国家发改委价格监测中心  张学武

    2004年，我国房地产市场增长有所放缓，但商品房价格有较大幅度上涨。根据我们的分析，预计2005年房地产价格仍会有所上涨，但涨幅不会太大，预计在5%左右。

    2004年房地产增速放缓

    纵观2004年我国的房地产市场，有三个主要特点：

    一是增长速度与上一年相比有所放缓。统计数字显示，去年1-11月全国房屋竣工面积累计完成2.36亿平方米，同比增长11.7%，增幅比上一年降低17.3个百分点；全国房地产开发投资额为10738亿元，同比增长29.2%，增幅比上年同期降低3.3个百分点。

    二是房地产价格涨幅较大，主要原因是需求旺盛，供给偏紧。2004年1-11月，全国商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比上涨12.5%，涨幅比上一年同期增加7.7个百分点。其中，天津、沈阳、上海、南京、宁波、青岛、重庆、兰州价格涨幅较大。

    三是国家继续加强对房地产市场的宏观调控。国务院办公厅、财政部、银监会等部门相继发出通知，要求严格土地管理、控制城镇房屋拆迁规模、加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理等。通过加强对土地、资金等市场要素供应的管理，我国房地产市场发展速度明显趋于平缓。

    2005年房价会小幅上涨

    2005年，房地产市场所处的宏观环境良好，房地产价格在经历了2004年较大幅度上涨之后，预计2005年仍会有所上涨，但涨幅不会太大，预计在5%左右。

    影响2005年房地产市场价格变化的主要因素有以下几个方面：

    金融环境的变化将对房地产市场产生较大影响。近两年，投资型购房对我国房地产价格的影响非常大，是部分城市房地产价格大幅上涨的重要因素，并带动了全国房地产价格的上涨。在2004年10月存贷款利率小幅上调后，投资型购房者的需求受到影响，若利率进一步提高则消费型购房者的需求也会受到一定影响。房地产开发企业将面临购房者减少、银行贷款利息增加等多方面影响。部分房地产企业为了能早日回收资金，不得不减少开发利润而寻求降价促销。同时，由于近两年高档商品房销售形势不甚理想，银行对这类商品房的贷款持谨慎态度。随着金融环境不断趋紧，高档商品房价格也会有所回落。因此，总体上看房价上涨势头将会放缓。

    目前的土地政策对整合房地产企业，调控房地产价格具有相当大的影响。从近两年国家加强对房地产市场的调控措施看，土地政策是力度最大、效果也是最为明显的。由于我国土地价格与房价呈正相关关系，因此政府虽然无法直接调控房地产价格，但可以通过适当调控土地价格，来实现对房价的间接调控。

    调控土地价格的方式很多，可以是增加土地供应量，也可以是控制土地基准价、标的价。随着土地政策影响力逐步释放，一些规模小、以炒作土地为生的房地产企业将被淘汰出市场，房地产行业将进入一个新的发展阶段。

    从2005年情况看，我国仍会实行适度从紧的土地供应政策，土地价格不会出现明显的下降。因此，房价出现大幅下跌的可能性也不大。

    房价过高，住房需求会逐步减缓。目前，许多城市房价已经超过了普通居民的承受能力，加上贷款利率的提高以及住宅销售中存在的各种问题，居民购房观望情绪较浓，新增需求的增长会放缓；而国家控制固定资产投资规模后使拆迁产生的强制性需求也将有所减少。同时，经过6年的大规模开发，市场已经逐步摆脱房屋短缺时代。房改后急于改善住房条件的市民大都已买了房子，短期内换房的需求不会太大。因此，即使房地产供应增长减缓，房价也不大可能出现像2004年一样的大幅上涨局面。

    建筑成本不断上升也是影响住房价格的重要因素。去年我国建材市场价格上涨幅度较大，根据对全国36个大中城市监测，线材价格同比上涨30.4%，螺钢价格同比上涨26.2%，水泥价格同比上涨12.6%。据测算，建材成本上升将使房屋造价每平米上涨100元左右。这些住房竣工后，其销售价格可能会有所上涨。同时，随着居民对商品房质量、居住环境要求不断提高，房屋开发投入也会越来越大，成本也越来越高，这对住房价格也会有较大影响。