□平安证券研究所 贾志 赵悦 

　　11月，银保监会向各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司等下发《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，允许保险资金投资公募REITs，这对于公募REITs而言可以起到积极的促进作用。

　　首批9只REITs产品于2021年6月7日成立，至今已有半年的时间。9只产品均在2-3日内便结束募集，发行总规模达到314.03亿元。从投资者构成来看，整体上以战略投资者为主，平均配售份额占比达到67%，网下投资者和公众投资者分别占据24%和9%。自6月21日上市以来，9只产品中有5只的收益率超过20%，有2只超30%，产品整体收益可观。

　　近期新发的2只产品也于11月29日开始募集，仅用了1日便募集结束。截至目前，收到审批材料的公募REITs还有2只，分别是国泰君安和华夏基金旗下产品（产业园区和高速公路）。

　　整体来看，REITs产品长期收益可观，运行稳定，发行也较为火热。那么，对于REITs这种创新的产品，普通投资者又该如何去挑选？在挑选产品前，首先应该了解影响产品价格的几方面因素：

　　相关行业政策。相关行业受法律法规及政策影响较大，可能由于相关中央或地方政府政策法规的变化，造成基础设施项目未来价值的变化。

　　基础设施项目运营情况。REITs投资集中度高，收益率很大程度上依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营情况等因素影响，导致实际现金流与测算现金流不符。

　　估值及现金流预测。一般对基础设施项目资产以现金流量折现法作为主要评估方法进行估值，鉴于相关假设、限定条件及事项等因素存在不可预期的变动，并不能完全精确反映未来现金流变化。

　　产品条款及运作模式。基金采取封闭式运作，封闭期内不开通申购赎回，只能在二级市场交易，投资者结构以机构投资者为主，可能存在流动性不足等风险。需要关注产品封闭期以及项目运作周期的设置。基金扩募需关注后续的有关细则。

　　税收政策调整。基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投资收益。

　　净值和价格波动。基金80%以上资产投资于基础设施资产支持证券，具有权益属性，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化引起基础设施基金净值波动。此外，基金在二级市场的交易价格由投资者买卖报价决定，受投资者偏好、市场流动性、舆论情况等影响，可能大幅偏离于基金净值，出现折溢价情况。

　　管理人管理经验。公募基金缺乏对底层资产的管理经验，超长存续期的风险管理是重要因素。公募基金此前擅长于权益市场的二级市场投资，对于类一级市场业务的存续期管理缺乏经验及人员储备，未来或将面临较大考验。

　　在具体挑选REITs产品时，投资者可以从以下维度进行优选：

　　第一，原始权益人综合实力。包括原始权益人主营业务、行业地位、持有或运营的同类项目资产规模、信用状况、内部控制制度等。

　　第二，项目自身情况。一是项目基本情况，包括项目所在地、行业、建设内容和规模、用地性质、开竣工时间、收入来源、资产范围、项目公司法人及其股权结构等。二是项目运营情况，包括项目运营时间；近3年资产收益、盈利、经营性净现金流情况；预计未来3年净现金流分派率及增长潜力情况等。

　　第三，运营管理机构实力。包括同类项目运营管理经验、配备的运营管理人员、公司治理和财务状况等。

　　第四，公募基金管理人实力。包括公募基金管理人在相关行业的综合实力、股东背景及资源禀赋、团队配备情况和历史项目管理经验等。

　　第五，产品条款。包括产品的期限、结构、投资者类型和占比、项目退出机制、扩募安排等。

　　综上，投资者可以根据项目自身和所处行业特征，以及适用于该行业的关键性评价指标，根据自身的需求和风险偏好选择适合的产品。