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　　■

　　注1：本公司持有福建省万福晟房地产有限公司50%股权，但本公司可以控制该公司系因该公司董事会3名成员中2名由本公司委派，同时根据公司章程，本公司具有51%表决权。

　　注2：本公司持有福建信泰钱隆房地产开发有限公司50%股权，但本公司可以控制该公司系因该公司董事会3名成员中2名由本公司委派，同时根据公司章程，本公司具有51%表决权。

　　注3：2014年11月，本公司与持有河南晟和祥实业有限公司5%股权的股东福州东方钱隆投资合伙企业（有限公司）签订股权托管协议，福州东方钱隆投资合伙企业（有限公司）将其持有的全部股权委托本公司管理，股权委托后本公司可以控制河南晟和祥实业有限公司。

　　注4：2017年7月，漳州鸿业同创房地产有限公司股东会决议决定其开发的项目由股东福建钱隆津晟投资有限公司（及其所代表的股东福建福晟集团有限公司）全权经营管理，福建钱隆津晟投资有限公司拥有项目公司财务并表权。

　　发行人主要子公司基本情况如下：

　　（1）福建六建集团有限公司

　　公司名称：福建六建集团有限公司

　　法定代表人：潘俊钢

　　成立日期：1993年12月12日

　　注册资本：150,000万

　　统一社会信用代码：91350100154381029T

　　住所：福州市鼓楼区水部龙庭路10号

　　经营范围：建筑工程、市政公用工程、公路工程施工总承包；建筑行业甲级工程设计；建筑装修装饰工程、地基基础工程、建筑机电安装工程、建筑幕墙工程、钢结构工程、消防设施工程、防水防腐保温工程、起重设备安装工程、古建筑工程、城市及道路照明工程、环保工程、预拌混凝土、电子与智能化工程、桥梁工程、隧道工程、模板脚手架工程、公路路面工程、公路路基工程专业承包（以上以资质证书为准）；园林绿化工程施工；施工机械维修；商品混凝土产品建筑工程机械和钻探机械及模板、架子的租赁；承包与其实力、规模、业绩相适应的国外工程项目，对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，福建六建集团有限公司总资产1,401,582.35万元，净资产621,386.53万元。2017年度，福建六建集团有限公司实现营业收入2,267,916.33万元，净利润80,001.54万元。

　　（2）福建福晟房地产开发有限公司

　　公司名称：福建福晟房地产开发有限公司

　　法定代表人：潘伟明

　　成立日期：2004年04月23日

　　注册资本：30,000万

　　统一社会信用代码：91350000761754843Y

　　住所：福建省福州市鼓山镇前屿街职工培训中心

　　经营范围：房地产开发；商品房销售，房地产中介，物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，福建福晟房地产开发有限公司总资产473,011.76万元，净资产160,853.04万元。2017年度，福建福晟房地产开发有限公司实现营业收入153,793.33万元，净利润1,454.86万元。

　　（3）福建福晟钱隆房地产开发有限公司

　　公司名称：福建福晟钱隆房地产开发有限公司

　　法定代表人：叶秋莺

　　成立日期：2013年06月17日

　　注册资本：25,600万

　　统一社会信用代码：91350623070872373Y

　　住所：福建省漳州市漳浦县绥安镇金浦大道与文昌路交汇处钱隆首府营销中心

　　经营范围：房地产开发、商品房销售、房地产中介、物业服务。（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，福建福晟钱隆房地产开发有限公司总资产194,487.74万元，净资产70,663.79万元。2017年度，福建福晟钱隆房地产开发有限公司实现营业收入135,731.32万元，净利润23,846.61万元。

　　（4）福建晟隆房地产开发有限公司

　　公司名称：福建晟隆房地产开发有限公司

　　法定代表人：潘伟明

　　成立日期：2006年09月27日

　　注册资本：30,500万

　　统一社会信用代码：91350100793760543G

　　住所：福州市晋安区新店镇南平路中段金城投资区工业中心金城楼三层

　　经营范围：房地产开发,销售；物业管理。（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，福建晟隆房地产开发有限公司总资产74,486.41万元，净资产61,276.44万元。2017年度，福建晟隆房地产开发有限公司实现营业收入1,280.61万元，净利润-1,064.30万元。

　　（5）福建玮隆房地产开发有限公司

　　公司名称：福建玮隆房地产开发有限公司

　　法定代表人：潘伟明

　　成立日期：2006年08月10日

　　注册资本：25,500万

　　统一社会信用代码：91350105791768381Q

　　住所：福州市马尾区江滨东大道108号403A（自贸试验区内）

　　经营范围：房地产开发、销售；物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，福建玮隆房地产开发有限公司总资产67,755.22万元，净资产56,706.82万元。2017年度，福建玮隆房地产开发有限公司实现营业收入908.41万元，净利润413.27万元。

　　（6）福晟钱隆广场（福建）商业管理有限公司

　　公司名称：福晟钱隆广场（福建）商业管理有限公司

　　法定代表人：潘伟明

　　成立日期：2010年09月06日

　　注册资本：54,500万

　　统一社会信用代码：91350100561662020B

　　住所：福州市台江区长汀路6号福州高校科技孵化园5层501室

　　经营范围：商业管理；企业管理；物业管理；绿化养护、绿化工程施工。（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，福晟钱隆广场（福建）商业管理有限公司总资产576,543.83万元，净资产219,698.40万元。2017年度，福晟钱隆广场（福建）商业管理有限公司实现营业收入461.66万元，净利润-7,023.31万元。

　　（7）福州福晟房地产开发有限公司

　　公司名称：福州福晟房地产开发有限公司

　　法定代表人：潘伟明

　　成立日期：2009年12月02日

　　注册资本：66,656万

　　统一社会信用代码：91350121696643572Q

　　住所：福州市闽侯县上街镇源通东路118号福晟学府一期3#1层6店面

　　经营范围：房地产开发，商品房销售，房地产中介，物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，福州福晟房地产开发有限公司总资产208,607.65万元，净资产117,154.80万元。2017年度，福州福晟房地产开发有限公司实现营业收入51,403.70万元，净利润11,312.41万元。

　　（8）淮安福晟房地产开发有限公司

　　公司名称：淮安福晟房地产开发有限公司

　　法定代表人：陈伟红

　　成立日期：2011年06月16日

　　注册资本：15,000万

　　统一社会信用代码：91320891576708001E

　　住所：淮安市经济技术开发区海口路9号1幢2103室

　　经营范围：房地产开发、销售。（凭资质经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，淮安福晟房地产开发有限公司总资产153,578.07万元，净资产47,337.09万元。2017年度，淮安福晟房地产开发有限公司实现营业收入188,234.04万元，净利润39,231.88万元。

　　（9）漳州福晟房地产开发有限公司

　　公司名称：漳州福晟房地产开发有限公司

　　法定代表人：陈和杰

　　成立日期：2009年12月30日

　　注册资本：50,000万

　　统一社会信用代码：9135060369902104XR

　　住所：漳州市龙文区景山村福晟·钱隆学府毅达莘园17幢D04-D05店面

　　经营范围：一般经营项目：房地产开发和经营，物业服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，漳州福晟房地产开发有限公司总资产285,499.90万元，净资产57,651.50万元。2017年度，漳州福晟房地产开发有限公司实现营业收入125,021.03万元，净利润6,423.69万元。

　　（10）漳州钱隆房地产开发有限公司

　　公司名称：漳州钱隆房地产开发有限公司

　　法定代表人：叶秋莺

　　成立日期：2013年06月21日

　　注册资本：87,000万

　　统一社会信用代码：913506230708867916

　　住所：漳州市漳浦县绥安镇金浦大道与文昌路交汇处（福晟钱隆首府营销中心）

　　经营范围：一般经营项目：房地产开发、商品房销售、房地产中介、物业服务 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，漳州钱隆房地产开发有限公司总资产223,706.50万元，净资产104,269.92万元。2017年度，漳州钱隆房地产开发有限公司实现营业收入123,785.98万元，净利润19,176.67万元。

　　（11）漳州玮隆房地产开发有限公司

　　公司名称：漳州玮隆房地产开发有限公司

　　法定代表人：陈和杰

　　成立日期：2013年10月28日

　　注册资本：30,000万

　　统一社会信用代码：91350603081610555M

　　住所：福建省漳州市龙文区景山村福晟 钱隆学府毅达莘园17幢D01-D05号店面

　　经营范围：房地产的开发和经营；物业服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，漳州玮隆房地产开发有限公司总资产135,523.66万元，净资产9,145.66万元。2017年度，漳州玮隆房地产开发有限公司实现营业收入9,049.15万元，净利润-1,468.77万元。

　　（12）福建福晟东升房地产开发有限公司

　　公司名称：福建福晟东升房地产开发有限公司

　　法定代表人：程洪微

　　成立日期：2016年08月19日

　　注册资本：5,000万

　　统一社会信用代码：91350100MA34ABYC5L

　　住所：福建省福州市仓山区仓山镇牛眠山巷46号一层

　　经营范围：房地产开发经营,房地产中介服务,物业管理服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，福建福晟东升房地产开发有限公司总资产274,432.98万元，净资产4,379.15万元。2017年度，福建福晟东升房地产开发有限公司实现营业收入0.00万元，净利润-466.77万元。

　　（13）福建联丰房地产开发有限公司

　　公司名称：福建联丰房地产开发有限公司

　　法定代表人：潘伟明

　　成立日期：2007年12月12日

　　注册资本：40,000万

　　统一社会信用代码：913501216692699416

　　住所：福州市闽侯县上街镇源通东路118号福晟学府一期1#1层08店面

　　经营范围：房地产开发、销售,物业管理（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，福建联丰房地产开发有限公司总资产374,427.34万元，净资产41,680.67万元。2017年度，福建联丰房地产开发有限公司实现营业收入3,145.82万元，净利润-5,583.29万元。

　　（14）福建拓福房地产有限公司

　　公司名称：福建拓福房地产有限公司

　　法定代表人：潘伟明

　　成立日期：2013年11月28日

　　注册资本：5,000万

　　统一社会信用代码：91350000084315105E

　　住所：福建省福州市仓山区下渡街道连江南路5号1#楼第2层

　　经营范围：房地产开发经营；房屋租赁；物业管理；园林绿化工程的设计、施工；建筑材料及装饰材料的批发、零售。（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，福建拓福房地产有限公司总资产119,137.27万元，净资产2,430.16万元。2017年度，福建拓福房地产有限公司实现营业收入0.00万元，净利润-2,066.34万元。

　　（15）河南晟和祥实业有限公司

　　公司名称：河南晟和祥实业有限公司

　　法定代表人：林栋

　　成立日期：2014年09月11日

　　注册资本：20,000万

　　统一社会信用代码：914100003174273440

　　住所：郑州市高新区科学大道57号动漫基地4号楼22层338室

　　经营范围：房地产开发与经营；城中村及旧城改造项目建设施工，棚户区改造建设施工（不包含爆破施工）；物业管理；房屋租赁

　　截至2017年末，河南晟和祥实业有限公司总资产365,805.56万元，净资产-1,110.95万元。2017年度，河南晟和祥实业有限公司实现营业收入0.00万元，净利润-5,377.32万元。

　　（16）深圳福晟地产有限公司

　　公司名称：深圳福晟地产有限公司

　　法定代表人：陈伟红

　　成立日期：2014年09月10日

　　注册资本：10,000万

　　统一社会信用代码：914403003195217723

　　住所：深圳市宝安区新安街道兴华路南侧龙光世纪大厦2栋1405至1408

　　经营范围：对房地产、工业、商业、农业的投资（具体项目另行申报）；在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营；物业管理；建筑材料、五金交电的批发。

　　截至2017年末，深圳福晟地产有限公司总资产160,567.59万元，净资产10,002.09万元。2017年度，深圳福晟地产有限公司实现营业收入0.00万元，净利润2,973.56万元。

　　（17）天津钱隆房地产开发有限公司

　　公司名称：天津钱隆房地产开发有限公司

　　法定代表人：刘飞

　　成立日期：2011年05月04日

　　注册资本：43,000万

　　统一社会信用代码：911201125723423213

　　住所：天津市津南区北闸口电子工业园俊凌路9号经济发展中心内3002-61

　　经营范围：房地产开发与经营；物业服务；以自有资金对房地产业、餐饮业、广告业进行投资。（以上经营范围涉及行业许可的凭许可证件，在有效期限内经营，国家有专营规定的按规定办理）

　　截至2017年末，天津钱隆房地产开发有限公司总资产157,403.14万元，净资产38,056.37万元。2017年，天津钱隆房地产开发有限公司实现营业收入592.32万元，净利润-1,997.13万元。

　　（18）漳州福晟钱隆房地产开发有限公司

　　公司名称：漳州福晟钱隆房地产开发有限公司

　　法定代表人：叶秋莺

　　成立日期：2011年06月03日

　　注册资本：25,000万

　　统一社会信用代码：91350623574744885Q

　　住所：福建省漳州市漳浦县绥安镇金浦大道与文昌路交汇处钱隆首府营销中心

　　经营范围：房地产开发（凭资质证书开展经营活动）；商品房销售、房地产中介、物业服务。（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，漳州福晟钱隆房地产开发有限公司总资产209,331.90万元，净资产41,572.06万元。2017年，漳州福晟钱隆房地产开发有限公司实现营业收入127.09万元，净利润4,534.13万元。

　　2、发行人参股公司情况

　　截至2018年6月末，发行人拥有32家参股公司，参股公司基本情况如下：

　　单位：万元

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　　■

　　发行人主要参股公司基本情况如下：

　　（1）福州市万弘房地产有限公司

　　公司名称：福州市万弘房地产有限公司

　　法定代表人：张平

　　成立日期：2016年12月09日

　　注册资本：1,000万元

　　统一社会信用代码：91350100MA2XUBY6XN

　　住所：福建省福州市仓山区建新镇阵坂村金山投资区综合楼四层

　　经营范围：房地产开发；工程管理服务；房屋租赁。（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，福州市万弘房地产有限公司总资产74,106.07万元，净资产677.04万元。2017年度，福州市万弘房地产有限公司实现营业收入0.00万元，净利润-322.95万元。

　　（2）福州首开瑞泰房地产开发有限公司

　　公司名称：福州首开瑞泰房地产开发有限公司

　　法定代表人：苏新

　　成立日期：2016年09月07日

　　注册资本：10,000万元

　　统一社会信用代码：91350100MA34AN1A11

　　住所：福建省福州市仓山区螺洲镇螺洲街10号一层

　　经营范围：房地产开发经营；销售商品房；物业管理；装饰装修工程设计施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，福州首开瑞泰房地产开发有限公司总资产240,113.13万元，净资产8,830.90万元。2017年，福州首开瑞泰房地产开发有限公司实现营业收入0.00万元，净利润-229.34万元。

　　（3）华润置地（福州）投资有限公司

　　公司名称：华润置地（福州）投资有限公司

　　法定代表人：孙成

　　成立日期：2013年12月26日

　　注册资本：20,000万元

　　统一社会信用代码：91350100087415160F

　　住所：福建省福州市鼓楼区洪山镇乌山西路318号洪山科技园创业中心大厦第二层

　　经营范围：对房地产业的投资；房地产开发、销售、租赁；物业管理、酒店管理及咨询。（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至2017年末，华润置地（福州）投资有限公司总资产26,022.60万元，净资产20,080.59万元。2017年，华润置地（福州）投资有限公司实现营业收入0.00万元，净利润29.22万元。

　　六、发行人股东及实际控制人的基本情况

　　（一）发行人的股权结构

　　截至本募集说明书摘要签署日，发行人股权结构如下图所示：

　　■

　　（二）发行人控股股东的基本情况

　　截至本募集说明书摘要签署日，福晟集团直接持有发行人100%的股份，是发行人的控股股东。福晟集团成立于2007年5月21日，是一家以建筑施工和房地产开发为主要业务，横跨建材贸易、城市运营、金融担保、物业管理等多个行业的大型综合性集团企业。

　　截至2017年末，福晟集团有限公司经审计的资产总额为641.77亿元，其中流动资产552.42亿元；负债总额为486.75亿元；所有者权益合计为155.02亿元，其中归属于母公司的所有者权益为110.29亿元。2017年度，福晟集团有限公司实现营业收入289.64亿元，净利润12.90亿元。

　　截至本募集说明书摘要签署日，福晟集团有限公司所持发行人股权不存在质押情况。

　　（三）发行人实际控制人情况介绍

　　1、实际控制人的基本情况

　　截至本募集说明书摘要签署日，发行人的实际控制人为潘伟明先生，通过福晟集团持有福建福晟90%股权。最近三年及一期，发行人实际控制人未发生变更。

　　潘伟明，男，汉族，1964年出生，中国国籍，广东省从化市人，工商管理硕士学位，中共党员。潘伟明先生2004年率核心团队进入福建市场并创办福建福晟集团，现任福晟国际控股集团有限公司（股票代码：00627.HK）董事会主席兼执行总裁、福晟集团董事局主席、福建六建集团董事、广州云星集团总裁、福建省广东商会会长、中国房地产开发商协会副会长、福建省房地产业协会副会长、福建省老龄事业发展基金会副会长、福州企业和企业家协会副会长、广州市第十四届人大代表、广东省房地产业协会副会长、广东从化市民营企业协会副会长、广东从化市私营企业协会副会长等。

　　2、实际控制人对其他企业投资情况

　　截至本募集说明书摘要签署日，实际控制人潘伟明先生其他主要对外投资企业情况如下：

　　单位：万元

　　■

　　七、发行人独立经营情况

　　发行人严格按照《公司法》、《证券法》等有关法律、法规和《公司章程》的要求规范运作，逐步建立健全公司法人治理结构，具有独立、完整的资产和业务体系，具备直接面向市场独立经营的能力：

　　（一）业务独立

　　发行人拥有独立、完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力，持有从事经核准登记的经营范围内业务所必需的相关资质和许可，并拥有足够的资金、设备及员工，不依赖于控股股东。

　　（二）资产完整

　　发行人资产完整，与控股股东产权关系明确，资产界定清晰，拥有独立、完整的生产经营所需作业系统和配套设施，合法拥有与生产经营有关资产的所有权或使用权。发行人对其资产拥有完全的控制权和支配权，不存在资产、资金被控股股东占用而损害本公司利益的情形。

　　（三）人员独立

　　发行人设有独立的劳动、人事、工资管理体系。公司的董事、监事和高级管理人员均按照《公司法》、《公司章程》等有关规定产生，履行了合法的程序。

　　（四）财务独立

　　发行人实行独立核算，拥有独立的银行账户，依法独立纳税。发行人设立了独立的财务部门，配备了独立的财务人员，履行公司自有资金管理、资金筹集、会计核算、会计监督及财务管理职能，不存在控股股东干预财务管理的情况。

　　（五）机构独立

　　发行人法人治理结构完善，董事会依照相关法律、法规和《公司章程》规范运作，各机构均依法独立行使各自职权。公司根据经营需要设置了相对完善的组织架构，制定了一系列规章制度，对各部门进行明确分工，各部门依照规章制度和部门职责行使各自职能，不存在控股股东直接干预本公司经营活动的情况。

　　八、发行人法人治理结构

　　截至本募集说明书摘要签署日，发行人已按照《公司法》等有关规定制定了《福建福晟集团有限公司章程》。根据该章程，福晟集团不设股东会、监事会，但对股东、董事会、监事以及经理的产生或职权做了明确规定。上述机构和人员的职责完备、明确。发行人制定的上述规则、制度、条例的内容和形式均符合目前法律法规的相关规定。

　　（一）股东

　　根据《公司章程》，公司不设股东会。股东依照《公司法》规定，行使下列职权：

　　（1）决定公司的经营方针和投资计划；

　　（2）委派非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；

　　（3）审议批准董事会的报告；

　　（4）审议批准监事的报告；

　　（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

　　（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；

　　（7）对公司增加或者减少注册资本作出决定；

　　（8）对发行公司债券作出决定；

　　（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；

　　（10）制定、修改公司章程；

　　（11）审议批准公司向任何第三方抵押部分或全部公司资产的议案；

　　（12）审议批准公司向任何第三方提供借款的议案；

　　（13）审议批准公司为任何主体提供担保（包括但不限于保证、抵押、质押等形式）的议案；

　　（14）决定公司对外担保事宜；

　　（15）决定公司对外融资（包括开发贷）事宜；

　　（16）决定公司对外投资事宜；

　　（17）决定公司的资产处置或收购事宜（公司正常对外销售房产除外）。

　　（二）董事会

　　根据《公司章程》，公司设董事会，成员为八人，由股东委派产生，董事任期三年，任期届满，可委派连任。董事会对股东负责，行使下列职权：

　　（1）决定公司的经营计划和投资方案；

　　（2）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

　　（3）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

　　（4）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；

　　（5）制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；

　　（6）决定公司内部管理机构的设置；

　　（7）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；

　　（8）制定公司的基本管理制度；

　　（9）向股东报告工作；

　　（10）执行股东的决定。

　　（三）高级管理人员

　　根据《公司章程》，公司设经理一名，由董事会聘任或者解聘。经理对董事会负责，行使下列职权:

　　（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；

　　（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；

　　（3）拟订公司内部管理机构设置方案；

　　（4）拟订公司的基本管理制度；

　　（5）制定公司的具体规章；

　　（6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；

　　（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；

　　（8）董事会授予的其他职权。

　　（四）监事

　　根据《公司章程》，公司不设监事会，设监事两人，由股东委派。董事、高级管理人员不得兼任监事。监事的任期每届为三年，任期届满，可委派连任。监事依照《公司法》规定，行使下列职权：

　　（1）检查公司财务；

　　（2）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东决定的董事、高级管理人员提出罢免的建议；

　　（3）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；

　　（4）向股东提出提案；

　　（5）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼。

　　九、发行人内部控制制度情况

　　发行人内部建立了完善的内部控制制度框架体系，主要包括信息披露、投资者关系管理、关联交易、财务管理、招标采购、投资管理和人事管理等制度，形成科学的决策机制、执行机制和监督机制，确保公司经营管理目标的实现。

　　（一）财务管理制度

　　为规范公司及辖下公司的财务运作，强化财务管理，提高经济效益，发行人根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》、《企业财务通则》等法律法规，结合自身相关制度，制定了《财务管理制度》，对公司会计账务处理、货币资金管理、实物资产管理、收入与发票管理、会计报告等方面进行了规定。公司财务管理制度有利于构建公司财务管理平台并维护其运营，发挥财务监督和服务职能，提高企业的经济效益，为决策者提供决策依据。

　　（二）关联交易制度

　　为规范公司关联交易行为，加强公司关联交易管理，提高公司治理水平，公司结合《公司法》等相关规定并结合自身实际情况，制定了《关联交易管理制度》。公司关联交易制度明确了关联人和关联交易的认定、关联交易的基本原则、关联交易定价等内容，为规范公司关联交易行为提供了明确操作指引和行为准则。

　　（三）对外担保管理制度

　　为维护投资者的合法利益，加强公司对外担保业务管理，控制公司担保风险，公司结合《公司法》、《担保法》和《公司章程》等法律法规和内部规章，制定了《对外担保管理制度》。公司对外担保管理制度明确了对外担保准入要求、对外担保审批权限、对外担保风险管理等内容，为公司对外担保审批管理和风险控制提供了明确操作指引和行为准则。

　　（四）信息披露管理制度

　　为规范公司信息披露行为，加强信息披露事务管理，保护投资者合法权益。发行人根据《公司法》、《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律法规和《公司章程》等内部规章，制定了《信息披露管理制度》。公司信息披露管理制度明确了公司信息披露的原则、内容、程序、报告等内容。

　　（五）人力资源管理制度

　　为加强公司人力资源管理，激发人才积极性，建立高素质、高效率的人才队伍，发行人根据《中华人民共和国劳动法》等相关法律法规，结合公司自身需求，制定了《人力资源管理制度》。公司人力资源管理制度规定了招聘管理、培训管理、薪酬福利管理、考勤管理、离职管理等内容。

　　（六）对外投资管理制度

　　为规范公司对外投资决策，强化对外投资管理和监督，控制公司投资风险，提高投资收益，根据《公司法》、《合同法》等法律法规，结合《公司章程》等内部规章，制定了《对外投资管理制度》。公司对外投资管理制度规定了对外投资的审批权限、实施、监控、清算等内容。

　　十、信息披露事务及投资者关系管理的相关制度安排

　　（一）发行人信息披露事务的制度安排

　　发行人根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司章程》等有关规定，规范信息披露行为，管理信息披露事务，保护投资者合法权益。同时，发行人还制定了《福建福晟集团有限公司公司债券信息披露管理及投资者关系管理制度》。

　　发行人相关制度规定，公司董事会负责公司信息披露制度的实施，履行以下相关职责：

　　1、负责公司信息披露事务管理，准备证券交易所要求的信息披露文件，保证公司信息披露程序符合有关规则和要求；

　　2、负责与证券交易所的联系，反馈证券交易所对所披露信息的审核意见或要求，组织信息披露相关当事人的回复工作；

　　3、负责汇总各部门和子公司的重大事项报告，收集相关资料，将应予披露的信息报告董事会；

　　4、负责完成信息披露的申请和对外发布工作，并通过文件、网络等方式及时在公司内部传递；

　　5、负责公司信息披露文件和资料的管理，妥善记录和保管董事、监事和高级管理人员履职情况；

　　6、负责起草有关信息披露事务的管理制度、工作流程等；

　　7、组织对公司董事、监事、高级管理人员等进行信息披露的业务培训。

　　发行人建立了完善的定期报告披露制度。发行人将在每一会计年度结束之日起4个月内和每一会计年度的上半年结束之日起2个月内，分别披露上一年度经审计的年度报告和中期报告。

　　（二）发行人投资者关系管理的制度安排

　　发行人重视投资者关系管理，指定信息披露事务负责人与投资者的沟通工作，认真对待顾客和投资者来访、咨询工作。顾客和投资者可以通过电话、电子邮件、访问发行人网站、直接到访发行人、参与发行人组织见面会等方式了解公司信息，及时了解公司的经营动态，通过互动加强对公司的理解和信任。

　　十一、发行人董事、监事和高级管理人员的基本情况

　　（一）发行人董事、监事和高级管理人员的基本情况

　　截至本募集说明书摘要签署日，发行人董事、监事和高级管理人员基本情况如下表所示：

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　　（二）发行人董事、监事和高级管理人员简历

　　1、董事

　　潘伟明，董事长、总裁、董事局主席

　　男，1964年出生，中国国籍，广东省从化市人，无境外居留权，工商管理硕士学位，中共党员。潘伟明先生2004年率核心团队进入福建市场并创办福建福晟集团，现任福晟国际控股集团有限公司（股票代码：00627.HK）董事会主席兼执行总裁、福晟集团董事局主席、福建六建集团董事、广州云星集团总裁、福建省广东商会会长、中国房地产开发商协会副会长、福建省房地产业协会副会长、福建省老龄事业发展基金会副会长、福州企业和企业家协会副会长、广州市第十四届人大代表、广东省房地产业协会副会长、广东从化市民营企业协会副会长、广东从化市私营企业协会副会长等。

　　林栋，副董事长

　　男，1968年出生，中国国籍，福建福州人，无境外居留权，学士学位，教授级高级工程师。现任福建福晟集团副董事长、福建六建集团董事长。曾获福建省青年科学家、福建省五一奖章、全国优秀施工企业家、中国建筑业年度人物等称号，任福建省建筑业协会副会长等社会职务。

　　陈伟红，副董事长

　　女，1967年出生，中国国籍，广东省从化市人，无境外居留权，学士学位。现任福晟集团监事、高级副总裁。福晟商业地产集团董事长，深圳福晟集团董事长，曾任广州云星集团总经理，有二十多年地产从业经验。

　　何建华，董事、执行总裁

　　男，1977年出生，中国国籍，广东省从化市人，无境外居留权，硕士学位。现任福建福晟董事、执行总裁。曾获2017年度中国百强地产经理人荣誉。

　　郭国强，董事、执行总裁

　　男，1963年出生，中国国籍，无境外居留权，博士学位。现任福建福晟董事、执行总裁。曾任中国化工建设深圳公司进出口三部经理、党总支委员；海通证券总部融资四部副总经理；金地集团董事、董事会秘书。自2005年起连续5年蝉联“新财富金牌董秘”称号，于2010年被《新财富》杂志授予“终身成就董秘”称号。

　　郭阳春，董事、副总裁、财务总监

　　女，1972年出生，中国国籍，无境外居留权，硕士学位，中级经济师。现任福建福晟董事、副总裁、财务总监。曾任福建豪盛股份有限公司总经办主任、证券事务代表、董事会秘书，福建缔邦集团资金部经理。

　　谭文华，董事、副总裁

　　女，1968年出生，中国国籍，无境外居留权，学士学位。现任福建福晟董事、副总裁。曾任广州从化华兴房地产有限公司财务经理、广州云星集团财务经理，历任福建福晟集团财务中心经理、总经理，兼任华南区域董事长。

　　陈育新，董事

　　男，1973年出生，中国国籍，无境外居留权，硕士学位，高级工程师。现任福建福晟董事。历任福建六建集团项目经理、主任工程师、河南分公司总经理、常务副总裁、总裁。

　　2、监事

　　董立娟，监事，董事长助理

　　女，1973年出生，中国国籍，学士学位。曾任福州汇杰房地产有限公司行政部经理。

　　林水玲，监事，助理总裁

　　女，1975年出生，中国国籍，学士学位。曾任福建隆泰集团人力资源经理，现兼任福建福晟集团人力资源管理中心总经理。

　　3、非董事高级管理人员

　　曾辉强，执行总裁

　　男，1964年出生，中国国籍，学士学位。历任深圳市万海电子技术有限公司董事长、深圳市大能节能技术有限公司董事长。

　　黄韶海，执行总裁

　　男，1974年出生，中国国籍，学士学位。曾任珠江地产华北公司总经理、珠江投资集团总裁。

　　朱蕾，执行总裁

　　男，1977年出生，中国国籍，学士学位。曾任上海合生房地产开发有限公司董事长。

　　石御，副总裁

　　男，1973年出生，中国国籍，硕士学位，高级工程师。曾任建发房地产厦门事业部常务副总经理。

　　毕海涛，副总裁

　　男，1976年出生，中国国籍，硕士学位，高级经济师。曾任河南亚新投资集团常务副总裁、金科股份河南公司区域总经理。

　　（三）发行人董事、监事和高级管理人员的兼职情况

　　1、在股东单位兼职情况

　　发行人董事、监事和高级管理人员在股东单位兼职情况如下表所示：

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　　1、 在其他单位主要兼职情况

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　　（四）发行人董事、监事和高级管理人员持有公司股权情况

　　截至本募集说明书摘要签署日，发行人董事长兼总裁潘伟明先生通过福晟集团有限公司间接持有发行人90%股权，副董事长陈伟红女士通过福晟集团有限公司间接持有发行人10%股权，除此之外，发行人其他董事、监事、高级管理人员均未持有公司股权。

　　十二、发行人主要业务情况

　　发行人以建筑施工和房地产开发为主营业务，建筑施工以商品房建设、保障房建设和公共基础设施建设等为主，项目主要位于福建、河南、江苏、江西、四川、湖南、天津和陕西等省；房地产开发以住宅地产为主，项目主要集中于福州、漳州、郑州、中山、天津、淮安等城市。

　　（一）发行人所在行业情况

　　1、建筑行业

　　（1）行业概况

　　建筑业涵盖与建筑生产相关的所有服务内容，包括规划、勘察、设计、建筑物（包括建筑材料与成品及半成品）的生产、施工、安装、建成环境运营、维护管理，以及相关的咨询和中介服务等。固定资产投资额在很大程度上决定了建筑市场的规模，建筑业发展速度与固定资产投资增速密切相关。

　　近年来，我国国民经济保持着快速良好的发展态势。根据国家统计局公布的数据，2017年度，国内生产总值827,122亿元；2017年度，全社会固定资产投资（不含农户）631,684亿元，同比增长7.2%。

　　从发展趋势来看，我国处于特殊发展时期，未来城镇化建设和经济稳步增长很大程度上依赖于固定资产投资。根据“十三五”规划的要求，在“十三五”期间，我国要加强城市基础设施的建设，构建布局合理、设施配套、功能完备、安全高效的现代城市基础设施体系。加快城市供水设施改造与建设。加强市政管网等地下基础设施改造与建设。加强城市道路、停车场、交通安全等设施建设，加强城市步行和自行车交通设施建设。全面推进无障碍设施建设。将棚户区改造与城市更新、产业转型升级更好结合起来，加快推进集中成片棚户区和城中村改造。完善配套基础设施，加强工程质量监管。房地产方面，要优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。

　　此外，随着我国建筑业总产值和增加值屡创新高，国内建筑公司的建筑技术水平和跨国合作经验不断累积，我国已成为全球规模最大的建筑市场，国际地位日益突出。伴随着际经济的逐步复苏，国内建筑行业对国际工程的承揽规模将有所增长。

　　综合来看，全社会固定资产投资的稳定增长、行业整体实力的提升、国际需求的逐步复苏，决定了中国建筑业正处于较快发展的时期。

　　（2）行业竞争格局和特点

　　建筑业是中国国民经济的重要支柱产业之一，市场规模庞大，企业数量众多，市场化程度较高。中国建筑业的企业规模分布呈“金字塔”状，即极少量大型企业、少量中型企业和众多小型微型企业并存。

　　中国建筑业竞争格局中主要包括以下三类企业：

　　一是大型国有企业或国有控股公司。其中一类以中国建筑工程总公司为代表的中央企业，这些企业具有显著的规模优势，并具有自身侧重的专业建筑领域；另一类以省市的建工集团为代表，利用地方优势占据了一定的市场份额。

　　二是集体与新兴的建筑企业。这些企业多数完成了民营化改制，实现了经营者、管理者和技术骨干的持股，企业机制更具活力，在完全开放、竞争充分的环境中迅速发展。这些企业以中小型居多，从建筑施工起家，发展到建筑材料生产、钢结构生产和安装，到房地产开发及投资路桥、电厂、市政基础设施建设，再到其他多元发展，有的已成为具有一定实力的上市公司。

　　三是跨国公司。随着全球经济一体化的深入推进，跨国经营的国际知名承包商在全球建筑业高端市场占据优势。跨国公司凭借资本、技术、信息、装备等方面的优势，通过融投资与承建的联动，参与部分大型项目的竞争，抢占高端市场份额，但总体而言，跨国建筑公司在我国仍处于比较初级的发展阶段。

　　近几年来，中国建筑业的竞争呈现以下三个特点：

　　第一，完全竞争性行业。中国建筑业市场准入门槛不高，建筑企业数量众多，经营业务单一，加之行业集中度低，市场竞争激烈，行业整体利润水平偏低。对于小型项目和普通住宅来讲，市场的供给能力超过了需求，竞争更为激烈。对于大中型项目、技术含量高的项目则竞争程度相对较低，利润水平相对较高。

　　第二，专业化分工不足，竞争同质化明显。中国建筑企业同质竞争严重，经营领域过度集中于相同的综合承包目标市场。与此同时，专业化建筑企业比例远低于发达国家水平，与建筑业多层次专业化分工承包生产的需求不相适应。

　　第三，大型建筑企业的竞争优势较为明显。从总体上来看，占据较大市场份额的是具备技术、管理、装备优势和拥有特级资质的大型建筑企业。发达地区建筑强省的大中型建筑企业也占有一定的市场份额，他们主要承揽地区性大中型工程。其他中小企业则主要承担劳务分包、部分专业分包业务及小型工程。

　　（3）区域市场状况

　　发行人所在地福建省位于我国东南部沿海地区，与台湾隔海相望，经济发达，海岸线绵长，交通便利，是我国沿海大通道的重要组成部分。以福建省为主体的海峡西岸经济区蕴涵着巨大的经济增长潜力和发展空间，后发优势明显。

　　近年来，福建省经济迅速增长，2016年，福建省实现地区生产总值28,519.15亿元，比上年同期增长8.40%；全年固定资产投资22,927.99亿元，比上年增长9.3%；社会消费品零售总额11,674.54亿元，同比增长11.1%。2017年度，福建省实现地区生产总值32,298.28亿元。根据福建省“十三五”规划，“十三五”期间，全省经济要保持稳定较快且高于全国平均的增长，地区生产总值年均增长8.5%，提前比2010年翻一番；一般公共预算总收入达5,800亿元以上，其中地方一般公共预算收入达3,300亿元以上；全社会固定资产投资年均增长15%；社会消费品零售总额年均增长11%。主要经济指标平衡协调，投资效率和企业效益明显上升，工业化和信息化融合发展水平进一步提高，产业高端化、集群化进程不断加快，先进制造业加快发展，新产业新业态不断成长，服务业比重进一步上升，发展质量和效益明显提升。

　　在城镇化建设方面，新型城镇化建设加快推进，发展空间格局进一步优化，福州、厦漳泉两大都市区同城化步伐加快，辐射带动作用进一步加强，中小城市和特色小城镇加快培育，区域间协作协同效益显著，欠发达地区发展步伐明显加快，农村发展内生能力增强，城乡一体化发展迈上新台阶，户籍人口城镇化率达48%左右，常住人口城镇化率达到67%左右。

　　未来区域和行业发展展望方面，海峡西岸经济区已成为福建省经济发展新的增长极，为建筑行业带来新的契机。2009年5月14日，国务院发布《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》，提出加强沿海能源基础设施建设，要求海峡西岸经济区不断增强自主创新能力，推进产业结构升级，建成海峡西岸先进制造业基地。海峡西岸经济区正式被列为国家发展战略，得到政策支持。近年来，海峡西岸先进制造业基地、产业集群正逐步形成，地区生产总值逐年增长。海西即将成为继长三角、珠三角、环渤海之后我国区域经济发展一个新的增长极。

　　继海峡西岸经济区发展规划之后，2015年3月，国家发改委、外交部、商务部联合发布《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》提出支持福建建设21世纪海上丝绸之路核心区，推进福建海峡蓝色经济试验区建设等。2015年4月21日，中国（福建）自由贸易试验区正式挂牌。自贸区包括平潭、福州和厦门三个片区，其中平潭片区重点建设两岸共同家园和国际旅游岛，在投资贸易和资金人员往来方面实施更加自由便利的措施；厦门片区重点建设两岸新兴产业和现代服务业合作示范区、东南国际航运中心、两岸区域性金融服务中心和两岸贸易中心；福州片区重点建设先进制造业基地、21世纪海上丝绸之路沿线国家和地区交流合作的重要平台、两岸服务贸易与金融创新合作示范区。福建省作为“一带一路”的海上丝绸之路核心区，加上福建省自贸区挂牌成立，政策支持将为福建省经济发展注入新的动力，预计未来福建省固定资产投资将继续保持快速增长，也为省内建筑业带来更大的发展机遇。

　　受房地产市场销量及价格不断攀升、土地拍卖市场过热影响，2016年10月，厦门市和福州市先后发布楼市调控政策，此轮调控具有限购范围大、首付比例大幅提升、购房者门槛显著提高的特点。随着此轮调控政策的深入，预计未来相关区域房地产行业投资热度将有所回落，建筑业发展也将受到一定影响。

　　总体来看，近年来福建省经济保持快速增长，固定资产投资规模不断扩大，城市基础设施配套逐步完善，小城镇和公路建设提速，房屋建造需求旺盛在一定程度上缓释了商品住房受国家宏观调控政策带来的不利影响。在国家重点支持海峡西岸经济区的政策环境下，全省经济建设和社会发展将给建筑行业带来良好的发展机遇。特别在2013年，福建省政府推出进一步支持建筑业发展壮大十条措施，着力打造“海西建筑航母”企业，并确定50家左右重点骨干施工企业作为省重点扶持对象，将通过项目带动本省企业发展，重点建设项目等优先考虑本省优秀企业。这对具备较全面的建筑资质和较强资金实力的企业提供了竞争优势和主动扩张的机会。

　　（4）行业地位

　　发行人的建筑业务主要由福建六建来运营，福建六建是建国以来福建省最早成立的建筑企业，是福建省100强企业集团、福建省3强建筑企业、福建省20强施工总承包企业、福建省首家三捧“鲁班奖”的建筑企业，更是福建省内综合排名第一的民营建筑企业。2017年，在《建筑时报》和美国《工程新闻纪录》（英文名称：Engineering News-Record，简称：ENR）合作举办的“2017ENR/建筑时报”中国承包商80强评比中，福建六建被评为“中国承包商80强”第22名，蝉联福建建筑企业第一名。

　　福建六建多次获得全国建筑业先进企业、全国优秀施工企业、全国工程建设质量管理先进企业、全国用户满意施工企业、全国重合同守信用单位、全国骨干施工企业、全国建设科技发展试点城市先进集体、首批全国建筑业AAA级信用企业、全国“安康杯”竞赛优胜单位、福建省建筑业先进企业、福建省首届最佳信用单位、福州市标兵单位、纳税功勋单位、纳税大户等一系列荣誉称号，获奖次数和含金量在省内遥遥领先。2016年3月，福建六建成功获得住建部核发的建筑工程总承包特级资质（特一标准），成为福建省拥有建筑资质最高级别的企业，进一步巩固并提升了公司的行业地位。

　　2、房地产行业

　　（1）发展概况

　　房地产行业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，目前已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。但是，由于房地产行业的特点，房地产市场受宏观调控和经济形势影响显著。2002-2013年，全国房地产开发投资完成额从7,790.92亿元提高到86,013.38亿元，年均增长率为24.53%；同期，全国商品房竣工面积从32,522.81万平方米增加至2013年的101,434.99万平方米，年均增长率为12.05%；全国商品房销售面积从24,969.27万平方米上升至130,550.59万平方米，年均增长率为17.99%。

　　2000年以来我国房地产行业发展概况如下：

　　1）2000年至2007年

　　国家统计局的数据显示，2000-2007年全国房地产开发投资和商品住宅投资均保持20%以上的增长速度。2004年房地产开发投资和商品住宅投资的增速甚至超过30%。经过2005年短暂回落后，2006年投资增速又恢复到较高水平。以房地产开发投资完成金额为例，2006年为19,382亿元，同比增长21.80%，2007年为25,280亿元，同比增长30.20%。

　　期间，在我国城市化进程加快、收入增加和消费结构升级等因素推动下，全国商品房销售面积和商品房销售金额呈现稳步快速增长的局面，2000-2007年，全国商品房销售面积从16,984.16万平方米增加至77,354.72万平方米，年均增长率达24.18%；商品房销售金额从3,572.00亿元上升至29,889.12亿元，年均增长率达35.46%。

　　我国房地产的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。一方面，房地产业已成为重要的第三产业和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。

　　2）2008年

　　2008年由于受到国际金融危机的冲击，我国宏观经济增速放缓加之2007年出台的房地产调控政策效果逐步显现，房地产市场观望情绪持续加重，进而导致当年商品房销售面积和销售金额双双回落。2008年全国商品销售面积为65,969.83万平方米，同比下降14.72%；商品房销售金额为25,068.18亿元，同比回落16.13%。

　　受宏观经济增速减缓和房地产市场调整影响，房地产开发企业纷纷控制新开工面积和投资速度，房地产开发投资增速出现回落。2008年，全国房地产开发投资完成额为31,203.20亿元，同比增长23.39%，较上年同期回落6.81个百分点。

　　2008年底，为了刺激内需，稳定经济增长，改善民生，我国政府出台了多项信贷、消费政策，旨在维护房地产市场稳定，支持房地产行业平稳调整。在相关具体政策的拉动下，2009年中国房地产市场整体呈现快速复苏态势，市场需求有所释放，超过同期的开发投资规模增速。随着房价的快速上涨，中国对房地产的政策由支持逐步转向收紧。

　　3）2009年

　　2008年下半年开始，随着国家宏观调控的首要任务由“防过热、防通胀”转向“保增长、控通胀”并更多向保增长倾斜，国家对房地产业的主要政策导向亦发生了明显转变，主要是以发挥房地产扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要支柱产业作用，鼓励普通商品住房消费，促进房地产市场健康稳定发展为指导方针和基本原则。随着2008年密集出台的稳定房地产市场政策在2009年逐步得到落实，特别是贷款利率下降和按揭贷款优惠措施的推广，使得购房成本得到明显控制，商品房销售面积和销售金额在2009年均出现大幅回升。2009年，全国商品房销售面积达到94,755.00万平方米，同比大幅增长43.63%；商品房销售金额达到44,355.17亿元，同比增长76.94%。

　　2009年12月9日以来，国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施，房地产行业政策显著收紧。打击囤地、增加保障性住房用地等的土地政策和调整二套房首付最低比例限制及个人住房贷款利率等的货币政策仍然是政府调控房地产市场的主要手段。

　　4）2010年至今

　　2010年，国家频繁出台针对房地产行业的调控政策，通过调整信贷、税收政策以及推进保障性安居工程建设等方式多管齐下，遏制房价过快上涨，防止社会资源向房地产行业过度集中。2010-2012年，我国商品房销售面积增速逐步回落，同比增速由2010年的10.56%下降至2012年的1.77%；同期商品房销售金额增速也由2010年的18.86%回落至2012年的10.01%。同期全国房地产开发投资增速保持高位运行，但是随着调控政策持续深入，投资增速逐步放缓。2010-2012年，房地产开发完成投资额同比增速分别为33.16%、28.05%和16.19%。

　　2013年，国家在坚持房地产调控政策不放松的同时，有倾向于通过建立市场化长效机制来逐步替代原有行政调控手段的趋势。市场有效供给的增加、房产税试点范围的扩大、个人住房信息系统的建立及不动产登记条例的出台等正在落实或未来可能落实的措施大大稳定了房地产市场的预期。在上述宏观政策环境下，2013年全国房地产市场整体呈现回升势头，各项主要指标增速均出现回升，其中商品房销售面积出现强劲反弹。2013年，全国商品房销售面积为130,550.59万平方米，同比增加17.29%；商品房销售金额为81,428.28亿元，同比上升26.33%。随着国民经济的快速增长，城市化进程的加快，土地供应刚性加强，未来房地产业仍将在国民经济中占据重要地位，并保持平稳增长的景气度。但房地产业也受到政府调控的直接影响，因此政府调控力度的大小一定程度上也决定着房地产行业的未来。

　　2014年以来，我国宏观经济增速放缓，居民购房观望情绪上升，房地产销售面积和销售金额均出现同比回落。2014年度，全国商品房销售面积为120,648.54万平方米，同比回落7.58%；商品房销售金额为76,292.41亿元，同比回落6.31%。2014年4月开始，除一线城市外，实施限购的城市逐步开始放松或取消限购。2014年9月，人民银行和银监会联合下发通知，要求金融机构支持居民家庭合理住房贷款需求，并在一定程度上放宽了对限贷标准的认定；2014年11月和2015年3月，人民银行分两次公告降低贷款基准利率，将5-30年公积金贷款利率由4.50%调整至4.00%。2015年3月，人民银行、住建部、银监会联合下发通知，将二套房首付比例降至40%；对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付降至20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付降至30%。相关政策的实施不仅加大了对刚性住房需求的保障力度，并将促进合理改善性住房需求的释放。

　　2015年，全年的房地产行业政策主线围绕地产去库存问题展开，政策主要包括取消过时的限制性政策，逐步回归市场自身调节机制；此外，税收减免以及财政补助等政策也有序跟进落地，主要包括中央层面上的营业税免征期限放松、地方层面上的契税减免以及财政补贴等，在一定程度上有助于降低居民购房成本和加快去库存进程。信贷政策方面也是持续宽松状态，引导实际需求加快入市，政策围绕降低购房门槛和降低购房成本两个因素展开。此外，公积金宽松调整也是2015年信贷政策的重点，主要涵盖拓宽公积金缴存及提取范围、推行异地贷款等内容。在此宏观政策背景下，2015年全年商品房销售成绩回暖，销售额、销售面积分别为8.7万亿元、12.8亿平方米，分别同比上涨14.4%和6.5%；新开工面积15.4亿平方米，同比下降14.0%；开发投资额9.6万亿元，同比上升1.0%；资金来源12.5万亿元，同比上升2.6%。销售情况回暖，房地产开发企业的资金状况有所改善。相关政策的实施不仅加大了对刚性住房需求的保障力度，并将促进合理改善性住房需求的释放。

　　2016年，房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋平稳。政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险。2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：“两会”提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。2016年，300个城市土地市场供求仍呈下降趋势，各类用地推出同比下降11.0%，成交同比下降5.7%。但是，热点城市土地市场持续高热，拉高了全国整体住宅楼面均价及溢价率，全国300个城市各类用地成交楼面价同比上涨38.7%；平均溢价率为43.13%，较2015年提高26.91个百分点。2017年，因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化，热点城市量价回调，而三四线城市延续平稳走势。

　　纵观全国房地产市场，分化已经成为最主要的特征，且分化不断加深。一二线城市高烧不断的同时，三四线城市楼市仍然比较低迷。楼市的高库存量主要集中在三四线城市，未来三四线城市仍将以漫长的“去库存”为主。

　　（2）行业政策

　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来房地产行业属国家重点调控对象。国家对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。2015年以来新发布的主要房地产行业相关政策如下表所示：

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　　（3）发展趋势

　　我国房地产市场的长期发展本质上来源于城镇化过程中城市人口对住房的巨大需求，稳定增长的宏观经济和持续推进的城镇化进程是推动我国房地产市场发展的主要因素。目前来看，随着我国人均可支配收入的稳定增长，国内经济不断向前发展，以及持续快速的城镇化进程，我国房地产市场的未来发展依然向好。但经过多年的高速发展，我国房地产业正处于结构性转变的关键时期，行业增速将有所放缓。随着市场环境的逐渐改变，一部分不能适应变化的企业逐渐被淘汰，行业内的并购整合会逐渐增多，行业集中度逐渐得到提高。部分有实力的企业会率先“走出去”，开拓海外市场。而且随着房地产金融的逐渐发展，企业的运营模式也会逐渐向“轻资产”进行转变，使得行业的运营模式得到不断的创新。

　　1）宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，城镇化进程持续加快，房地产业发展长期向好

　　改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展，2005-2015年间，全国GDP每年增长速度均超过6.9%，城镇居民人均可支配收入年增长幅度亦维持在6%以上。2016年，全国GDP同比增长6.7%，城镇居民人均可支配收入同比增长约7.8%。2017年前三季度，全国GDP同比增长6.8%，城镇居民可支配收入同比增长约9.1%，宏观经济呈回暖趋势。未来宏观经济的稳健增长将为房地产业长期稳定发展创造了良好的经济环境。

　　世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在600-800美元时，房地产业进入高速发展期；当人均GDP进入1,300-8,000美元时，房地产业进入稳定快速增长期，在8,000美元以上进入平稳发展时期。2015年我国人均GDP约为8,016美元，预计我国房地产行业将进入平稳发展时期。

　　房地产市场需求旺盛的主要原因在于人口大规模向城市迁移，截至2016年末，我国常住人口城镇化率水平为57.35%，与发达国家平均70%-80%的水平相比仍然存在一定差距。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%-70%期间是加速城市化的时期。根据《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，到2020年，我国常住人口城镇化率将达到60%左右。依此推算，未来5年内我国常住人口城镇化率平均每年将提高0.78个百分点，城镇常住人口每年将新增超过1,000万人，持续的新增住房需求仍客观存在，推动房地产业长期向好发展。

　　2）行业市场供需矛盾将日益缓和，行业利润空间将逐步回归理性

　　近年来，国家对房地产行业进行了一系列的宏观调控，部分地区房地产市场过热的势头得到有效控制，房地产销售价格增速放缓。随着房地产市场规模不断增长，市场供需矛盾将趋于缓和。就当前市场情况来看，一二线城市房地产销售情况相对较好，但部分三、四线城市在之前行业过热的时候大量兴建房地产项目，导致行业平稳发展后出现供大于求的情况，房地产销售难度显著增加。从长期来看，随着土地成本的上涨，建材价格及人工成本持续上升，房地产开发成本的上涨压力不断显现，房地产企业的盈利水平逐渐平缓回归至合理水平，行业利润水平将趋于平稳。

　　3）房地产开发产品细分程度逐渐增强

　　随着房地产行业的不断发展，购房者对房地产开发产品要求不断提高，需求不断多元化，房地产的开发也呈现出地域化、多样化、个性化的特征。房地产的开发类型以及相配套的物业管理都将根据地区的差异化和消费人群的多元化而改变。产品差异化的竞争也使得开发企业更加注重为客户群体分类设计。

　　4）行业集中度不断提升

　　我国房地产行业经过近几年的高速发展后，供需矛盾逐渐缓解，行业进入发展新常态。受到行业增速逐步平缓，区域市场分化、优质土地资源减少等因素影响，房地产企业竞争越发激烈，行业内并购重组加速，行业的集中度不断上升，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现较大转变，重点市场将进入品牌主导下的精细化竞争态势。

　　随着市场化程度的加深，资本实力强大并且运作规范的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势，综合实力弱小的企业将逐步被收购兼并退出市场，具有较大市场影响能力的房地产企业将会在这一过程中获得更高的市场地位和更大的市场份额，行业的集中度也将因此而逐步提高。同时，行业领导企业将逐渐明确定位，在房地产细分领域不断提升实力，进行差异化竞争。

　　5）国内市场区域分化加剧，实力企业加速海外布局

　　由于一线城市和部分区域中心城市仍然集中了全国最优质的商业、教育、医疗等资源，未来仍然享有持续人口净流入的红利，其中主要是以有置业需求的年轻人口流入为主，未来此类城市依然会存在较为突出的房屋供需矛盾。随着购房限制政策的放松，重点二、三线城市房地产市场将会逐步回暖；与之相对，部分三、四线城市面临人口结构老化、青年人口持续流出、经济增长放缓等因素影响，当地购房需求逐渐减少，存在房地产销售规模下降的风险。

　　近年来，国内部分房地产企业逐渐开始进行海外市场的开拓，积极实施“走出去”战略。房地产企业在海外开展产业布局，首先是为了实现自身的国际化需求，吸收发达国家和地区先进的房地产开发与运营的经验，持续提高自身的经营实力和市场竞争力；其次是着力于提升自身的市场份额，提高企业的国际知名度，为企业未来全球化发展奠定坚实的基础；同时，由于房地产企业的经营对政策变化、经济周期波动较为敏感，开拓海外地区的业务可以使公司有效对抗区域性市场波动的风险，降低公司自身的经营风险。未来，有实力的房地产开发企业将借助在国内市场的品牌影响力，利用国内中高收入家庭开始海外置业的契机，进一步加大海外市场的扩张力度，在海外具有发展潜力的市场进行产业布局，海外市场将成为实力企业的新的规模和利润增长点。

　　6）房地产投融资模式持续进化，行业运营模式不断创新

　　近年来，房地产企业逐渐进化自身的投融资模式，不断探索轻资产运营的模式，加速与资本市场的融合。目前，房地产企业正利用资本市场，从通过开发、建设、销售获取利润的传统行业运营模式转向“轻资产、重运营”的创新运营模式。现阶段，房地产企业可以通过“小股操盘”、合作开发的模式，利用自身品牌和建设管理能力的输出获取收益。同时，部分房地产企业对自身业务也开始实行转型，从单纯的开发商转变为综合社区服务提供商，利用互联网平台，为住户提供综合的社区服务。房地产企业自身还通过设立房地产投资基金，在资本市场上募资，利用自身在房地产行业的优势，对市场上的优质项目进行投资以获取投资收益。未来，随着房地产行业及房地产金融的不断发展，房地产企业的投融资模式及运营模式将进一步多元化、个性化、定制化，与资本市场的结合更加紧密。

　　（4）发行人房地产业务所在城市的行业情况

　　1）福州

　　福州是福建省省会，位于福建省东部、闽江下游及沿海地区，是福建省的政治、文化、交通中心，海峡西岸经济区中心城市之一。福州是首批14个对外开放的沿海港口城市之一，海上丝绸之路门户以及中国（福建）自由贸易试验区三片区之一。福州有6个市辖区、1个县级市、5个县，全市陆地总面积11968平方公里，其中市区面积1786平方公里，建成区面积260平方公里，城镇化率64.8%。

　　最近三年，福州市房地产行业情况如下表所示：

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　　数据来源：wind数据库

　　最近三年，福州市房地产开发投资稳定增长，各年住宅销售面积较竣工面积差额逐渐增长，住宅销售价格保持平稳状态。根据克而瑞发布的《2018年福州房地产市场半年报》，2018年1-6月福州商品住宅共开盘52次，推出10,560套，去化6,572套，整体去化率62%。截至2018年6月末，福州市晋安区、鼓楼区、台江区、仓山区和马尾区五区商品住宅库存227万平方米，去化周期20个月；闽侯区商品住宅库存量129万平方米，去化周期29.3个月。

　　2）天津

　　天津是国家中心城市、超大城市、环渤海地区经济中心、首批沿海开放城市，全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区。中国（天津）自由贸易试验区为中国北方第一个自贸区。最近三年，天津市房地产业情况如下表所示：

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　　数据来源：wind

　　最近三年，天津房地产开发投资稳定增长，住宅竣工面积和销售面积有所波动，住宅均价逐年增长。根据克而瑞发布的《2017年CRIC.天津房地产市场总结》，截至2017年末，天津市全市商品住宅可售存量1,606万平方米，14.81万套，预计产去化周期为14月，去化情况良好。

　　3）漳州

　　漳州是福建省下辖地级行政区域，是海峡西岸城市之一。漳州地处“闽南金三角”，中心城区为芗城区、龙文区、漳州台商投资区、漳州高新技术产业开发区，是厦深铁路、龙厦铁路、鹰厦铁路、福厦高铁交汇的重要枢纽地区、国家区域级流通节点城市。最近三年，漳州，市房地产行业情况如下表所示：

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　　数据来源：wind

　　最近三年，漳州房地产开发投资稳定在340亿元左右，住宅销售面积和住宅竣工面积稳步增长，住宅销售价格涨幅较大。根据克而瑞发布的《2017年漳州市区房地产市场研究报告》，2017年漳州商品住宅年度均价达到13,662元/平方米，涨幅达62.4%；截至2017年末，漳州市区可售存量163.72万平方米，去化周期约48.7个月。

　　（二）发行人主营业务情况

　　1、发行人主营业务结构

　　发行人的主营业务由建筑业务、房地产业务和其他业务构成。最近三年及一期，发行人的主营业务收入构成如下所示：

　　单位：亿元、%

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　　最近三年及一期，发行人的主营业务毛利率情况如下所示：

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　　最近三年及一期，发行人的主营业务收入分别为202.82亿元、262.23亿元、288.69亿元和149.59亿元，呈稳步增长的趋势。其中，建筑业务的收入分别为163.33亿元、203.16亿元、193.72亿元和74.01亿元，占主营业务收入的比重分别为80.53%、77.48%、67.10%和49.48%，是发行人主营业务收入的主要组成部分。报告期内，发行人建筑业务的收入稳步增长，但占营业收入的比重呈下降趋势，显示发行人经营业务朝多元化方向发展。报告期内，发行人房地产业务的收入分别为39.46亿元、59.03亿元、81.07亿元和36.56亿元，占营业收入的比重分别为19.45%、22.51%、28.08%和24.44%，是发行人第二大业务板块。报告期内，发行人的其他业务主要由设计业务、贸易业务及设备租赁业务构成，收入分别为0.04亿元、0.04亿元、13.90亿元和39.02亿元，占发行人营业收入的比重分别为0.02%、0.01%、4.82%和26.08%，占比呈上升趋势，主要系最近一年及一期，发行人其他业务中的贸易业务开始规模化经营，业务规模快速增长所致。

　　最近三年及一期，发行人综合毛利率分别为16.85%、15.46%、14.37%和12.71%，呈下降趋势，主要系建筑业务及房地产业务的毛利率波动下降所致。最近三年及一期，发行人建筑业务的毛利率分别为10.17%、7.36%、8.41%和8.09%；2016年以来，发行人建筑业务板块的毛利率有所下降，主要系营改增过渡阶段，以增值税核算的项目需扣除价外税来确认营业收入，从而该板块的毛利润下降所致。报告期内，发行人房地产业务的毛利率分别为44.65%、43.26%、30.62%和35.48%，该板块的毛利率整体保持较高的水平，主要系发行人的房地产业务收入主要来自福州、漳州区域，而福州、漳州区域的房价涨幅较大所致。最近三年及一期，发行人其他业务的毛利率分别为-111.51%、75.24%、2.71%和0.15%，毛利率波动较大，主要系发行人于2016年将负责设计业务的北京云翔建筑设计有限公司转让，其他业务由设计业务向贸易业务转变所致。

　　2、发行人建筑业务经营情况分析

　　（1）建筑业务总体经营情况

　　发行人的建筑业务主要由福建六建负责运营。发行人建筑业务发展迅速，最近三年及一期，新签合同额分别达到205.12亿元、226.03亿元、286.96亿元和150.63亿元。2017年度，发行人建筑业务板块承接单笔2亿元以上、已签订相关合同的房屋建筑项目情况如下所示：

　　单位：亿元

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　　最近三年及一期，发行人的建筑业务的收入构成情况如下所示：

　　单位：亿元、%

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　　最近三年及一期，发行人的建筑业务的毛利润构成情况如下所示：

　　单位：亿元、%

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　　最近三年及一期，发行人的建筑业务的毛利率构成情况如下所示：

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　　最近三年及一期，发行人建筑业务由商品房类、保障房类、公建项目及其他工程构成。其中，商品房类是发行人建筑业务的主要组成部分，商品房类收入分别为91.22亿元、132.28亿元、125.38亿元和54.52亿元，占总建筑业务收入的比重分别为55.85%、65.11%、64.72%和73.67%，占比逐年提高。

　　（2）建筑业务区域分布

　　最近三年及一期，发行人的建筑业务的区域分布情况如下所示：

　　单位：亿元、%

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　　报告期内，发行人福建省外建筑施工项目的收入合计为62.60亿元、60.54亿元、90.76亿元和30.41亿元，占建筑业务总收入的比重分别为38.33%、29.80%、46.85%和41.09%，最近一年及一期，发行人福建省外建筑施工项目的占比较高，主要系发行人拓展福建省外的建筑业务所致。发行人省外建筑业务主要分布在河南、江苏、江西、四川、湖南、天津和陕西等地区，具体情况如下：

　　单位：亿元、%

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　　（3）建筑业务经营模式

　　福建六建总部负责对全年业务进行统筹规划并负责拟承接项目的招投标、合同签署、材料采购、集团资金安排和归集收付；下属区域分公司则为福建六建在各主要业务聚集地的管理公司，主要负责分公司所在地及周边城市区域业务拓展、客户维护，当地施工人员招募、分包商管理以及施工现场管理，无独立融资、采购、招标权利；总部从相关职能部门调取业务员组成项目小组，驻派各分公司的施工地点，负责技术指导、安全保障、质量控制以及项目验收。以上模式一方面便于集团合理统筹资金使用保障资金安全，一方面便于当地分公司对项目运行的效率和质量进行管理。

　　（4）建筑业务盈利模式

　　目前公司的建筑工程业务以施工总承包方式为主，发包方将全部施工任务发包给公司或由多个施工单位组成的施工联合体或施工合作体，公司作为施工总承包单位，主要依靠自己的力量完成施工任务。经发包人同意，公司也可以根据需要将施工任务的部分分包给其他符合资质要求的分包人。公司在省内建筑行业的地位较高，在省外也具有良好的声誉，工程施工能力及工程质量市场认可度较高；公司利用其多年的经验及技术积累、结合公司的规模及资金优势，在承接工程项目方面具有独特的优势，是公司盈利的重要基础。

　　发行人对所承接工程实行全流程管理，工程质量、施工安全、资金结算等由总部统筹安排、组织实施。项目建设资金由福建六建总部统一调度使用，资金使用效率较高。福建六建总部承接项目后，由总部统一对外签订总包合同，项目资金回款时由总部统收；分公司或项目经理部根据项目实际情况向总部提请资金申请计划单，经总部经营管理中心、财务中心、总经办签后由财务中心按计划拨付。公司对工程质量和工程资金的全流程统一把控，是实现工程利润的重要途径。

　　（5）建筑业务收入确认方式及工程结算方式

　　公司建筑工程业务按照《企业会计准则第15号——建造合同》的要求确认收入，其收入确认原则如下：

　　1）建造合同的结果在资产负债表日能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入和合同费用。建造合同的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；若合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。

　　2）固定造价合同同时满足下列条件表明其结果能够可靠估计：合同总收入能够可靠计量、与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量、合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地计量。成本加成合同同时满足下列条件表明其结果能够可靠估计：与合同相关的经济利益很可能流入；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。

　　3）资产负债表日，合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。执行中的建造合同，按其差额计提存货跌价准备；待执行的亏损合同，按其差额确认预计负债。

　　公司收入具体确认方式如下：

　　1）公司根据合同完工进度在资产负债表日确认当期工程项目的成本、收入、毛利。公司完工进度的确认方式为：完工进度＝（累计发生实际成本/项目预计总成本）×100％，发行人的合约（预算）管理部门做好工程进度结算、变更索赔签证、工程竣工总结算（决算）、项目预计总收入与预计总成本测算等工作，并按月及时向财务部门提供项目有关资料。财务部门根据原始凭证及时、据实归集项目发生的实际成本。

　　2）实际成本应当包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用、间接费用和分包工程支出等。直接费用和间接费用在发生时应直接计入项目成本；公司为订立合同发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计量且合同很可能订立的，应当予以归集，待取得合同时计入合同成本；未满足上述条件的，应当计入当期损益；总包方在与分包方确定分包结算价款时，将分包成本直接计入项目成本，同时确认应付账款；分包方应按照项目结算价款确认应收账款，并按照完工百分比确认相应的分包收入、成本；与项目有关的零星收益，如处置残余物资取得的收益，应当冲减项目成本。

　　3）财务部门在办理完项目竣工总结算（决算）的当月，按该项目总结算（决算）资料确定的实际项目收入及归集的实际成本，调整项目预计总收入及项目预计总成本，并确认当月的项目收入、成本、毛利。同时，将工程施工科目余额与工程结算科目余额对冲。

　　公司工程项目的结算方式具体如下：

　　公司工程业务首次结算一般根据约定的形象进度节点进行结算，当完成至一定的形象进度时（如正负零工程节点），公司与发包方进行首次结算，结算时发包方按截至该形象工程进度已完成金额的70%-80%支付工程款；对于按照形象工程进度节点首次结算之后的后续工程，公司与发包方根据每月施工完成量来结算工程款，结算时发包方按每月施工完成金额的约70-80%支付工程款；一般而言，工程款的15%-27%在工程竣工验收后结算，工程款的3%-5%作为工程质量保证金，在工程竣工结算后的两年内分批退还给公司。

　　（6）建筑业务客户及供应商情况

　　报告期内，发行人建筑业务的主要客户情况如下表所示：

　　单位：万元、%

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　　报告期内，发行人客户数量较多，分布较广，结构相对稳定，对单个客户依赖度较低，有利于公司业务发展。

　　发行人建筑业务的主要原材料为钢材、商品砼及水泥。最近三年及一期，发行人建筑业务主要原材料采购价格及数量如下表所示：

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　　报告期内，发行人建筑业务的主要供应商情况如下表所示：

　　单位：万元、%

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