一、REITs产品定义

　REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产，房地产贷款，购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券(MBS)。

　二、REITs的主要特点

　收益主要来源于租金收入和房产升值；

　大部分收益将用于分红；

　长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低；

　对投资者个人而言，REITs可使房地产投资化整为零，便于小额投资；风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。

　三、REITs的交易结构

　在运作模式上，REITs与证券投资基金本质上完全一致。

　为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督制约机制，并实行严格的信息披露制度。

　四、REITs的分类

　REITs根据不同国家和地区的法律法规，针对不同投资者和避税需求以多样的形式存在。

　从投资方向来看，REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。

　从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；

　从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的(如购物中心，写字楼等)。

　从投资者结构来看，REITs的投资者除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。

　根据投资对象不同，可以将REITs分为权益型、抵押型和混合型。

　根据募集方式不同，将REITs分为公募型和私募型。

　根据运行方式不同，将REITs分为封闭型和开放型。

　根据组织形式的不同，可将REITs分为公司型和契约型。

　注：文中REITs知识介绍均参照国际市场经验

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