□鹏华美国房地产基金经理 裘韬

　美国政府财政悬崖谈判确定了2350亿美元的2013年减赤目标，主要通过增加税收实现；三月自动减赤机制再度削减80亿美元的年度开支。受政府财政开支减少和个人税收增加的影响，美国四季度GDP年化增长率仅为0.4%，但2012年全年GDP增长了2.2%，高于2011年1.8%的增长率。私营部门就业的好转，消费开支和企业投资的增长及住宅市场的转暖支持美国经济的复苏。通胀水平低于警戒线使美联储能够继续执行资产购买计划，保障了市场流动性。尽管四季度企业收入同比增长有所放缓，但盈利仍然保持了健康增速，这也带动美国股指创下历史新高。

　美国商业地产交易量继续走高，而交易价格上涨的趋势有所放缓，但不同区域和物业类别间，主要市场和非主要市场间分化较为明显。穆迪RCA商业地产价格指数显示，截至2013年1月，过去12个月全美指数价格同比增幅上涨了6.5%，其中公寓价格同比增幅为9.6%，写字楼价格同比增幅为7.4%，零售物业价格同比增幅为4.0%，工业地产价格同比增幅为1.7%。

　以该指数为准，美国全国商业地产价格从2010年1月见底以来已上涨了26.2%，但仍低于2007年12月25.1%的水平，其中CBD写字楼和公寓的交易价格已收复前次跌幅的82.9%和79.4%，而郊区写字楼、工业和零售的交易价格仅收复前次跌幅的17.3%，24.1%和29.0%。包括了波士顿、芝加哥、洛杉矶、纽约市、旧金山和华盛顿特区在内的主要市场指数的累计涨幅是其他城市的两倍多。

　住宅市场活跃程度继续增加，交易呈现出量价齐升的态势。随着经济和就业的复苏，经济危机后被压抑的购房需求得到释放，投资者也不断利用低利率的抵押贷款投资住宅。二月新屋销售达到年化41万套，同比上涨12.3%，仍低于67万套的历史平均水平；二手房销售达到年化498万套，同比上涨10.2%，略低于530万套的历史平均水平；新屋开工数为年化92万套，同比上升27.7%，达到2009年以来第二高，目前仍低于146万套的历史平均水平；同期开工申请也大幅增加。相比需求的大幅增加，市场中在售房屋的数量则相对有限。

　美国全国房地产经纪人协会公布的数据显示，二月共有15万套新房和194万套二手房在售，待售库存分别相当于4.4个月和4.7个月的销售量。这一比例相比6个月的平均值明显偏低，因此房价出现了不同程度的上涨。三月份公布的Case Shiller全美20个城市单家庭住宅价格指数同比增长8.1%，创下了2007年以来最大涨幅。房价的上涨带动了家庭财富和消费者信心的增长，房地产有望再次成为美国经济复苏的引擎之一。

　从公布的2012年四季报情况看，REITs继续受益于低廉的融资和再融资成本、具增值效果的收购活动以及核心物业的营业利润增长，约三分之二的公司收入和盈利情况超过市场预期。其中，四季度销售额和每股盈利同比增幅分别为14%和16%，过去四个季度的销售额和每股盈利同比增幅分别为8%和22%，反映了REITs行业在商业地产复苏大环境中稳健的经营表现。

　美元计价的明晟美国REITs净总收益指数在此期间上涨7.79%。从富时美国REITs子行业指数表现看，林业板块上涨15.47%，医疗保健板块上涨14.67%，酒店度假板块上涨13.71%，工业板块上涨11.59%，综合类板块上涨8.78%，写字楼板块上涨7.83%，零售板块上涨6.86%，自助仓储板块上涨6.50%，公寓板块上涨0.11%。

　房地产是2013年美国复苏行情中最重要的题材，高可见度的业绩表现、平稳的估值水平以及宏观风险的逐步释放将有利于REITs继续创造良好的投资回报。一方面，持续宽松的货币政策将继续支撑风险资产价格；另一方面，商业地产的需求仍将继续增加，而主要地区的供应量仍较为有限。低廉的融资成本将促使REITs进一步优化资本结构和加快项目开发和收购；物业租金和企业盈利能力仍有健康的提升空间。和美国以往的房地产危机比较，目前美国房地产市场在时间上和复苏过程上均处于中期，我们预期未来数年美国房地产市场仍将有良好的表现。

　国内投资者目前投资美国房地产的途径仍然有限，可借道美国房地产基金，分享大洋彼岸不断飙升的正能量。与房地产实物投资动辄千万级别的投资不同，美国房地产基金为投资者提供了低廉便捷的房地产投资通道，仅需1000元人民币即可实现间接投资物业，分享因租金收入和资产增值带来的收益权。