□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　对于本轮楼市调整周期而言，5月份是标志性的月份，百城新房价格结束连续23个月的环比上涨后，从5月份开始进入下降通道。十大城市中有8个城市的新房价格开始下跌，而一线城市中，仅有北京环比上涨0.69%，其他三个城市则全部下跌。继4月份出现首次下跌后，5月份二手住房价格继续下跌，交易活跃的10大城市主城区二手住房价格环比跌幅从4月份的0.06%扩大到0.83%，十大城市中八个城市的二手住房价格下跌，一线城市则全部下跌。

　根据前两轮调整的经验看，随着成交量逐月下滑，房价下跌尽管会稍晚一些，但下跌是迟早的事情。这一方面缘于前期购房需求释放太快、房价上涨过快，市场上的购房平均支付能力下降，只有通过一定降价才能使得房价与住房支付能力匹配；另一方面，在市场调整时期，购房者对于市场前景预期表现出悲观情绪，需要通过降价来活跃销售气氛、提振市场情绪；此外，“以价换量”回笼资金，是开发商缓解库存和资金链压力的常规选择。

　本轮降价呈现出由点及面的特征，从局部地区（如华东）向全国蔓延、由中小开发商向全部大中小开发商蔓延。不同于前两次调整由从上到下的紧缩性调控政策引致，本次调整并未由调控政策收紧引发，更多的是行业自身调整的结果。同时，国家对于经济下滑的容忍度在提升，再加上银行贷款利率明显上升，预计本轮调整周期会比较长、幅度也会比较大。从价格最高点转为价格首次下降，前两次楼市调整分别经历了11个月和8个月，而本次调整从2013年10月份的房价最高点到首次下降的今年5月份，经历了7个月，可以得到此次调整比较剧烈的结论。

　笔者认为，驱动本轮调整幅度较大、调整剧烈的因素主要有三方面：一是房价在连续上涨10多年并创历史新高的情况下，居民的住房支付能力总体上下降。本世纪以来，我国城市房价整体呈上涨态势。过去十年，中国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%，一线和二线重点城市的房价10年来上涨4-5倍，而核心区的房价上涨5-8倍左右，二三线城市的房价上涨2.2倍左右，全国平均房价上涨1.45倍；二是住房供应过剩、无效供应的问题显现。我国城镇人均住房套数从2008年的0.74套增长到2013年的人均1.1套，住房短缺的问题解决，供应过剩的问题开始凸显。另外，近年来供应大多偏向主城区以外，公共配套建设滞后，开发商和购房者过度追求房价上涨收益，住房实体供应的有效性下降，也到了需要通过降价来去泡沫、去无效供应的时候；三是开发商资金链超预期紧张。目前出于风险的考虑，银行开发贷款依旧偏紧，而在国家清理影子银行、紧缩地方债务的情况下，2010年以来成为重要融资渠道的信托、资产管理、委托贷款等也开始趋于紧缩，再加上2012年以来地价高企，占资金来源40%多的销售回款成为保卫资金链的关键，降价销售以缓解资金链压力成为开发商的首选。

　值得注意的是，在整体下调的背景下，结构性的分化问题比较突出。本轮调整初期，重点一、二线城市成交量下滑幅度较大，同比跌幅在30%左右，主要源于对需求的过分透支以及房价在2013年过快上涨；而二三线城市则由于在2012年以来已经有所调整，今年以来的下滑幅度并不大。因此，在本轮调整周期开始，去年底和今年初普遍认为比较坚挺的一、二线重点城市的房价开始下跌。

　但是，对于住房需求集中、引领全国楼市的一二线城市来说，房价下跌是好的迹象。从笔者近期调研的情况来看，一线城市新盘定价比较合理、加推盘合理降价，都能够取得不俗的销售业绩。CREIS中指数据显示，42个城市成交量在5月第三周（5.19-5.25）环比回升6%，一二三线城市分别回升3%、3%和18%；5月第四周（5.26-5.31）环比回升3%，一二三线城市分别回升15%、8%和-24%。此前一直比较疲软的重点城市（特别是一线城市）销售向好迹象明显，上海、广州、深圳、南京和武汉等重点城市近期推盘16个，整体去化良好。重点城市（特别是一线城市）通过适度降价实现低位启稳是好兆头，有利于激活市场需求、防止过度悲观。

　考虑到半年业绩考核，再加上二季度为销售淡季，主要城市库存攀升为开发商“以价换量”形成倒逼，预计2-3季度开发商整体“以价换量”的策略不会改变，全国范围内的房价下跌周期开启。同时，银行按揭贷款紧缩性政策已经见底，尽管贷款利率会上浮，但购房者对此已经认可。但是，未来贷款发放规模会增加、节奏会加快，这可以对开发商“以价换量”的策略形成强大支持。另外，通过房价适度下跌来暴露和解决楼市过快发展中的一些体制性问题，渐进去泡沫、去杠杆，以利于行业在未来更好地发展，是监管层在楼市调控上的基本态度。