□本报记者 张昊 实习记者 张敏

　传闻来源扑朔迷离

　“消息源是哪里？我都不知道哪里来的消息。”当中国证券报记者针对这一传闻向北京市住建委求证时，相关负责人坦言自己并不知情。

　事实上，仅仅经过不到24小时的发酵，外界对消息内容真实性的关注度远远超过探求消息源本身。目前，国务院派出的8路督查组尚未结束督查，在舆论的渲染下，后续政策出台预期强烈。不少业内人士认为，若督查组认为楼市上涨超预期，取消预售制度并非不可能。

　2日上午，一些关注度较高的微博广泛转发了这一传闻。据中国证券报记者了解，上述传闻的最初源头出于8月1日的一场路演。有消息称，中国人民银行货币政策委员会委员宋国青在广发基金路演时表示，房地产预售政策要取消。宋国青还是北京大学教授，他的言论引人关注。不过，宋国青明确表示：“昨天（1日）没有出门，近期也没有发表过关于房地产政策方面的言论。”

　然而，传闻已经开始发酵。有券商人士的微博留言表示，“有这种可能性”。该微博还表示，“都是房地产拖累了股市”。此外，认证信息为“北京某媒体资深记者”的微博也表示：“下半年或有严政推出，除取消预售制度外，还包括扩大房产税试点。”

　此次传闻将出台房产税的城市是深圳和杭州，深圳已经是第二次被传将出台房产税。一位深圳地产人士表示：“深圳将出台房产税的消息已经传了很久，但一直都未见动静。短时间内出台房产税的可能性并不大，也不至于在股市中搞出这么大的动静吧？”

　8月2日，前两日还在充当大盘反弹先锋的地产股集体暴跌，并一度拖累深成指跌破9000点大关，令多头颇有措手不及之感。地产股下跌源于一则传闻——“北京将试点取消商品房预售制度”，这则消息在市场上被传得炸开了锅，而且还被进一步演绎。然而，经过中国证券报记者多方求证，并未得到证明上述传闻真实性的证据。

　究竟是谁在导演这惊心动魄的一幕？业内人士认为，在高层多次强调坚持房地产调控不动摇，近期又有国务院派出督查组赴各地开展督查的背景下，散播一些传闻，非常引人关注。不排除有空头在散播这些言论，以达到做空盈利的目的。招商地产等大盘地产股走势明显趋弱，可能与融券做空有关，地产股下跌不排除是一种操纵式的“偷袭”。

　预售制度不会取消

　作为当前房地产市场最基本的制度之一，多数业内人士都反对取消预售制度。“不可能！”在接受中国证券报记者采访时，北京某知名开发商表示，预售款是当前房地产企业的重要资金来源，若取消预售制度，将有大批企业的资金链陷入困境，甚至可能出现断裂，很多房地产企业或因此而“突然死亡”。

　国家统计局的数据显示，今年1-6月，房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长5.7%。其中，定金及预收款10389亿元，增长1.5%。上述“定金及预收款”占企业资金来源的近25%，足见预售制度对房地产企业的重要性。而另一方面，在当前的调控形势下，房地产企业的资金来源受到限制。据了解，在房地产开发贷款收紧、海外融资成本高企的情况下，销售收入成为企业的主要资金来源之一，其中预收款占据了很大比例。

　北京中原地产市场研究总监张大伟向中国证券报记者表示，当前北京的在售项目中，有95%以上的项目都是期房。在目前情况下，取消预售证的可能性非常小。

　张大伟表示，房地产市场特别是北京等一线城市，目前依然是供小于求的市场。如果取消预售制度短期或出现供应大减，购房者只能选择非常少的现房项目，这些项目价格可能会出现暴涨。

　北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志也认为，预售制度为支持我国房地产发展起到了至关重要的作用。对于开发商来说，能够在其开发过程给予金融支持；对于银行来说，可以分散银行风险；而对于消费者来说，项目开发两至三年的周期中提前购买房产，有利于价格锁定。

　商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

　陈志还认为，预售制度可能会存在后期收房因质量问题引发纠纷等问题，但这属于市场监管层面，与本次调控的目标没有关系，而房价的上升和预售制度也没有任何关系，所以不太可能取消预售制度。此外，近期楼市房价上行属于表面现象，核心问题在于供求不平衡。“以北京为例，供应不足、需求旺盛导致房价走高，所以不要瞎猜未来政策的走向，楼市调控需要解决核心问题。”

部分上市房企2012年中报资产负债率情况

股票代码 股票简称 2012年一季报 2012年中报 8月2日涨跌幅 市盈率（TTM）

资产负债率 资产负债率

600173.SH 卧龙地产 48.60% 53.84% -2.45% 27.3

002133.SZ 广宇集团 64.64% 67.32% -4.52% 7.3

002244.SZ 滨江集团 80.21% 81.86% -6.32% 14.8

000918.SZ 嘉凯城 77.93% 79.18% -2.01% -47.6

600246.SH 万通地产 66.82% 67.62% -2.62% 12.5

数据来源：Wind资讯

　制表/张昊 CFP图片 合成/韩景丰

　地产股或被空头利用

　一个未经证实，甚至看上去“不太靠谱”的传闻居然可以令地产股，特别是大盘地产股出现暴跌行情，似乎也说明，房地产行业存在可以被空头利用的空间。

　从行业的基本面来看，今年上半年房地产开发企业获取资金的状况持续恶化。上海易居研究院的数据显示，2012年上半年全国商品房销售金额累计达23314亿元，同比下降5.2%。企业自筹资金在本年资金来源中所占比重为42.9%，高出2008年全年水平，并创出历史新高。与此同时，银行贷款在开发商资金来源中的占比继续走低，国内贷款在上半年资金来源中所占比重为17.5%，较一季度继续下降3.2个百分点。

　此外，虽然二季度楼市成交出现回暖，但是上市房企的资金状况的改善并不像想象中那样乐观。Wind数据显示，在已经公布2012年中报的12家上市房企中，有8家的资产负债率环比一季度上升。其中，卧龙地产的资产负债率为53.8%，环比上升5.2个百分点；广宇集团资产负债率为67.3%，环比上升2.7个百分点；滨江集团资产负债率为81.9%，环比上升1.6个百分点；嘉凯城资产负债率为79%，环比上升1.2个百分点。东方证券的数据显示，扣除“招保万金”后的A股上市房企今年一季度的去库存周期长达13.7个季度，比2008年时的11个季度更长。

　也有业内人士认为，从房地产的大趋势来看，楼市即使不被调控，前景也不乐观。因为，目前中国的人均住宅面积大约有30余平方米，再过几年有望达到40平方米以上，而日本的人均住宅面积却只有20余平米。从租金回报率来看，日本可以达到6%以上（不含折旧），而中国只有2%-3%的水平。日本的房地产从高峰跌落已经有数十年，中国的房地产行业可能会走同样的路径。

　有此基本面的背景，再加上政策面收紧预期，地产股自然可能成为空头袭击的对象。深圳有私募人士表示，2日的下跌不排除是一种操纵式的“偷袭”，空头利用最近高层频频喊话，再加上“义乌事件”，在市场上释放一些朦胧的利空，制造恐慌，同时做空前期强势的地产股和期指，以达到获利目的。类似的情况在去年曾发生过，去年食盐供应曾突然出现紧张，令当时做多产盐类上市公司股票的资金获利丰厚，事后却并无供应问题发生。