□本报记者 王维波

　截止到22日，两市有9家房地产类公司发布了中期业绩预告，除了两家表示不会发生重大变化外，只有两家公司预增（包括一家略增），其它都是预减（包括略减和续亏）。单从这方面看，似乎显示房地产公司上半年经营状况不佳，但专业人士认为，对房地产公司而言，除了看当期业绩外，预收款的增长情况更为重要。

　由于目前我国房屋大都采取期房预售的办法，这使房地产公司在住房尚处于建设阶段、产权没有转移的情况下，就获得了一.大笔资金——即预售款。对房地产公司来讲，预售款越多，不仅意味着其获得了大量的资金支撑公司继续向前发展，而且也表明在未来一个时期内其业绩有了充分保证。预收款增长越快，其业绩增长也越有保障。

　今年以来，我国房地产市场快速回升，新房和二手房价格出现上涨而成交也迅速放大，房企销售大幅增长。近日一些房地产类上市公司发布的5月份销售情况表明，销售面积和销售金额都有很大增长。如保利地产2009年1-5月实现签约金额147.12亿元，同比增长157.54%；万科2009年1-5月份销售金额238.9亿元，比08年同期增长20.9%。业内人士分析，我国房地产市场将继续呈现回暖趋势。

　根据今年一季报数据，保利地产和万科今年一季末的预收款分别为128亿元和274亿元，由此计算，单单今年4月和5月这两家公司预收款就比一季度末分别增长了82亿元和35亿元，增长幅度分别为64%和13%。国信证券分析师预计1-5月全国商品房销售额同比增长率有望达到40%，09年销量超过08年已成定局。中易安房地产担保有限公司市场总监徐华东表示，比较健康的房地产市场，其房价应该与本国经济上涨幅度相一致。

　房地产类上市公司预收款大幅上升也就意味着这些公司的未来业绩将有较大增长。以每股所占有的预收款金额看，今年一季度全部房地产类上市公司加权平均为1.33元，其中有15家公司每股预收款在2元以上，最高的三家公司在5元以上，如果考虑到二季度销售的增长，今年中期的数字肯定还要有明显提升。

　当然，从财务方面看，预收款通常不会形成当期收入及带来当期利润，因为上市公司预售房款必须在项目完全竣工并转移至购买人后才能进入结算，收入及利润才能在财务报表上表现出来。但这更多的是记账上的变化，而资金却是实实在在地进入了公司。从这个意义上看，预收款也就是公司实际获得的销售收入和业绩。这也就是为什么要看重房地产公司预售款的原因，而且通过预售款可以对公司业绩进行比较好的把握和预测。

　由于一般项目从预售到竣工结算，通常在一年左右的时间，就是说目前收到的预售款大约将在明年上半年有可能进入结算，转化为公司销售收入，最迟也在年底即进入决算。

　由此可以判断，目前房地产市场的良好状态可能会在明年的半年报中体现出来，最晚在年报中就会看到成果。即使不能形成今年中期业绩，但由于它事实上已经成为公司的收入，因此从股票投资者的角度看，将预收款视为公司业绩是恰当的。