□中国国际经济交流中心 张影强

　央行与银监会日前联合发布通知，鼓励银行机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等资金筹措方式，增加对于首套及改善型住房的贷款投放等政策。截至今年6月份，我国房地产购房贷款余额为9.9万亿，业界普遍认为此次中国版的MBS将盘活房地产抵押贷款存量，撬动10万亿的住房抵押贷款规模。即使按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得4.5万亿的流动性，也将为房地产市场注入巨大流动性。

　笔者认为，在目前我国房地产市场背景下和经济环境下，不宜过快推行MBS，这将会增加房地产金融风险，阻碍经济转型升级。首先，当前我国房地产市场虽出现了量价齐跌情形，但仍处于正常的市场调整范围。数据显示，2014年9月，十大城市主城区二手房均价下跌0.83%，三季度累计下跌2.14%，延续二季度以来的市场下行趋势。三季度十大城市二手房总成交15.15万套，较去年同期大幅下跌29.48%。这对于我国一线城市房价收入比超过15的现状而言，这种跌幅对于房地产市场稳定发展不会产生太大影响。

　因此，应该理性看待当前我国房地产市场出现的合理调整。从目前情况来看，房地产市场不会崩盘，房价适当下跌对于房地产行业理性回归是有好处的。只有通过市场缓慢下行，将中小房地产企业淘汰出局，提高房地产市场集中度，倒逼房地产企业转型升级，由粗放型经营向创新型经营转变，这对于我国房地产长期健康发展是有利的。从今年上半年房地产市场调整看，确实有一些中小房地产企业由于资金链紧张而出现经营困难的现象，大多数大型房地产企业已纷纷开始谋求转型，这些大房企市场销售并没有因为市场低迷而锐减，反而出现了良好的势头。因此，房地产价格适当下行已经对我国房地产市场转型调整表现出了积极信号。而此时央行推出中国版的MBS，无疑又给房地产注入了一针“强心剂”，房地产市场转型和理性回归可能出现不确定性。

　其次，从发达国家的经验来看，美国上世纪70年代开始推出MBS，其政策的初衷是为了给市场提供流动性，提高居民住房拥有率。在过去的40年时间内，MBS在提高居民住房拥有率方面发挥了功不可没的作用，美国、英国、加拿大等7个发达国家平均住房拥有率从1960年的43%，上升到2010年的60%，居民住房条件得到极大改善，尤其是很多低收入家庭也通过抵押贷款购买了住房。而我国房地产市场的核心问题是商品房供大于求，应通过正常的市场价格回归去库存。

　此外，从住房拥有率情况看，我国空置房和住房拥有率出现了“双高”，据中国家庭金融调查与研究中心数据显示，截止到2014年3月份，我国城镇居民住房拥有率89%，农村居民住房拥有率高达96.7%，住房拥有率远远高于美国的65.2%和英国的66.7%。因此，希望通过MBS来提高住房拥有率的政策效果值得商榷。

　我国启动MBS可能会大大提高房地产企业和金融企业的金融杠杆。在当前我国房地产金融风险和整个经济杠杆较高的情况下，启动MBS无疑会加大我国房地产金融风险。统计数据显示，2013年，我国非金融部门杠杆率持续高涨已达140%，企业杠杆率已经高于发达国家水平。MBS的启动无疑将会继续提高企业的杠杆率。此外，我国金融机构绝大部分都是国有，贷款、信托、基金等产品都是政府隐性担保，政府承担的债务和隐性担保已经远远超出政府的偿还能力。而MBS如要顺利推进，必须继续需要政府大量担保和购买抵押债券，这无疑又会加大政府的财政负担和金融风险。

　美国房地产泡沫破裂而导致的全球金融危机重要原因就是政府隐性担保发展速度过快、规模过大。数据显示，美国政府抵押担保的MBS从2000年1.3万亿美元，上升到2010年4万亿美元，政府担保的MBS规模占GDP的比例也从2000年的13%，上升到2010年的28%。对于中国而言，我国能真正承担风险的市场主体还不多，绝大多数金融机构都是国有企业，缺乏足够的市场风险意识。

　因此，在我国金融市场体系还不健全，房地产市场处于正常调整期，房地产市场还存在较大泡沫、非金融部门杠杆率过高等情况下，大规模启动MBS需要更加谨慎。