一、房地产过度市场化，偏离了房改预期的轨道

　按照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），我国房地产改革在取消福利分房制度之外，还要建立相应的住房供应体系，按不同收入标准分别由市场化方式、政府补贴的方式和政府保障的方式分别解决住房问题，并特别指出通过廉租房等方式为低收入和住房困难家庭提供住房保障。2003年国务院在相关文件中再次强调“建立和完善廉租住房制度，要强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求”。

　在房地产实际发展过程中，受自身利益驱使，各地政府大多只注重了这两个文件中的市场化部分，而忽略了后两部分尤其是建立保障体系部分。即使2007年国务院正式提出构建保障性住房体系之后，各地政府对此依然热情不高，每年完成的保障性住房数量与规划目标存在着巨大差距。据全国人大常委会2009年发布的调研报告，“我国保障性住房进展不够平衡，进度比较缓慢，尤其是资金配套方面存在问题。

　二、 政策法规体系建设滞后，相关部门监管惩处不力

　房地产市场投机盛行，秩序比较混乱，违法、违规行为层出不穷，主要原因有二：一是我国房地产市场政策法规体系建设不完善。作为一个专业性很强的行业，我国房地产业牵涉面广，发展速度快，我国目前政策法规并不能完全跟上房地产市场发展的需要。尤其是房地产业存在着明显的多龙治水现象，由不同政府部门制定的政策法规，相互之间经常难以协调。二是相关部门监管不力，已经制定的政策法规没能得到有效贯彻落实。尽管中央几年来出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展政策措施，但是由于落实不够，一些职能部门未能尽职尽责，对房地产商违规用地和囤地炒地、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为惩处不力；房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定行为也很少得到应有的处罚，也给某些投机的开发商和中介商留下了侵犯消费者权益的机会。

　三、地方政府对土地的高度垄断和土地财政的驱使

　近年来推高房价最有力的手毫无疑问是地方政府。部分地方政府之所以在楼市调控中“阳奉阴违”，很大程度上是当前财税体制所导致，由于财权上收，事权下放，地方政府在中央支持力度非常有限的情况下需要完成经济建设、改进民生等一系列目标，资金压力普遍明显。通过抬高房价进而拉高地价，地方政府可以获得巨额土地出让金，还可以使得数以千计的、通过划拨土地等资产所组建的地方投融资平台更好地达到标准，从而为地方政府融来大量资金用于投资。

　归纳起来，地方政府操纵房地产市场的六大招数：一是大搞城市拆迁，人为制造拆迁住房需求；二是提高拆迁的补偿标准，刺激新房的价格上涨；三是调控土地供应，推高招标拍卖价格；四是缓建、减少中低价房和保障房，减弱对高价商品房的冲击；五是操纵房地产统计数据，制造舆论，误导消费者；六是有法不依，纵容房地产开发商违规甚至违法哄抬房价行为。

　四、缺乏规范统计体系和信息披露制度

　目前房地产行业缺乏一个客观的、可以核查的统计体系，作为国家统计的权威部门国家统计局公布的房地产价格数据不仅经常与大众感觉相差甚远，而且与其他部门统计上来的数据也不完全匹配，这就使得投资者对房地产市场几乎所有的重要信息无法获得清晰的了解。

　一是不了解房地产的真实成本，因而也就不了解房地产的合理价格。当前房地产成本可以分为合法成本和灰色成本，合法成本包括征地成本、市场营销、土建成本和政府相关税费构成，灰色成本则主要是政府公关成本所构成，房地产价格则除了成本之外还取决于所处环境，不同地区、不同地段，同等使用功能、同样结构的房屋价格差异巨大。购买者对上述一切都不清楚，使得房地产商哄抬房价牟取暴利成为了可能。

　二是不了解房地产的真实品质。商品房是较为特殊的大宗商品，房屋的品质优劣从表面上根本看不出来。考察房屋的质量需要了解砌砖工程、钢筋混凝工程、抹灰工程、门窗工程、饰面砖工程、地面工程、防水工程、暖卫工程、电气工程等等诸多环节，普通人要详细了解这些环节的情况非常困难。由于缺乏有效的激励机制，了解真实情况的开发商不仅不会将实际的情况告诉购房者，相反会采取各种方法来掩饰其问题。

　三是不了解房地产市场的真实供求关系。开发商为了制造商品房紧俏的假象，经常隐瞒真实的房屋供给量，绝大多数房屋还砸在手里时就对外宣称只剩尾房了；还有的开发商夸大需求量，雇人当托甚至签订虚假购房合同。某些中介商为了利益故意让房屋买卖双方处于隔绝的状态，使得购房人不了解供给真实情况，尽量促使交易在买卖双方不知晓的情况下进行，从中获取高额利润。

　本版文章负责人：范剑平

　执笔：高辉清 胡少维 郝彦菲