□本报记者 黄莹颖

　去年初，由于香港房价持续飙涨，香港政府曾推出从价印花税（DSD）抑制炒楼，该项措施实施一年效果明显。近日港府在原有政策基础上作了微调，修订双倍印花税（DSD）的换楼期限，以及豁免于一张买卖合约内购入一个车位的DSD。部分机构认为，港府的上述措施可能会将二手房需求引入一手房市场，但换楼需要的成本较高，此次政府微调政策料不会刺激楼市成交。

　政策或利好一手房

　对于楼市调控政策的效果，香港财经事务及库务局局长陈家强在出席立法会《印花税修订条例草案》委员会会议表示，政府自2013年2月推出从价印花税后，住宅成交量受到一定程度冷却，而楼价由从前的升势遏制至平稳发展。过去一年的楼价升幅，由去年1至2月的2.7％，大幅放缓至0.1％；租金升幅亦由过往平均每年1.9％的升幅，放缓至0.1％，反映DSD有效遏止楼价的升势。由于目前楼市前景仍不明朗，加上供应偏向紧张，现时暂无计划撤回楼市“辣招”。

　香港差饷物业估价署近日发表5月物业报告显示，今年3月香港所有类别私人住宅售价指数按月下跌0.16％，连续三个月按月下跌，其中99.9平方米以下的中小型单位下跌0.16％，100平方米以上的单位售价则与2月份一样。

　基于调控已达到效果，近日港府在原有政策上作了微调，即修订双倍印花税（DSD）的换楼期限，以及豁免于一张买卖合约内购入一个车位的DSD。瑞银集团发表报告表示，“楼换楼”多了一至两个月时间售出旧物业，相信新政策会令换楼客流向一手市场。因为一手楼花期时间较长，同时亦可获退税。

　德意志银行认为，相关措施主要帮助用户“升级”换楼，在技术上提供更多时间出售原先旧有物业。但是目前换楼成本不菲，因为换入更大物业价格会更高，而楼价更高的物业其按揭借贷比率会更低，以及未来按息走势更高，相信微调措施不会刺激销售。

　值得注意的是，港府的上述措施可能会将二手房需求引入一手房市场。德意志银行报告指出，根据双倍印花税安排，换楼客要预先支付有关印花税，6个月内卖出旧有物业才可获税务回赠。根据目前市况二手交投疲弱，何时成功出售旧有物业并不明朗，即使给予多出30至45日缓冲期分别亦不大。由于地产商为一手楼提供更有竞争力的定价、付款安排及优惠，置业需求将继续由二手市场流向一手市场。

　房价仍处下行通道

　由于港府始终坚持调控楼市，部分外资大行仍维持香港房价下行预期。针对港府近期的政策，瑞银集团报告表示，维持未来12个月本港住宅楼价下跌10％至15％预测，地产股投资评级为“中性”，相信政府不会再推出额外“减辣”措施。

　香港太古地产行政总裁郭鹏近日表示，目前已见大量开发商减价5％至15％售盘。至于二手市场方面，目前仍难判断是否已经出现调整，因成交量十分少，的确已见楼价轻微回落。

　相对住宅的悲观预期，香港写字楼有望率先走出调整期。大和证券发布报告指出，香港零售商铺、写字楼及住宅三大地产板块正经历健康调整。有市场人士过去几年对走势看法过于乐观，投资银行在写字楼市场中过分扩张，而钟表首饰在零售商铺亦开铺太积极，住宅则有投资者早先吸纳豪宅太多。而写字楼过去几年调整明显，很多公司不再集中于中环地区，估计写字楼市场或最早走出下跌周期。