□记者  金名

    前段时间楼市非理性的大涨，人们将矛头直指开发商与投机客。值得注意的是，房地产市场调控似乎正变成境外资金趁低吸纳的良机，京沪等地的高档商业地产项目尤其受到大量境外资金的青睐。

    社会上一直存在这样的观点：境外资金大赌人民币升值，“热钱”极大地冲击了国内的房地产市场。央行近期发表的《2004中国房地产金融报告》也提到，国内房价的快速上涨和人民币升值预期，刺激了境外资金通过至少四个渠道进入国内房地产市场。这一表述让更多的人关注到境外“热钱”的影响。

    外资扮演了什么角色

    北京师范大学教授钟伟日前指出，“在这轮房价上涨过程中，境外资金实际上处于非常次要的角色”。测算结果表明，外资在开发环节所占资金比例为15%—18%，在销售环节所占资金比例最高不超过1/4，他们对房地产市场的影响并不明显。

    平安证券地产研究员姜正培和招商证券地产研究员余志勇也不认同“热钱威胁论”。姜正培表示，外资进出中国所受到的管制相当严格，导致楼市局部泡沫化的主流因素应该是境内投机资金。余志勇也强调，外资在楼市各环节所占的比例并不是特别大，所参与的地产项目以高档物业、商业地产为主，对房价的影响有限。

    对于人民币升值导致热钱流入刺激房价的提法，钟伟颇不以为然。他认为房地产变现能力很差，对热钱并不是一个好的选择，“一方面说因为人民币升值的预期，热钱要进来，一方面又说要以升值来打压热钱，有点自相矛盾、毫无逻辑性”。

    “热钱”不易界定

    央行报告所引用的数据表明，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%，2004年全国房地产开发直接利用外资228.2亿元，虽然占比仅为1.3%，但同比增长却达34.2%。

    余志勇向记者表示，由于国内房地产投资回报率比较高，考虑到长期的投资策略、市场前景和人民币升值预期，外资在国内调控时不但没有大量撤出，反而进一步介入了中国的房地产市场。

    不过，境外资金既制造了供给也制造了需求，涉及到消费、中介和开发等各环节，要判断哪些境外资金属于“热钱”，其实并不很容易。据了解，外资进入开发环节的资金量远远超过投入销售环节的资金量，“这部分境外资金不应该都被视为热钱”。有开发商认为，“如果3-5年内要清盘走人，那基本上是热钱了”。业内人士也指出，凯德置地、和黄等境外资金在国内积极拿地做项目，非常活跃，GIC跟万科的合作并没有设定期限，显然，现在不少外资是真正在做投资。

    至于进入销售环节的外资，就更需要具体分析了。业内人士认为，前段时期境外资金介入较多的高档商品房涨幅较大，“为中档、中高档住宅拉开了价格上涨的空间”，似有“热钱”制造泡沫之嫌。鉴于中国住宅项目存在的调控风险，现在外资多选择不在调控之列的商业地产项目，并且行为更为谨慎，但有的看重于较高的项目回报率，有的可能更期待人民币升值，投机成分更浓厚一些。余志勇告诉记者，随着REITs（房地产信托投资基金）可在香港和新加坡挂牌，一些房地产基金加大对国内商业物业项目的收购力度，不排除是为了寻求包装上市。

    管制“搅局”外资？

    业内人士指出，央行对境外资金给予一定的关注，体现了“未雨绸缪”的良苦用心。境外资金正大举进入房地产市场，未来对市场格局会产生什么样的影响？如何区分并抑制“热钱”？这些都值得重点关注。

    有资料显示，目前全球有137个国家对非居民投资本国房地产都有各种限制。钟伟认为，中国对外资涉足国内不动产没有作任何限制，这导致外资开始尝试进入中国房地产市场。与此同时，政府的调控令房地产市场更为透明，客观上加速了外资进入中国房市的速度。

    外资实力相当雄厚，风险控制也出色，带来了先进的观念和管理模式，同时也对本土开发商构成威胁，尤其在国内房地产金融尚不完善的背景下。招商证券余志勇指出，国内房地产行业门槛低，市场化程度高，开放又是大势所趋，对外资进入房地产领域进行管制的可能性不大。在他看来，“国际化、金融化”将是未来国内房地产业的两大特点，国内开发商更需要认清形势，抓住机会，尽快发展壮大，以应对未来的全面竞争与挑战。

    专家警告说，在外资进入的过程中，全社会需要对“热钱”炒房给予高度重视，没有相应的监管与应对措施，国内房地产市场将难逃境外“热钱”的冲击。钟伟建议，如果要对进入房地产领域的外资进行管制，可以细化投资区域、位置、投资比例等限制，完善保留条款。钟伟向记者表示，应当趁着境外资金在国内房地产行业未成气候，先谈妥这些条件与限制，“这有利于外资稳定进入国内房地产行业，对整个行业的发展是有好处的”。