□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　近期对于“央四条”将如何增加楼市有效需求的讨论趋于平静，对于“还清再贷”的改善性需求来说，贷款首付比例降至三成，这没有什么问题，很多银行也表态会落实这一政策。对银行而言，“还清再贷”不仅能够缓解房贷紧张的局面，而且是盘活存量资产，用高收益房贷置换低收益房贷的过程。

　但是，银行发放基准利率7折的房贷，从目前来看，基本不太可能。2012年，在我国重启利率市场化以后，银行商业性贷款全部都在基准利率之上，上浮20%的贷款很常见。目前，银行之所以愿意发放基准利率水平上的房贷，是因为经济下行叠加去产能、去杠杆，对银行而言，并没有特别好的资产选择。在经济不景气时期，个人住房贷款应该是银行抵御周期性风险的较好的资产选择。

　利率市场化之后，商业银行资金成本快速上升。目前，银行40%的非存款类负债是通过高成本的货币基金协议存款和滚动发行理财产品来获得的。而其余60%的存款类负债，尽管有国家利率管制，银行可以享受天然利差红利，但银行在“拉存款”上的竞争，让平均负债成本迅速上升，低于管制利率成本的存款占比不断降低。因此，基准利率应该是房贷“低收益、低风险”的均衡利率，若让银行按低于基准利率来发放房贷，真是勉为其难。目前，即便各银行都贯彻落实了新的房贷政策，但低于基准利率的房贷很少，或者以低于基准利率的贷款搭售吸储类产品，变相抬高房贷利率。

　“央四条”之所以规定，改善性需求只有在“还清再贷”后才能享受首套房贷款的优惠，其实就是通过银行房贷置换来提高收益率，而个人住房贷款资产证券化（MBS）也是为了这个目的。这两项措施不仅有利于增加可贷资金，也有利于银行将过去低于基准利率发放的房贷置换出来，重新配置到较高收益的房贷上。而发行专项金融债券，用于支持首套住房和改善性住房需求，新增可贷资金，也是为了从资金源头上降低房贷成本，只有这样，银行才有积极性发放低于基准利率的房贷。

　但是，“还清再贷”的改善性需求毕竟是少数。因为，对于绝大多数改善性需求来说，如果要其还清贷款，需要把房子卖掉，而且要置换为高成本的贷款，这会制约很多人去改善住房需求。

　目前，尽管很多银行都在开展个人房贷资产打包工作，为MBS铺平道路。但笔者认为，中短期内MBS释放的可贷资金规模非常有限，而且收益率会比较高。因此，无论是从贡献可贷资金上看，还是从降低房贷资金来源成本看，MBS在中短期都不宜高估。发行专项金融债券，定向支持首套住房和改善性住房需求，类似于“定向宽松”，还可以享受国家在利息上的免税，是一个降低房贷资金成本的捷径。但是，在资本市场发债的周期较长，规模也受限，短期内的额度也不可能很大，也不宜高估其作用。

　笔者认为，在银行负债中，尽管管制利率存款占比在不断走低，但其绝对规模仍然非常庞大，整体利差也非常可观。根据2014年上市银行中期报告的数据，上半年我国上市银行存贷款净息差在2.5%-3%。因此，在某种程度上，我国商业银行仍然靠国家利率管制来生存和发展，还不是完全意义上的商业银行。

　因此，银行就应该为贡献低成本存款的储户提供低成本的贷款服务。在美国，《社区再投资法》要求，商业银行必须向贡献存款的社区储户提供低成本、长期化、稳定性的贷款。在我国，一方面，在获得较高的理财收益上，中低收入人群存在知识上的障碍。数据表明，收入越高的人、越懂得如何打理自己的资产，获得的资产收益也高，而中低收入人群则恰恰相反；另一方面，在获得较高的理财收益上，中低收入人群也存在门槛上的障碍，收益率越高的理财，门槛也越高，这往往是高收入人群扎堆的领域，而低收入人群则无法企及。

　可以说，在60%的存款中，中低收入人群是低成本存款的主要贡献者。因此，在政策性住房金融机构还未建立的情况下，商业银行必然承担着政策性住房金融的职能，有义务开展具有政策性住房金融性质的贷款业务。而且，低成本存款主要是中低收入人群贡献的，而中低收入人群对于首次购房和改善住房的需求最为急迫，通过低成本贷款买房的需求也最为急迫。

　目前，商业银行之所以不愿意发放个人房贷，与房贷业务相对于表外业务、消费贷款等高收益资产业务相比来说，收益偏低有关，这多少与商业银行承担的政策性职能不相符。本质上看，商业银行不能一直拿着老百姓贡献的低成本存款去一味追求利润，甚至是高风险的表外业务利润，而这些高风险的业务在未来可能造成的损失，却完全由纳税人承担。

　另外，类似于货币政策对“三农”和“小微”的支持，既然首套房贷和改善性房贷具有民生属性、政策属性，理应被纳入货币政策“定向宽松”的范畴。在MBS和专项金融债券短期内难以贡献可观房贷资金，降低房贷成本的情况下，“定向宽松”一对一的特性，有利于从源头上降低房贷资金来源成本，直接对接首套住房和改善性住房的贷款需求。