□北京恒天财富 侯仁凤

　在市场宽松政策预期及利率下行的影响下，去年底以来，信托的收益率一路下行。然而近期房地产信托产品的平均最低档预计收益率为8.9%；最高档预期收益率为9.75%，较前期出现显著回升，其主要因素是在售的房地产项目突然增多且普遍伴随着高收益特征。那么，房地产信托发行数量提升是否暗示着去年以来的对房地产信托的收紧政策的放松？投资者能否在“类固定收益”信托一票难求的情况下放心选择呢？

　首先，房地产信托发行数量的回暖是在今年发行低迷和存量大幅降低的背景下出现的，是一种触底后的反弹。自去年以来，随着国家对房地产持续调控和银监会对房地产信托风险的不断提示和收紧的情况下，在经过二季度的兑付高峰和部分信托的提前清盘后，房地产信托发行量和存量开始快速下降。据信托业协会统计，今年上半年房地产信托新增1213亿元，相比去年下半年的1627亿元，环比减少25%；相比去年上半年的2078亿元，同比减少42%，刷新了2010年以来的最低水平。

　其次，集合资金房地产信托和单一房地产信托反弹力度明显不同。单一资金房地产信托反弹明显强劲。据信托业协会统计，单一信托二季度新增规模407亿元，接近2010年以来的最高水平。上半年合计新增574亿元，已经接近去年下半年的水平，去年下半年新增621亿元。房地产信托合计新增规模也在单一信托的带动下，出现了明显反弹。二季度新增771亿元，相比一季度的442亿元有了大幅增加，环比增加74%。不过，相比去年二季度1367亿元的最高值，差距依然很大。目前，机构普遍看好当前的房地产市场，而监管部门对集合信托仍然把控较严。

　在房地产信托发行量回升的同时，我们看到今年的房地产信托的质量明显提升。在上半年新增的房地产项目中，融资方多为一线上市地产商或者地方龙头，融资方质量明显好于去年。其主要原因如下。

　首先，面对国家对房地产行业持续调控和兑付高峰的现状，银监会自去年主动加强了对房地产信托的审核。除通过信托净资本对房地产信托进行硬约束外，目前银监会对房地产信托业务的监管政策和要求，除最低资本金、二级资质、“四证齐全”外，还包括禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，以及将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理等一系列监管政策。

　其次，房地产行业整体在6月份以来无论是债务结构还销售状况均明显好转。以上市房地产公司为例，由于地产企业上半年处于减少新开工项目、减少拿地数量、全面去库存的阶段，目前已公布半年报A股房地产企业在2012上半年经营活动现金流为104亿元，筹资活动现金流为341亿元。上半年企业流动比率和速动比率分别是1.63和0.43，有息负债率为48%，整体现金流状况也处于近三年以来的最好水平。从销售情况来看，3月份以来的销量持续上升。同时，受整体宏观经济下行的影响，预计下半年货币政策继续宽松，对成交量形成支持。

　虽然房地产信托收益率在理财产品收益率普降的情况下走出独立行情，融资质量明显好转，但由于房地产整体调控目标尚未实现，房地产税呼之欲出，预计房地产信托发行量回暖的力度有限。另外，今年二三季度亦是大量金融体系外（如民间借贷资金）房地产融资开始到期的时点，因此投资者在选择此类信托时，应注意考察融资方的社会活动和对项目的考察，警惕部分风险的传递。