一问

　“三限”齐发能否治本

　□本报记者 周文天

　“限贷”、“限外”、“限购”，“三限”齐发，能否限制房价？限购之风越刮越紧，目前已经有26个城市出台“限购令”，“限购令”是否治标不治本，“限购令”能否拴住房价上涨的脚步？楼市调控在两会期间引起全国人大代表、政协委员的热议。

　“限购”被指治标不治本

　一向敢言的王超斌接受中国证券报记者采访时认为，限购令对房市成交量的压制只是一个短暂的过程，之后还会继续反弹，因为刚性需求不会在这么短的时间内发生改变。限购令是一个临时性过渡性的措施，而不是一个治本之策。“如果要降房价，首先就要降房地产行业各项行政性费用。”在某电视台的演播中心，王超斌表示，房地产开发相关的各项行政性费用占房价的20%左右。

　全国政协委员、恒大地产董事长许家印也表示同样的观点，目前地价占到了房地产项目成本的30%。全国城市地价不断上升，政府各项税费没有减少，仅仅靠开发商降低利润来压缩房价，空间有限。许家印在其提案中表示，地价、地方税费和企业利润构成房价的三大组成部分，必须从这三方面同时降低，才能稳定房价。

　全国人大代表、全国人大财经委员会副主任贺一直认为，房产税是抑制房价最基本的措施，其他的方法都是治标不治本。现在全国很多地区的限购政策只能“治标”，无法真正抑制房价。这种措施短期内会起一定作用，但效果肯定是有限的。

　有委员认为，限购政策是商品房市场调控的一项短期政策，也是一个行政性的调控手段，在二三线城市的执行力不强，何时退出取决于政府对后续市场的判断。限购令并不见得导致房价下降，它只是遏制房价过快上涨的手段。同时，以开发企业为代表的市场方却普遍作好了心理准备——限购令或持续两年之久，这一短期政策在房价抑制未见显效之前，不会轻易退出。

　有人大代表认为，如果目前的“限购”只是权宜之计、临时之举，那么，“限购令”一旦取消，那些被压抑的改善型需求和一直等待机会卷土重来的热钱游资，会将积累的需求进行井喷式释放，最终冲击整个房地产市场，使房价暴涨，限购等调控效果也会前功尽弃。

　也有委员认为，“限购令”很难拴住房价上涨的脚步，尤其是在人民币升值及通货膨胀等情况下，购房投资保增值和防止手上资产贬值，依然会让房地产市场具有强大的需求。

　新一轮调控应着力何处

　目前主要城市的楼市成交量回落，但房价仍未发生转折性的变化。

　全国政协委员、北京兆泰房地产开发公司董事长穆麒茹认为，目前这种惨淡的成交量会持续多久不能确定，但可以肯定的是，持续半年以后，开发商卖不出去房子，一些扛不住的开发商就会下调房价，因为开发商盖房子的钱都是贷来的。

　“但房价也不可能大跌，拿到土地多少钱，盖房子多少钱，都算好了账的。下跌幅度在20%以下吧。”穆麒茹认为。

　对于楼市泡沫的根本原因，任贺认为，第一是地方政府依赖土地财政来创收，直接推高了房价。第二是社会资金炒房，投机性需求使得房价提升。因此，要解决房价过高的问题，这才是症结所在。但是，有一部分地方政府已经尝到土地财政的甜头，放弃这种政策的主动性和积极性不高。

　因此，任贺提出的建议是，地方获得的土地收入全部上缴中央，然后用这部分收入修建保障性住房。通过这种政策，地方政府在土地价格上的态度就会更加客观，不至于把土地的价格越推越高。

　“限购令”来得有些迟，因为没有“限购令”的日子，实力资本对房产资源的“瓜分”或“布局”早已完成，相当多的人也早已拥有多套房产。于是，政协委员纷纷从房地产的开发建设、买卖交易等关键环节，为“高烧”房价对症“开方”。

　全国政协常委、经济委员会副主任、北京大学光华管理学院名誉院长厉以宁和全国政协委员、万达集团董事长王健林均表示，限购不如改成限售，买后两三年内不准出售。

　全国政协委员丁常云建议，征收房产空置税，最大限度地发挥房屋的使用功能，从而使房地产市场的主流回归到自住和投资收取租金上来，这样有利于房地产市场长期稳定健康发展。

　此外，全国政协委员、山东经济学院教授郭松海提出，对开发商征收增量空置税，对竣工验收后开始销售的商品房,超出30%的空置部分应征收空置税。

　值得注意的是，今年政府工作报告中启用的“坚决遏制”这一严厉措辞，表明了中央的决心。更多类似限购令、提高房贷利率、增加供给、“一把手负责制”等组合重拳有望持续出台。