□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　对于新型城镇化和房地产关系的分析，目前政商学三界关注的焦点各有偏重，但基本没有对房地产在新型城镇化中应当扮演什么角色形成统一认识。

　政府囿于对于泡沫和社会稳定的担忧，关注的焦点是如何避免新型城镇化“重走老路”，特别强调公共服务均等化、户籍制度改革和征地制度改革等辅助政策，致力于“不再犯错误”；商家看中如何寻求新型城镇化过程中的房地产商机，认为即使房地产本身受到政策抑制，但城镇配套、物流园区和建筑节能等房地产相关领域均存在可观利润；学术界则对于过去房地产推动城市化和经济增长的模式痛心疾首，主要从政府职能改革、财税体制改革、土地制度改革等角度，研究如何实现城镇化与城镇化、经济增长的协调推进。

　这中间，唯独房地产在城镇化过程中本来应有的基础作用被有意无意地忽视了。从本质上来说，城镇化之所以发生，是因为工业化发展创造出相对于传统农业来说更高的生产效率，导致越来越多的居民选择效率更高的生产和生活方式，制造业和服务业替代农业在城市集聚。这一过程本身也是房地产发展的过程，因此，房地产发展是城镇化推进所内生出来的，或者说是城镇化过程中的应有之义。

　房地产基础作用发挥得好不好，直接关系到城镇化推进是否有序。过去城镇化过程中，住房发展过度关注房屋本身的需求，而忽略了公共服务配套的供应。但事实上，城市住房需求更多的是城市居民对公共服务配套的需求，如教育和医疗的质量、交通出行的便利性和低成本性、距离工作地点的远近、居住氛围、治安和环境等，这是房地产作为基础产业的重要内容。从人口密度上看，东京和我国一线城市差不多，但在东京市区工作的居民大多居住和生活在千叶、崎玉和神奈等卫星城，最关键的并非是轨道交通的高效连接，而是卫星城公共服务配套的质量一点都不比东京市区差，那里的居民不需要像我国大城市的居民一样争着、抢着在市区买房为小孩读书、老人看病方便。

　目前，我国大城市高房价区域大多集中在优质公共服务集中的中心城区，主要原因是外围公共服务配套供给不足。未来，我国的城镇化进程将以城市群模式为主，必然首先会实现与核心城市主城区高效连接的郊县或周边区域的城市化。此过程中，与住房建设同步推进的公共服务配套建设，有利于缓解高度集中在城市中心区的住房需求，也有利于实现人的城镇化。

　其次，房地产的基础作用体现在对城市产业布局和发展的基础支持上。不管是现代服务业或总部办公基地，或是生活和生产性服务业，均需要房地产的先行发展来做支持，如工业园区、厂房和宿舍、物流园区、物资存储基地、商业办公、写字楼等，所有这些的外在表现就是房地产。但是，目前很多工业园区或工业项目将本来用作配套职工宿舍的用地拿来建设用来出租的商业办公或出售的住房，而政府提供的保障房供应则非常不充分，这导致很多一线工人、外来人群被迫转向市场租赁住房，人为抬高了城镇化的门槛和成本，造成外来人群没有落地和成为市民的归属感、无法分享城镇化红利，这就是房地产基础作用发挥不到位的体现。

　此外，近年来商业办公和工业厂房的租金快速上涨，有的企业经营利润的一半要拿出来交物业租金。于是，很多园区做起厂房和办公租赁的生意，有的企业借助政策扶持多占厂房或办公楼，并将其拿来出租获得租金收益，这对很多来城市创业的人群或企业来说是很大的冲击，无疑加大了城镇化成本。政府本应承担或补贴企业和个人在创业初期的部分成本，国外较普遍的是政府补贴融资成本，往往通过租金补贴或管制、兴建低租金或免租金的工业园区等，来支持居民或企业创业，这在德国、美国和法国等国普遍存在。我国城镇化必然也意味着外来人群到城市就业和创业，房地产在此领域的基础作用应当得到发挥。