本报记者 林喆

　北京限价房用地今年无法入市已成定局。市国土资源局有关负责人坦言，原计划今年第四季度入市的广渠路15号地等首批限价商品房用地，已确定推迟到明年入市。而由于招标细则等配套文件至今还在审定，明年具体的入市时间仍是未知数。

　今年6月，北京市国土局确定广渠路15号地等三地块成为首批限价商品房用地。8月，市土地整理储备中心挂出公告，广渠路地块将于今年四季度采用招标方式出让。然而，此后限价房用地的上市时间一拖再拖，直到现在，该地块仍然还列在“即将入市地块”中。业内人士认为，限价房用地推迟入市，主要原因是涉及出让土地、项目开发、价格、户型以及销售人群方面的配套政策迟迟没有落实。

　如何限定购买者资格

　北京市建委有关负责人表示，目前，限价房房源少，而需求量比较大，如何制定一个合理的购买标准是重中之重。他同时透露，北京准备借鉴部分外地城市做法，对限价房购买对象的户籍、收入水平以及购买的户型做出限定。

　在“国十五条”中，就已对限价地有明确的规定，土地供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。但谁有资格买限价房，目前还没有明确的政策意见和可操作的细则。按照建设部正在酝酿的住房保障方案，今年重磅推出的调控房地产市场的限价地，主要销售对象将是中低收入者。

　但显然，界定中低收入家庭标准是限价房问题的关键。

　中国社科院牛凤瑞研究员表示，若不能对限价房购买人群严格把关，就会使之处于与经济适用房一样的尴尬境地。

　分析人士指出，限价商品房购买人群标准制定始终是最难的环节之一，其具体标准需权衡各方利益，若标准制定过宽，申请购房的人群过多，会造成房源供应不足；若标准制定过窄，又可能形成大量中低价房空置，造成一定的浪费。

　中原地产华北区董事总经理李文杰分析，在销售政策、购买对象、资质监管等技术细节上，如何保证其不重蹈经济适用房覆辙，成为有钱人投资的新对象，更是存在相当大的难度。

　首都经济贸易大学城市经济系邢亚平指出：“如果限价房消费层的选择办法和循环办法没有确定的话，限价房就不可能推出。”

　政府谨慎出招

　由于有经济适用房的前车之鉴，因此政府在限价房问题上谨慎有加。不过，大体政策初露端倪，比如规定购买者必须是北京户口、首次购房、收入限定等等。

　“我们在销售经济适用房时就有这些规定了。如果要避免以前的情况出现，细则就该堵塞以前的那些漏洞，这样限价房政策才能有很强的操作性。”伟业顾问董事长林洁指出。

　由于在经济适用房销售时，还存在由开发商直接销售出现的高价炒房号等问题，因此业内人士建议，可以考虑以政府部门作为销售主体。

　牛凤瑞坦言，从客观角度看，从政策的制定到与市场接轨有一个逐步调整的过程，毕竟限价房政策是从无到有、逐渐深入的过程，具体细节需要有关主管部门相互协调来拿主意，这需要一定时间做铺垫。

　限价房能否“拉住”房价

　广渠路限价地块周边是房地产开发的热点区域，多数楼盘目前销售价格已经达到10000元/平方米。显然限价商品房15%的限价幅度，对该区域目前在售的商品房会形成一定冲击。周边项目有关负责人接受记者采访时承认：“按照目前已知的44万平方米的开发量，对这个区域的楼市肯定要造成影响。”不过他指出，限价房对北京整体商品房市场的影响有限。

　按照北京国土资源局公布的数据，计划推出的限价商品房规划建筑面积在200万平方米左右，这个数字和每年推出的经济适用房的开发建设数据一致。

　“这些地块分散在几个不同的区域，在各个区域中这些供应量给市场带来的影响不是非常明显。只有大量的中低价位土地进入市场，才可以拉低商品房的销售价格。”中原地产华北区域总经理李文杰这样表示。

　不过从最早尝试限价的宁波来看，限价房平抑房价的效果较为明显。据宁波统计部门公布的数据，由于包括限价房在内的低价房的投入，宁波2004年商品房平均销售价格被拉低386.5元/平方米。限价房比同区域其他普通商品房平均低了1000元/每平米，宁波市的房价涨幅一度在全国靠前，目前涨幅平稳。

　△北京限价房仍然远不可及 CFP图片