带设计方案’出让。创新产业用地用房管理，实行‘带管理方案’出让”，令上市公司参与前海开发更具可行性。

　此外，值得注意的是，围绕前海开发区为中心的周边区域土地也变得炙手可热，“大前海”概念辐射效应正在显现。据某大型地产公司内部人士透露，现在已经有不少开放商在蛇口港、妈湾区域拿地布局，并将以高端商业、住宅项目为主的“城市综合体”战略作为布局前海周边区域的重点发展方向。“尽管前海内部的开发空间受到严格限制，但前海整体金融中心概念仍然可以发挥磁场效应，吸引企业入驻，这也无疑抬升了前海周边土地的整体价值。”