深入分析我国房地产领域所存在的这些情况，我认为，问题的根源还在我国房地产领域里的市场化改革不彻底，市场化进程受到非市场力量的阻碍和扭曲。我们所采取的调控政策没有尊重市场规律，没有充分发挥市场自身的调节作用，不是在推进市场化改革的深化，而是产生了一种与市场化背道而驰的替代市场、否定市场、扭曲市场的倾向。

　（一）从总体上来看，近十多年来我国房地产价格持续上涨的主要原因还在于政策阻碍了供求关系的调整，使我国的房地产供应长期处于供不应求的失衡状况。价格是市场供求关系的反映。价格的上涨一定反映着供不应求的市场失衡，它本身就起着引导供给增加、需求下降的作用。在没有外力的作用下，它可以使供求趋于平衡，价格趋于稳定。如果一种商品的价格长期处于上涨状态，一定是外力在阻碍供求关系的调整。我国房地产市场上的商品房供应就是由于受土地供应价格控制及其它本想调控需求、实际起着抑制供给作用的政策影响，使价格无法起到引导供给增加、需求下降的作用，一直处于赶不上需求增长的状态，价格必呈上升趋势。2001年以来代表供给的商品房开工面积、竣工面积同比增长总量持续低于代表需求的销售面积、销售额增长率，我国商品房的供给是持续少于需求的。

　（二）土地制度和提高开发商准入门槛、信贷门槛、售楼标准等政策性要求，起着抑制房地产市场上的供给，提高房地产供给成本的作用。土地储备制度实施以前，全国土地供给呈加速增长态势，土地购置面积由1999年的1.1亿公顷增长到2004年的4.0亿公顷。但土地储备制度确立以后，土地进入市场的数量完全取决于地方政府，而地方政府则需要考虑经济增长、财政收入、耕地红线等多重目标，可以出让的土地受到很大限制，导致土地购置面积停滞不前，甚至出现下降趋势。2009年全国土地购置面积为3.2亿公顷，比2004年减少0.8亿公顷，2010年在政策的推动下回升至4.0亿公顷，2011年进一步回升至4.1亿公顷，但仅仅与2004年的水平基本持平。另外，由于土地供给的“政策市”性质，开发商对于土地供给存在很强的不确定性预期，因此总是尽可能多拿地，供给的有限性及开发商的“囤地”行为不断推升地价，并进一步刺激了开发商的“囤地”行为。土地供给的整体下滑、开发商的“囤地”行为制约了土地有效供给的增长。由于房地产行业具有资金密集、开发规模大的特点，我国政府对房地产企业的管理实行严格的行业准入制度和信贷控制。每次房地产调控都在严格准入、提高标准，相应成本提高、交易费用增加，而供给却减少、成本却上升。

　（三）需求引导的不明确和现实中房地产价格的单边上涨在放大和扭曲房地产市场上的真实需求，房地产市场需求始终回不到真实状态。随着经济增长、收入的提高和城市化进程的推进，我国房地产需求一直处于上升状态，房地产价格一直面临上涨压力本是正常的。面对这种情况本应有明确的政策和有效的经济手段去引导需求，使需求处于长期理性和稳定的状态。但我们的政策却没有做到这一点，既没有明确方向，更没有稳定性，情急之下往往动用行政手段。在这种情况下，价格上涨的预期就会催生投资的需求，使房地产越来越脱离其本身的物质属性，成为人们为了升值而争相抢购的投资品。加上土地供给受到限制，房地产市场供给不可能在短期内迅速扩大，刚性需求的提前释放与投资需求的无限扩大，两者共同作用下，涨价与需求之间形成相互激励的循环，房地产市场越来越远离平衡无法回归真实需求。

　（四）中央对房地产业的定位摇摆和地方政府的利益依赖，形成调控政策的低效和失效。房地产业是一个特殊的行业，其发展受宏观经济与政策环境影响最大，任何一个国家和政府都应十分关注房地产业的发展状态，把其作为衡量国民经济良性发展的标尺之一。毫无疑问，政府的政策导向将极大地影响市场投资者的预期。稳定的市场环境，最忌讳的就是政策摇摆。遗憾的是，房地产调控，不断地动摇着房地产的应有定位。

　另外，房地产业已经成为地方政府的财政支柱和经济增长的动力。地方政府对房地产业的高度依赖使中央调控政策的落实存在与地方利益的冲突。虽然地方政府迫于压力不得不执行，但执行的程度和持续性是成问题的，地方总是存在一种规避政策的倾向，这也是调控政策失效或低效的原因。

　（五）土地所有权的落实不到位，住房实物分配制度的保留以及围绕价格去进行的调控，都在阻碍和扭曲市场。农民没有土地所有权，就无法抵抗地方政府基于财政利益动机而产生的对土地产权的侵占与剥夺。为了守住土地红线而采取的名义上非常严格的土地计划供应和审批制度，强化了土地供应中政府的行政权力，扩大了官员的寻租空间，最终导致土地保护落空、农民利益受损。

　另外，在我国住房制度改革取得突破的同时，在计划经济年代的住房分配制度并没有完全退出市场，尤其是在部分政府机关仍然存在以保障房的名义推出的所谓经济适用房、限价房和房改房等名目繁多的新的住房实物分配政策，并从土地供应、融资安排、项目上市等各方面进行优先支持。这不仅阻碍了房地产市场改革的深化，而且制造了新的社会不公与寻租空间。

　本来价格在市场机制中最为灵敏，是调节供求关系的指示器和晴雨表，而以控制价格为主要目标的政策措施恰恰直接替代和破坏了房地产领域里的市场机制，使房地产市场价格基本失去了对市场的调节机能与作用。由于房地产市场已经成为一个既不能自由买，也不能自由卖，更不能由自由定价决定成交与否的市场，房地产市场就不再是本来意义上的真正市场了。

　显然，我国房地产市场所存在的问题，反映的不是我国房地产业市场化过度，而是市场化不足，在思想上还对房地产市场到底能不能彻底市场化存有疑虑。在用商品经济突破和推动住房制度改革时，还想留着计划和行政分配这块“自留地”。