第J05版:基金动向 上一版3  4下一版
 
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2013年07月22日 星期一 上一期  下一期
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REITs资产配置价值提升
□鹏华美国房地产基金经理 裘韬

 □鹏华美国房地产基金经理 裘韬

 

 在金融危机之后,美联储一方面进行公开市场操作降低基础利率,另一方面通过定量宽松,大量购买美国国债和房屋抵押债券,将利率压制在了一个历史低位,对危机后的金融市场起到了非常重要的稳定作用。虽然近期美国市场利率出现了大幅上升,源于市场对于美联储近期表态的担忧。QE增量可能减少,但存量依旧庞大,美联储公开市场会议委员绝大多数也认为基础利率在2015年之前不会被上调。

 美国的经济虽然不温不火,但相比之下,新兴市场面临着较大的问题:增速在放缓,通胀的压力依然很高,过去10年靠资源消费拉动的新兴市场行情难以为继。目前已出现了资金回流美国的迹象,这对新兴市场经济带来负面影响。美国经济复苏虽然比过去弱,但内生的需求和国家的多样性、企业的盈利整体能力好于其他市场。美国的去杠杆化从目前的情况来看已经告一段落,美元从中长期来讲有可能持续走强,所以在这个阶段,合理地配置美元资产对于中国投资者未来一段时间的投资收益来讲意义非常重大。

 美国房地产市场,无论是商业地产还是住宅地产,从2010年四季度起,都逐步趋向稳定,市场复苏的原因有以下几点:一是经济基本面的好转,剧烈市场是在企稳,企业盈利是在回升;二是从价格来讲,已经完成了比较大的调整,风险已经得到了足够的释放,住房的空置率也开始在持续下降;第三,从融资的角度,住宅非常依赖于房地美和房利美“两房”的担保,这两个企业受到政府注资之后整个房地产抵押债券市场出现了稳定,再加上美联储在QE计划当中很大一块是购买MBS,银行信贷也在不断重启,整个融资成本在下降。我们预计未来几年美国房地产无论是住宅还是商业都会随着美国经济的复苏而持续回暖,目前指数处于比较低的位置,未来还会有比较好的表现。

 房地产是2013年美国复苏行情中最重要的题材,高可见度的业绩表现、平稳的估值水平以及宏观风险的逐步释放将有利于REITs继续创造良好的投资回报。一方面,持续宽松的货币政策将继续支撑风险资产价格;另一方面,商业地产的需求仍将继续增加,而主要地区的供应量仍较为有限。低廉的融资成本将促使REITs进一步优化资本结构和加快项目开发和收购;物业租金和企业盈利能力仍有健康的提升空间。

 和债券支付固定票息不同,REITs盈利和股息往往随着经济增长而水涨船高,管理层也会根据资金成本调整资本结构和期限,所以由经济复苏带来的利率上升对REITs影响短暂而有限:从美国历史上多次升息周期看,REITs的平均表现均好于股票和债券。我们认为,美国经济增长和流动性供应均较为温和,适宜投资收益型地产,而近期的股价调整提高了REITs的投资价值。和美国以往的房地产危机比较,目前美国房地产市场在时间上和复苏过程上均处于中期,我们预期未来数年美国房地产市场仍将有良好的表现。

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