□本报记者 郑启航 华盛顿报道

　22日美国房地产经纪人协会公布最新旧房销售数据，6月美国旧房销量按年率计算达到549万套，环比增长3.2%，为8年以来最好水平。各类旧房销售中间价同比增长6.5%，达到每套23.64万美元。创2006年7月以来新高。

　目前，旧房销售在美国房地产市场的占比超过90%，因而旧房销售数据被视为美国房地产市场表现的晴雨表。今年以来，虽然美国经济在第一季度陷入小幅衰退，环比下降0.2%，但美国房地产市场的复苏一直较为稳定，按年率计算的旧房月均销量超过510万套，好于之前3年的水平。

　但是，美国房地产市场复苏始终有一个隐忧挥之不去，那就是房屋供给的长期不足。今年6月，美国未销售的旧房库存仅够支持5个月，低于5月的5.1个月，而一个健康的房地产市场通常需要可以满足半年销售的库存量。一些大城市的待售房屋库存量则更加稀少，根据美国房屋经纪人网站的统计，6月美国三分之一以上大城市的待售房屋库存量无法支撑2个月的销售。

　房屋供给不足会推升房价过快上涨，如今美国东西部不少沿海城市的房价已经高到普通家庭难以承受的地步。美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云在分析6月美国房地产市场表现时说，对于潜在购房者而言，持续上涨的房价已导致房价的可承受度不断下降。

　美国房地产市场是一个自由竞争的市场，通常情况下，当需求增加以后，供给会随之增长从而实现市场平衡。而当前房地产市场的供给不足根本还在于美国经济复苏乏力，危机的阴影尚未消除，导致旧房、新房的供给受到诸多限制。在旧房供给方面，首先美国仍有大量房屋售价无法偿付当年的抵押贷款和利息。根据美国房地产网站Zillow的统计，尽管过去5年美国房价上涨了31%，但截至今年一季度，全国仍有15.4%的房屋即大约790万套房屋的售价不够还本付息，如果这些房屋的房主想要卖掉自己的房子，还需要支付数千甚至数万美元差价，因而导致很多人无法出售手中的房产。

　经济复苏缓慢也让银行提升了对申请房屋抵押贷款人的信用要求和首付要求，进而对旧房供给起到抑制作用。2005年和2006年，零首付的房屋抵押贷款在美国是比较普遍的，而如今此种现象几乎绝迹，最低首付比例也要3.5%。《华尔街日报》日前一篇报道就说，目前有数百万美国人不敢出售自己的房屋，因为他们担心无法再次获得新的抵押贷款购买新的住房，或者卖掉自己的住房并还本付息以后，剩下的钱不够支付新房的首付等其他费用。

　此外，由于房产泡沫破裂，经济复苏乏力，过去几年租房的美国家庭大量增加。今年一季度美国房屋所有率已降至63.7%，为25年以来最低水平，因而很多投资人购买房屋后将其改装成出租房，有机构统计这导致2008年以来美国旧房供给减少260万套。

　在新房供给方面，由于经济形势不好，银行惜贷倾向严重，开发商开工新建住房也受到限制。根据美国联邦储蓄保险公司的统计，今年一季度该公司担保的房屋建筑贷款为536亿美元，仅为2008年早期房屋建筑行业高峰时期的29%。而且，受银行惜贷冲击最为严重的，正是承担着美国七成以上新房建造的中小开发商。

　可见，美国2007年房地产泡沫破裂的后遗症还未完全消除，经济大环境不佳又拖累了房市复苏的脚步。尽管民众的购房需求在增长，但美国房产市场要想步入更加健康的复苏轨道，短期还难以实现。