□本报记者 刘夏村

　作为一项重要的创新业务，土地流转信托受到越来越多信托公司的重视。近日，中建投信托与江苏省镇江新区丁岗镇集体资产经营管理中心、浙江森禾种业签署三方框架协议，标志着中建投信托首单土地流转信托——“中建投·镇江新区·森禾一期土地流转财产权信托”正式落地。

　这是第三家正式开展土地流转信托业务的信托公司。此前，中信信托、北京信托已分别发起成立了土地流转信托，其中中信信托累计成立6单。不过，有信托公司人士表示，因为土地流转信托存在盈利模式不清晰等问题，目前并不打算开展这一业务。

　中建投版土地流转信托

　根据中建投信托与江苏省镇江新区丁岗镇集体资产经营管理中心、浙江森禾种业签署三方框架协议，这只名为“中建投·镇江新区·森禾一期土地流转财产权信托”的土地流转信托计划涉及1750亩农村土地承包经营权。

　据中建投信托研究员王苗军介绍，这一土地流转信托的具体交易结构是：农户以农村土地承包经营权入股成立合作社，将农村土地承包经营权转化成合作社股份，再由合作社将集中的农村土地承包经营权发包给丁岗镇政府成立的集体资产经营管理中心，该集体资产经营管理中心将其持有的农村土地承包经营权以设立财产权信托的方式委托给中建投信托，中建投信托作为受托人将上述农地经营权出租给镇江森禾花卉园艺有限公司用于花卉种植。

　值得注意的是，在此前已经成立的土地流转信托中，有一部分委托人是当地政府，还有一部分委托人是农民自发组建的土地合作社，而中建投信托的这单土地流转信托的委托人介于前述两种中间。对此，中建投信托相关人士表示，当地政府当初为了解决土地流转问题，专门成立了集体资产经营管理中心，这一交易结构是根据当地实际情况制定的。

　中建投信托总经理助理张昳表示，土地流转信托是实现土地所有权、使用权和收益权的相互分离，推动土地资源合理再配置，提高土地的生产能力和内在价值的有效方式。此外，信托公司可凭借自身作为金融机构的资金优势，实现在农业产业化过程中的产融结合。此次合作是中建投信托在土地信托领域的初步尝试。

　盈利模式待解

　事实上，在信托业传统私募投行业务增长乏力的背景下，土地流转信托这一创新业务自去年诞生以来，受到不少信托公司关注。

　去年10月10日，中信信托在安徽宿州成立国内首只土地流转信托——“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”。在2013年11月7日，北京信托亦成立了土地流转信托“无锡阳山镇桃园村项目”。此后，中信信托又分别在山东青州、贵州开阳、安徽马鞍山、湖北黄冈及河南济源发起成立了土地流转信托计划。

　据媒体报道，上海信托、华宝信托等公司在此前着手土地流转信托方面的调研。值得注意的是，由于土地流转信托存在盈利模式不清晰等问题，导致一些信托公司对这一业务采取谨慎态度。此前，某大型信托公司总经理对媒体表示，土地流转信托需要长期的资金投入。如果从事农业生产，受环境影响大，收益不稳定，其经营模式仍在摸索阶段。一家中型信托公司高管对中国证券报记者表示，由于看不清土地流转信托的盈利模式，他们公司目前并不打算做这一业务。

　中建投信托研究员王苗军对中国证券报记者透露，由于这单土地流转信托计划的经营方，镇江森禾花卉园艺有限公司是其战略客户，其未来的长远发展存在较大的土地使用需求。中建投信托通过成立土地流转信托，联通了土地供给与需求方，所以这单土地流转信托是着眼于以土地流转信托为交易媒介，通过农业产融结合的方式，实现土地增值，进而实现农户、农业经营者以及信托公司三方共赢。