□中为律师事务所  王震

    现行的《商品房买卖合同》中第十条关于商品房规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人将买受人已付款退还给买受人，并付给利息。

    这条内容的约定有三个方面存在问题：“1、买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。2、买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。3、出卖人将买受人已付款退还给买受人，并付给利息。”具体表现在以下四个方面：第一：商品房规划、设计的变更直接关系到商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化等，对购房人来说是直接影响到是否购买的重大合同条款，并且开发商只是在确立变更后书面通知购房人，通知的具体内容在此没有约定，这是该条款一个大的缺陷，也就是说房屋可能变更后的具体状况购房人可能根本就不知道或者是知道的很不清楚，而通常情况是很多购房人在购房前的准备期可能都有150天，甚至更长，是经过反复比较、深思熟虑后才决定购房的，而购买后再退房肯定是不情愿的，在这种情况下，只给购房人15天的考虑期限，显然在这么短的时间内想要作出正确的决定是很难的，并且在15天后没有作出答复，就视同购房者接受变更更是毫无道理的，因为合同中如此重要内容的更改，要迫使购房者在不清楚将来变更结果的情况下就要作出接受或者不接受的决定，而没有第三种办法可供选择，这对处于弱势群体的购房人来说是非常不公平的。

    第二，如果必须要变更规划、设计是必然要发生的事实，与购房人是否决定退房之间没有任何的直接条件关系，要求购房人在15日内必须答复完全没有必要，并不是说购房人决定不退房了，开发商才会去变更，购方人决定退房了，开发商就不会去变更了，如果是这样的话，变更的必要性就很值得怀疑了。

    开发商变更一种设计后可以节约大量成本，但又担心购房人退房，就发出书面通知，等15天后看购房人的反应，如果购房人都不退房或者很少的人退房，那开发商就可以合法的变更了，从中获取收益；如果购房人都退房或大部分人都退房，开发商就可能取消预定的变更，告诉购房人说又可以不变更了，这样也不违法，也不违反合同约定，那么受损失的只能是购房人了，这对购房人是不公正的。

    第三：如果购房人不接受变更，要求退房，从《合同法》来说，是因为开发商的违约导致合同的解除，自然开发商要对购房人支付违约金或作出赔偿，仅向购房人支付利息是体现不了合同的约束力，也不足于弥补购房人的实际损失，所以，这一点也是严重偏袒了开发商的利益，而侵犯了购房人的利益。

    第四：该条中所约定的“视同接受变更”从法律上来说，现行民事法律没有规定“默示”制度，如果有，沉默也应该表示否定，而不应该表示肯定。《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”也就是说，只有经当事人协商一致，才可能变更合同。《合同法》第78条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”也就是说，如果合同双方当事人没有明确表示同意变更合同的内容，可认定该合同没有变更。而该条内容的约定显然违背了《合同法》的这两项条款的规定。

    基于上述问题的存在，笔者建议将购房人答复的时间改为规划、设计变更全部完成后15日内作出书面答复，在购房人看到实际变更的效果后去决定接受或不接受，前期开发商只需要履行告知义务即可，不需要购房人作出明确的答复，这才是比较正确的做法。如果购房人在变更完成后15日没有作出书面答复，开发商应认为是不接受变更。如果购房人选择退房，开发商应支付相应的违约金或赔偿金。只有这样才能体现购房合同的公平、公正、合理。