□财达证券 宣宇

　去年四季度以来，制造业呈复苏态势，这与去年下半年以来房地产投资企稳的带动是分不开的。2012年下半年以来，房地产销售面积累计同比降幅持续收窄，到11月终于由负转正；2012年底，房地产销售面积和销售额同比增速分别由上半年的-10%和-5.2%上升到1.8%和10%（期间住宅销售提升更快，销售面积和销售额同比分别由上半年的-11.2%和-6.5%上升到2%和10.9%）。房地产市场景气回升带动了房地产投资增速企稳，从而带动相关产业景气由弱转强。

　可见，基建投资强劲反弹和房地产投资企稳对经济企稳回升起到了决定性作用。今年基建投资仍延续强劲增长没有太大悬念，房地产业不仅通过自身、还通过影响制造业投资和相关消费对经济产生影响，因此对房地产投资的判断就成为判断今年经济复苏强弱的关键。

　房地产市场景气回升也带来房价持续反弹，出现价量齐升的局面。当前市场关于房价上涨、甚至将暴涨的舆论十分盛行，严重干扰了普通购房者的预期，在北京等热点城市，甚至又出现排队购房的景象。对此，继2月20日出台“新国五条”后，3月1日推出配套细则，要求相关地区在一季度公布本地区年度住房价格控制目标，接受监督和问责；强调要继续通过限购限贷等行政强力措施控制房价过快上涨，并严格要求对出售自有住房按转让所得的20%征税；突出强调“预期管理”，首次提出到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网的时间表，并强调要加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

　如此快速出台配套细则多少让人有些意外，但政策措施的力度和可操作性更出乎市场意料。这是对市场传言“新国五条”毫无新意的有力回击，表明了中央政府对抑制房价过快上涨的坚定决心和有效途径。两则“通知”的出台集中回应了市场关注焦点：房价反弹明显，房地产调控会不会加码？中央传递的信息是，如果房价过快上涨，调控力度和手段加码都是题中应有之义。

　最新70个大中城市房价数据显示，1月新建商品住宅（不含保障性住房）价格仍延续普涨格局。1月房价环比涨幅进一步扩大，即使在房价下降的城市中，绝大多数城市房价小幅回落后再次反弹，房价并没有持续的下行趋势；同比来看，上涨城市数量继续大幅增加，1月上涨城市数由上月40个大幅增加至53个。如果与2010年调控时的房价比较，除杭州、宁波、温州和金华房价下降外（即使降幅最大的温州降幅也只有16.7%，其余都不到7%），其余66城市房价涨幅更为扩大。

　“调控”仍是2013年楼市关键词，这符合经济结构调整与和谐社会建设的大基调。我们认为，今年房地产投资对经济增长的拉力将非常有限，2013年经济将保持弱复苏的态势，维持全年经济增长8%左右的判断。

　另外，就经济先行数据来看，2月份中国制造业采购经理指数（PMI）环比回落0.3个百分点至50.1%，连续2个月回落。反映经济虽整体延续复苏态势，但复苏动能有所减弱。1月PMI曾呈现“新订单指数增加+原材料库存增加+产成品库存减少”这一非常良性的组合，表明需求端偏弱的局面正在改善。但从2月数据来看，这一良好组合未得到进一步巩固。2月PMI表现出“新订单（大幅）减少+原材料库存减少+生产回落+产成品库存（被动）减少”的特征，经济复苏动能已明显弱化。

　如果经济呈弱复苏态势，那么前期市场许多乐观的预期将面临调整，市场关注的重点将转向基本面因素；而关于城镇化推动经济强势增长的乐观预期向下校准，也将给市场带来影响。在前期上涨逻辑遭到破坏之后，市场需要在调整中完成对前期基本面和政策面乐观预期的修正，因此3月份A股市场或将经历调整。在相对弱势的市场中，投资者需保持谨慎，从政策预期和业绩预期两条主线进行结构性的行业配置。