□上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

　近几年，中国人去国外购房金额越来越大。海外购房热的兴起，不仅反映了国内经济、楼市环境的明显变化，而且还说明国外少数城市楼市的吸引力超过了国内。事实上，有些国家房地产市场化已有上百年历史，有其自身的运行规律与特征。笔者将其总结为三点。

　其一，进入成熟期。一国或一城的房地产市场，是具有生命周期的，这与经济发展阶段有关。经济增速放缓，比如欧美多为2%-3%；人口增长缓慢，进入老龄化阶段，其中日本和德国最为严重；住宅存量接近饱和，新房需求量小；城市建设告别高潮期，只是小修小补。

　典型的现象是，二手房成交量远大于一手房成交量，比如美国二者的比例大概是9:1。政府管理部门、房屋买卖双方、房产中介机构、律师事务所等，都是围绕存量房进行工作或展开业务。而在我国国内各方主要围着新房转，比如地方政府很重视土地出让金，而发达国家的地方政府离不开房屋持有税。再如发达国家有很多收购旧房装修翻新之后再出售或出租的机构，而中国比较少见。

　其二，房价涨幅较小。2003-2010年间，我国房价持续上涨（除了2008年），很多人都习惯了年均两位数的涨幅。而发达国家的房价则非常温和，绝大部分年份涨幅都是一位数。比如，2015年二季度相比2002年初，英国房价指数上涨110%，年均上涨8.1%；2015年二季度相比2000年初，日本东京都市圈房价指数下跌了16%；2015年二季度相比2000年初，美国房价指数上涨72%，年均增幅只有4.7%。如果回顾百年，则美国房价涨幅仅跑赢通胀1个百点左右。

　这样的房价涨幅，在中国人看来，实在没有什么竞争力。房地产市场步入成熟期后，房价涨幅就会变小，这是行业规律。在新房开发热潮时期，市场需求旺盛，产品质量和小区环境不断提升，所以新房价格引领着房价快速上涨。而进入存量房时代之后，城市与社区成熟，没有大拆大建，缺少成片的新建小区，房价自然趋稳。另外，从需求端分析，欧美国家居民没有投资房产习惯，甚至连自住性购房需求也不算旺盛，很多国家的租房比例多在30%-50%之间。甚至市中心成熟地段房价涨幅也不会很大，在绝大多数都是二手房交易情况下，购房升值潜力偏小。

　其三，租金收益率较高。我国房价涨幅总体高于发达国家，但租金收益率却低于后者。当前，我国大城市住宅租金收益率平均为2%-3%，而欧美国家可达到4%-5%，而日本东京甚至高达5%-8%。商办类物业的租金收益率比住宅还要高一些。

　中外存在这一差异的原因，可归结为两点：一是租房需求有别。中国人能购房则不租房，购房置业是传统文化习得。而发达国家租房观念流行，美国房屋自有率只有六成，欧洲大城市租房居民占四至五成。二是假如租金基本平稳，则房价涨幅越大，租金收益率越低。我国房价涨幅大于欧美，因此租金收益率也会低于欧美。

　长期投资股票会形成两部分收益，即分红与股价上涨。投资房产，则房租相当于股票分红，房价上涨则相当于股价上涨。如果购房自住，则可以虚拟一下房租。将房租收益率加上房价涨幅，则可算出总体的长期收益率。过去多年，我国房产收益率总体超过欧美。

　2011年以来，我国多数三四线城市收益率大降，但一线城市和部分二线城市仍然强劲。而过去两三年，国外只有个别城市，如旧金山、多伦多、悉尼、伦敦的住宅总收益率，接近中国一二线城市的水平，还都是华人集聚的城市。对此，有意在海外购房的中国人，还是应该全面地考量。