基于我国房地产业的发展现状及其面临的问题，我认为，仍要坚定不移地坚持房地产制度改革的市场化方向，夯实房地产制度的市场基础，充分相信只有运用市场的办法，才能从根本上解决我国房地产领域里所存在的各种问题。

　（一）坚持房地产业是我国国民经济中与民生关系十分密切的重要产业地位不动摇，把房地产业引向长期稳定健康发展的方向。住房问题是与吃饭、穿衣同等重要的最基本的民生问题。与住房相关的房地产业，也当之无愧地应与提供吃饭的农业、提供穿衣用的工业一样，在国民经济中占有重要地位。保持房地产业长期稳定健康发展，理所当然应成为我国宏观调控政策的重要目标。

　（二）明确土地产权制度，实行用途管理，用法律确立“两个基本”，即基本土地红线和基本土地用途。一是按人口“吃”的要求，确立基本农田制度，划定耕地红线，实行用途控制。二是允许土地流通转让，但任何情况下都不得改变土地用途。三是按土地红线和人口规模确定人均基本居住面积标准。依据这一标准，确定超面积的税收征管制度。

　（三）取消任何形式的单位建房分房制度，彻底实行房地产制度的商品化、市场化、社会化，按“保障低端、资助中端、放开高端”的思路完善相关政策框架及配套制度建设。

　一是中央财政“保障低端”。即根据国情国力条件，确立总人口中由政策财力保障的低端人口占比及其住房保障面积，按照有房住的要求，由中央政府统一面积、标准，统一供应，只保“住”，不能“有”。

　二是住房金融“资助中端”。中端是社会人口比例中的主流，对这部分人口要建立完善住房金融资助体系，帮助其实现“居者有其屋”的购房梦想。目前可以考虑以现有的住房公积金体系为基础，按照人均居住面积标准，开办长期住房金融贷款，期限为5-30年，利率可以优惠和固定，任何没有达到基本住房标准的家庭都可以申请这样的贷款，但每人（或户）一生只能用一次这样的金融资助。取消要求商业银行对首套住房的首付比例及其利率的规定，由商业银行完全自主经营。

　三是税收调节“放开高端”。即对中高收入阶层想买大房、买多套房、买别墅的，不搞行政限购限价，要放开市场，但要用税收手段进行调节，任何超出基本住房面积的，要按超额累进制征税，促进住房需求理性化。

　（四）对土地闲置、住房闲置包括房地产开发商建成待售的房产，开征房地产闲置税。

　（五）从房地产上征收的税收优先用于保障低端住房建设、保障农业用地补偿，其余一律用于城乡基础设施建设。

　（六）当前的房地产市场宜采取“新老划断、增量调节”的办法。所谓“新老划断”，即对过去未限购之前，尤其是受政府政策鼓励而购买的多套住房、超基本面积的住房，要谨慎处理。因为当年受政策引导而买，加之目前这部分存量可能不小，一下挤出，可能引发房价过快过度下跌，引发相关问题。“新老划断、增量调节”就有利于避免这样的问题。但对存量房不能放置不管，而应采取征收住房闲置税等一些相对温和的措施，促进从闲置变为利用状态，真正解决社会住房资源闲置浪费的问题。

　（七）要完善房地产金融体系，明确政策性房地产融资、准政策性房地产融资、商业性房地产融资之间的分工与合作，使各种房地产政策有金融体系相配套。具体来说，对政策性房地产融资，尤其是保障房建设的融资，应主要突出财政的支点作用，用财政担保的办法，寻求金融的支持；准政策性融资，只要是资助中端住房建设，应主要突出公积金体系的支点作用，要改变目前公积金完全个人所有的性质，突出其公共性和互助性，维护其商业性，使之与财政资金形成区别；商业性房地产金融则完全由商业银行自主决定，按商业原则开展业务。

　（八）要完善房地产税收体系，突出税收调节公平、调节需求、调节交易的作用。房地产领域是个人收入分配差距最大的领域，也是个人财产最集中的体现。所以，从调节需求、调节交易、调节公平的角度来看，完善房地产领域的税收体系意义最为重大。总体来说，房地产领域里的税收调节目标应是引导需求理性、促进交易活跃、适度调节公平。因此，个人住房的基本面积应尽量免税；对超出面积则实行累进制税收；对交易环节尽量低税，但对超基本面积的交易所得（即增值部分）应征收所得调节税，对房地产继承则应征收房产继承税。

　（九）要简化和完善住房保障和管理体系。住房供应，可以区分为保障房和商品房两种。保障房只有廉租房一种，取消所有经济适用房、限价房、低价房等各种名目。对廉租房由地方政府按照中央要求和政策标准统一供地和建设，由民政部门统一分配和运营管理。除此之外的一切住房都是商品房，由市场按照商业原则开发、建设、销售和管理，完全由市场调节供求和价格。

　对待住房问题，政府如何去尽力、如何去作为、如何发挥作用，不是依靠直接参与，进场当运动员，不是替代市场，阻碍市场机制的作用，而是靠制订正确的政策，充分利用市场机制的功能和作用，用市场的办法去引导预期、引导理性、引导房地产业长期稳定健康发展。只有真正市场化的改革，我国房地产市场才有出路。