北京天通苑经济适用房放号与选号中的诸多怪状，进一步加深了人们对经济适用房制度的质疑。

    质疑来自公平与效率两个方面。前者一方面表现为对低收入群体的遴选不清，出现宝马、奔驰直接开进了天通苑小区的现象；另一方面，个中巨大的利益使开发商及其关联人大肆寻租，经济适用房的获得无奈地在排队明规则和加价暗规则中游弋。

    就效率而言，以排队机制取代价格机制，其间的效率缺失在经济学上早有明证。如果考虑到开发商在其中人为设置的障碍，排号者支付的时间成本更加不容小觑。相对于经济适用房的低价只是一种利益的让渡，排队形成的时间成本却是社会福利的净毁损。

    人们已就经济适用房制度的完善提出了诸多的建议，其中不乏真知灼见。然而我们认为，孤立地就经济适用房弊端谈经济适用房改革，出路是有限的。

    作为住房制度的一部分，经济适用房存在的合理性与发展方向应该纳入房地产市场的整体规划中考虑。而于整个房地产市场，在经历了初期的混沌和失控之后，政府有必要对这一关乎国计民生的行业形成一个清晰的定位与理想的模式判断。如此，政策的制定才有可能摆脱短期目标的羁绊，而明确的预期也有助于市场机制的正常发挥，避免大起大落。

    随着住房分配制度退出历史舞台，用市场化的方式解决住房问题成为大势所趋。然而与普通商品不同，作为必需品的住房又不可能完全通过市场进行配置。使“居者有其房”是各国政府的重要职能，它体现的是一种基本的社会保障。由此观之，房地产行业应该形成一个由市场完成初次分配、由政府转移支付完成二次分配的格局。

    尽管现实中商品房与经济适用房并存的局面体现了上述思路，但经济适用房遭到的诸多诟病，除了表层的立规不谨、执行不严等因素，更实质性的原因仍然在于政府未能就房地产市场“应有”的二元格局进行清晰和有效的划分。

    事实上，我们在天通苑看到的正是有限的供给与近乎无限的需求——得房者享受了过度补偿，而未得者则毫无补偿。在此，经济适用房的救助功能无疑是残缺和扭曲的。

    不仅自身承载的功能无法有效实现，经济适用房和商品房之间的价差还产生出套利的可能性，而这种可能性的实现则模糊了房地产行业市场和政策各自应守的领域，也妨碍了各自功能的实现。当排队为加价所取代，经济适用房则在事实上变质为商品房。所不同的是，变质过程还为利益集团提供了巨大的寻租空间。

    因此，尽管我们认为转移支付在社会住房问题的解决中必不可少，但在方式上不宜采用经济适用房模式。一种可行的方法是对低收入人群直接进行现金补贴，也即是一些专家所推荐的“补人头”模式。尽管这种方式同样面临收入识别问题，但至少相对于经济适用房，它在公平和效率方面都更胜一筹，也更契合救助的原旨。

    也许有人会认为这种补贴可能是杯水车薪，无济于事。但我们认为，补贴的力度取决于政府对住房问题的重要性排序以及由此愿意支付的成本。在同等条件下，其补贴水平并不低于经济适用房。

    通过对中低收入群体进行货币化补偿，政府在房地产行业的二次分配职能基本完成，剩下的问题则应交由市场。当然，政府在其中仍然扮演着土地供应商这一重要角色，其行为准则是售价最高化（出售土地所得可用于住房补贴）。

    对于开发商与购房者之间的利益博弈，政府可以处于一种更超脱的状态。一段时间以来，开发商暴利（房价该降）与需求旺盛（房价该涨）的争论不绝于耳。应该说，这些说法都有一定道理，但也都因仅着眼于供给侧或是需求侧而又有失偏颇。处于开发商成本与购房者心理价位之间的价格都有其合理性，而其间具体的均衡点则要由双方讨价还价来确定。政府不应过多地介入房价涨跌一类的问题中，出于消除信息不对称、平衡博弈双方力量的考虑，政府倒是应该在消费者预期的形成和稳定方面多做文章，例如定期发布拟供给的土地数量、已出售土地的价格，使购房者对商品房供给数量和开发商成本有大致的匡算。

    泾渭分明、各司其职的双重分配机制，正是我们所倡导的房地产行业的定位与理想模式。而在购买经济适用房的混乱中，在关于房价涨跌的争论中，我们的城镇化进程是否科学、我们在支柱性行业的确立上是否有失轻率，更值得深思。