近日，国家建设部副部长刘志峰指出，“要防范房地产贷款风险”。此话绝非空穴来风。目前中国房地产市场的过度繁荣，已吸引了越来越多的人加入到房产投资行列。这有可能引发这样的后果，一旦房地产价格剧烈变动，将把银行也拖入不可预测的坏账风险之中，进而影响到中国经济的稳定与安全。

    楼市：股市的跷跷板？

    中国的房地产市场经过1995年的萧条期后，持续低迷。但自2000年始，在住房制度改革和金融信贷的支持下，房地产市场终于走出低迷。2003年楼市暴涨，这一情形一直延续到2004年上半年。与此同时，中国股市却一路走低，并于今年初创下5年来的新低。股票市场大熊市和房地产市场大牛市的相背走势或许不仅仅是一种巧合。炒作股票和炒作房地产的资金都具有同一种性质——投机性。这类资金追求的都是短周期，高收益。而中国目前具有规模的投机场所也就只有股票市场和房地产市场了。如果这种资金对两个市场同时进行炒作，一来可能规模不够，二来在两个市场同时下跌时，就面临着无路可去的处境。所以，股票市场与房地产市场呈现出此起彼伏，此消彼涨的态势也就不足为奇。

    房市与股市另一相似之处就是都存在泡沫，现在股市泡沫在连续下跌中正在逐渐消褪，而房市泡沫仍然存在。其主要依据是，许多城市的房价已远超出普通居民（甚至包括中产阶段）的可承受范围。有三个国际通用指标衡量是否存在房地产泡沫：一是房价收入比。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3-6倍之间。而目前我国的房价收入比已经超过7.8倍，至于上海、北京和广州等城市则更是远高于平均水平。第二个指标是房屋价格租售比，这一比率越高，泡沫存在的可能性就越大。我国房地产市场上目前存在的一种特殊现象，就是房价快速上涨而租金涨幅不大，京、沪等城市目前甚至出现了房价上涨租金下跌的现象。这种房价和房租的背离走势正是房地产泡沫的一个重要信号。最后一个指标是投资性需求占购房目标的比重，这一指标的国际警戒线水平是20%。2004年底，《解放日报》抽样调查了上海25个小区的23694户居民，调查结果显示，有26.55%的购房者是出于投资动机购房的。还有其他调查报告认为，在上海大约40%左右的个人房产交易是出于投资目的。

    楼市风险在加大

    大量投资和投机性资金冲进楼市推高楼价，这与股市火爆时的市盈率高企有相似之处，原因一是人为操纵，二是资金推动。人为操纵主要表现为某些利益集团反复宣传中国人多地少，又处在城市化进程中，房价只会涨不会跌。同时，又刻意隐瞒信息，造成房产永远需大于供的假象。以杭州为例，政府于2004年12月中旬启用商品房预（销）售网上操作系统后，市民们竟然发现真实的楼市与自己所知的楼市大相径庭：当年上半年就开始宣称售磬的诸多楼盘，在透明售房系统中均显示有房源在售。钱江南岸四桥东侧的某楼盘上半年即宣称已经无房，不少购房者不得不托各种关系，弄到一套，就像捡到了大便宜，然而，通过开放的透明售房系统可知，该楼盘尚有300多套房源“可售”。而出现同样情形的在售楼盘绝不在少数。这和股市中主力隐瞒上市公司消息，并放风××股票将涨至××元，吸引中小资金追涨，已没有什么区别。

    至于资金推动，更容易理解，就是买涨不买跌。只不过股市上的投资多为自有资金，而房市上的资金多来自于银行贷款，包括开发商的贷款和买房者的按揭款。因此，当房市进入击鼓传花式的资金推动状态后，一旦下挫，危害远烈于股市。去年央行加息后，个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款利率上调幅度小于贷款基准利率的调幅。在房地产市场中，提升按揭贷款利率，打压的是对房屋的需求；而提升一般贷款利率，打压的是房地产投资，也就是对房屋的供应。按央行的说法，按揭贷款利率上调的幅度小于贷款基准利率的调幅，有利于房地产业的供求平衡和健康发展。换言之，即对房屋需求打压力度要小于对房屋供应的打压力度。以此推断，央行对今后房地产市场供需的判断是供大于求，主要目的是防范房价下跌。虽然许多专家学者、业内人士、政府官员尚在对房地产是否存在泡沫争论不休，央行早已有了自己的判断——房地产存在泡沫，房价今后要下跌，并已采取了相应的行动，加息对个人按揭贷款有所倾斜，就是希望泡沫自己慢慢消退。

    银行信贷风险逐渐显现

    数据显示，目前中国金融业人民币贷款余额已达17万亿元，其中房地产企业贷款和个人房贷加起来约2.5万亿元。尽管从目前国内房贷余额的绝对值来看，其所占全部贷款的比例并不算高，但在总共17万亿元人民币的贷款中，超过50%以上的贷款都是以房产作为抵押的。

    1992年全国热钱涌向北海、海口，造成银行大量坏账。那时购买上海、北京和广州高档房的投资至今都未解套。截至2004年4月，全国房地产开发已投资约8800亿，其中银行贷款占了7200亿，投资规模的上升势头凶猛，不良贷款率日益上升。广东住宅空置面积达4000万平方米，积压资金1000亿以上。

    由于房地产贷款大多有房地产资产作为抵押，而且迄今为止房地产信贷的违约率非常之低（例如，目前我国商业性个人住房贷款的不良贷款率不到0.5%，而住房公积金个人住房贷款的不贷款率仅为0.24%），因此商业银行大都把房地产信贷视为优良的贷款品种，并且都在不遗余力地扩大房地产信贷业务。为何目前我国商业银行的房地产信贷违约率很低呢？原因有二：第一，按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是在最近3到4年时间里才大规模发展起来的。换句话说，我们目前才刚刚进入个人房贷风险开始显现的阶段。第二，房地产信贷的违约率增加往往是和房地产景气周期的下滑相联系的。而我国房地产市场自上世纪90年代中后期以来一直处于一个较长的上升周期中，因此违约率很低。如果房地产价格大幅下滑，违约率必将上升。而商业银行之所以认为房地产信贷是优良资产，主要原因就在于一旦借款人违约，银行就能够以合理的价格把作为贷款抵押物的房地产进行拍卖以弥补损失。但是，这种操作建立在房地产市场稳定甚至繁荣的基础之上。若房地产市场崩盘，银行很难在短期内将大量的抵押资产以合理的价格变现。此外，房地产市场崩盘通常伴随着经济萧条，因此也缺乏足够的投资者来购买这些抵押房地产。因此，一旦房地产泡沫破灭，这些抵押贷款也会迅速转变为坏账。

    “击鼓传花”可休矣

    目前，在一些城市房地产市场已出现自住者买不起，投资者租不出的尴尬困境，而房价还在出现继续上涨的势头，这最大的可能是已进入了“缩量空涨阶段”。以上海为例，目前的购房者中，超过30%的人属期待房价继续上涨以便售出获利的投机者。去年12月15日，上海市房地产网上成交均价首次突破万元，但当日房产成交量只有749套，市场人士判断，上海楼市很可能已进入“缩量空涨阶段”。

    至于一度火热的杭州房产，则有崩盘之忧。去年10月底，杭州商品房均价为5651元，而当年上半年均价为6613元，其间跌幅为14.6%。浙江省社科院高级研究员谷春认为，杭州未来不排除楼盘放量与跌价同现的可能性。他说，如果房价平盘或者微跌现象持续一段时间，交易量将更加萎缩；同时，大批投资客失去信心，不但不购买反而抛出，而开发商也加紧规避风险。这样一来，市场供需比例将更加失衡，房价有可能进入快速下跌通道。

    回想香港回归前夕，港英政府突击花掉历年积攒下来的钱，用来修地铁、造大桥、建机场，经济十分火热，内地为增加港人回归信心，继续添薪浇油，房市自然达到一个无与伦比的高潮，房价炒得如此之高，以致民众已经不知道自己是在买房还是搞投资了，他们看到的是每隔十几天房子就实实在在的涨价，炒楼花、卖楼号就能赚大钱，几乎每一个港人家庭都加入按揭购房的队伍，并对后市充满信心。最后，击鼓传花把接力棒送到倒霉的那位时，情况发生了变化，经济风暴不期而至，再没有人来接棒了，不得已宣告破产，把不动产交银行拍卖，银行只要能把贷款本金收回来就会毫不犹豫地成交。在这一轮楼市下跌中，损失最重的是香港工薪阶层和中产阶层，他们大部分都贷款供楼，90年代中期，房价达16～20万港币/平方米时，每当新楼盘推出时都有人几天几夜的排着几百米的长队，与中国今天的上海、杭州何其相似。然而，时间仅仅过了4、5年，在东南亚经济风暴的冲击下，当年的房价已跌到3～4万港币/平方米，但当地人认为还没有跌到位。香港艺人钟镇涛破产了，梅艳芳、陈慧琳则损失了数百万至上千万！买房已不为居住，只为投资或投机。如此，在不久的将来，购房者和银行都会因为无人买单而无法继续击鼓传花，从而蒙受巨大损失，大量房地产贷款必将成为坏账之源。

    总之，房地产炒作导致的高房价只会延迟老百姓对住房的消费需求或降低消费等级。房地产炒作对经济的刺激作用属于透支性，并不能创造真正的经济繁荣。再者，中国房地产业通行的是“全价预售”模式，开发商几乎不必承担项目开发风险，只要房子卖出去就万事大吉了，风险则转移到了银行头上。如果房地产泡沫爆裂，银行的抵押物大量贬值，将使本已非常脆弱的银行体系雪上加霜。其时只怕股市也会被连累，四大国有商业银行的上市圈钱解困之梦也就难圆了。