日前央行取消现行住房贷款优惠利率并建议提高个人住房贷款最低首付款比例，此举使房地产股明显受到打压，同时市场对宏观调控加强的预期明显增大，周期性行业个股也普遍受挫，大盘因此继续向下调整。看来，尽管市场已经对高房价有可能引发新的政策调控早有预期，但如期而至的宏观收紧措施仍让市场有点措手不及，房地产行业举足轻重，也许这一政策在市场中的消化还有待时日。

    地产股是忧还是喜？

    申银万国董樑、朱安平、童驯认为，房地产行业投资回落预期将增强，相应调低地产股投资评级，由“中性”下调为“看淡”。他们表示，尽管此次房贷政策调整力度有限，但该政策将给市场造成政府开始调控房地产行业的明确预期；而且，本次重点从需求端着手，可能会更有效地抑制房地产项目投资，从而使2005年房地产投资增速低于预期。

    出于同样的考虑，中信证券早于3月11日就将地产板块的评级由“强于大市”调整为“弱于大市”。据中信证券王德勇测算，住房信贷利率上调，全国购房者每年将多还33.02亿元人民币，每月供款增加2%。王德勇指出，央行此举标志着国家开始对自1998年开始执行的住房消费扶持政策发生转变，同时也表明国家开始对住房价格过快上涨采取实际政策。他预计今后还会有一系列后续政策出台，可能的政策包括禁止炒楼花，对住房投资行为征收高额的增值税、营业税、所得税，加大政策性住房建设，强化住房出租收益税收征管等。他指出，在房价泡沫开始终结的背景下，住房销售进度放缓的同时，销售价格涨幅会下降甚至负增长，从而最终导致上市公司业绩增长预期下降。申银万国陈昱新、刘浩也指出，房地产政策的不确定性和对利空的预期将会对证券投资者的心理构成打击和压制，房地产股票价格将在短期内出现调整。

    但国信证券方焱则认为，央行调整房贷政策不足以“引爆”地产泡沫，前期地产股下跌已基本反映房贷政策调整的预期，对房地产上市公司2005年业绩影响较小，仍维持房地产行业“谨慎推荐”的评级。他指出，房地产业务具有特殊性，多数上市公司2005年体现业绩的项目目前已销售完，2005年业绩受到的影响较小，维持万科（推荐）、金地集团（谨慎推荐）、招商地产（谨慎推荐）的投资评级。中金公司也认为，房贷政策调整的目的是促进房价稳定，有利于行业的长期健康发展。他们预计，房地产行业未来仍将面临趋紧的调控政策，但若央行的新利率政策能够稳定房地产价格，将有利于龙头企业的长期发展。

    其实，上市公司所处地域不同，受到的影响也很不一样。王德勇指出，在房价泡沫较严重地区的上市公司受到的影响最大，特别是长三角地区；而泡沫不明显或者基本没有泡沫的北京、深圳、广州则受的影响会较小，另外，非住宅类公司基本没有影响。申银万国陈昱新、刘浩也认为，上海房价将是各类政策的直接打击目标，但仍看好多数省会城市房价。他们表示，尽管央行仍会有后续政策，但是全国性的房价上涨有坚实的内在逻辑，央行只能从信贷方面发力，却无法改变土地出让制度、耕地保护、禁止强迁等政策的继续推行，即使考虑到未来可能出台的需求紧缩政策，在供应层面的紧缩力度仍然将大大超过需求方面的紧缩力度，多数城市房价地价将继续上升。申银万国将光彩建设、亚泰集团、天房发展的投资评级由“增持”调低为“观望”，维持中华企业“卖出”、金地集团“观望”、浦东金桥“增持”、万科和金融街“买入”的投资评级。他们同时表示，不排除万科等看好股票出现短期波动的可能。

    周期性行业如何洗牌？

    国信证券吴俊峰认为，房地产行业影响的产业链广泛，周期性行业面临的压力进一步加大；与此相对照的是，消费类等一些抗周期性行业在未来的投资选择中地位将日益突出。

    申银万国陆文磊也认为，市场对于政府从供给调控向需求调控的预期将更为强化，从而对上游行业、乃至整体经济产生担忧，并将对市场产生负面的冲击。陆文磊指出，2004年下半年以来，政府出台的一系列以土地控制、信贷控制等紧缩政策，虽然从实际情况看，并没有对上游资本品行业的业绩增长带来较大的负面冲击，但从相关行业和公司的价格表现，却非常剧烈的体现了市场的预期和担忧。而在本次在以需求调控为方向的预期下，投资者的反应必然会较为悲观，市场特别是上游资本品行业将受到较大冲击。他同时也指出，去年紧缩政策出台时上游资本品行业的估值水平与当前的估值水平已经存在较大的差异，估值差距大约在25%左右，将一定程度上抵御市场冲击下估值大幅下降的空间。

    申银万国表示，如果房地产开发投资增速大幅回落，将使钢铁、建材、工程机械、有色等行业的回落速度加快，客观上造成适度宏观调控的效果。他们指出，房地产投资增速回落除影响钢铁建材外，对家电等消费品的间接抑制也将对钢铁板材需求产生明显负面影响，钢铁板材行业公司的盈利预期将因此明显下降，继续维持对钢铁行业总体“中性”的评级，下调钢铁板材子行业评级为“中性”。

    中信证券薛继锐、刘浩波则表示，建筑用钢材和水泥等建材行业短期负面影响主要反映在短期心理预期上，该等行业比较充分消化了源自2004年4月的宏观调控政策的影响，此政策的推出不会对该等行业的基本面形成大的冲击。他们同时认为，个人住房贷款利率的提高将会提高房贷成本，使消费结构出现改变，消费者其它可支配收入降低，对整个消费品行业也有一定负面影响。

    调控预期强化还是弱化？

    吴俊峰认为，此次住房信贷收紧表明，房地产等一些过热行业正成为政府出台进一步宏观调控措施的打压对象。

    他指出，今年1-2月份的投资增幅虽然比去年同期下降较多，但似乎仍然处在高速增长阶段，超过市场预期水平；而且由于2004年二季度开始增速大幅回落造成基数较低，2005年二季度乃至全年，固定资产投资的增速难以回落到20%以下。另外，2005年以来能源和基础原材料的价格持续走高，也预示着2005年的国内国际经济发展势头旺盛，中国国内固定资产投资增长的内在动力依然强劲。他认为，政府出台进一步的宏观调控政策的可能性加大，但宏观调控的结构性取向不会变。

    应该看到，房地产是宏观经济增长的引擎，在宏观调控刚刚取得阶段性成果时候，出台对房地产行业的调控政策，并连带对其下游相关行业形成扩散调控效应，很容易使市场预期产生混乱，从而形成宏观调控趋紧的判断。薛继锐、刘浩波表示，这种判断对目前积弱的股票市场有较大的负面冲击力。

    中金公司也表示，此次上调住房贷款利率向市场传递了中央政府将继续坚持加强和改善宏观调控的有力信号。但他们同时预计，控制房地产投资的增长，将更有效地实现投资整体与工业生产的降温。他们认为，今年依然有可能上调基准利率，但基于这次利率的变化，将原来基准利率全年上调50～75个基本点的判断修改为上调25～50个基本点，并维持加息最可能在2～3季度的判断。他们还指出，央行将密切观注这次政策的实施效果，不排除进一步提高住房贷款利率和下调超额准备金存款利率的可能。

    中金公司认为，央行利率政策的变化将增大中国GDP增长软着陆和房地产价格稳定的可能性，但对股票市场的影响为中性。薛继锐、刘浩波也认为，房地产行业过热的有效控制将有助于国民经济持续快速健康发展，从而间接对股票市场的发展起到积极作用，投资于房地产方面的逐利资本可能会进入股票市场。他们表示，由于预期房地产行业调控力度会加大，投资于房地产行业的游资会从该行业撤出，进入目前风险相对较低的股票市场。据保守估计，从房地产行业撤出的资金可能达到1000多亿人民币。当市场从短期的困惑中回归理性后，会对此政策有一个正确认识，也将对短期的恐慌下跌作出修正，回归其原有的运行轨道。