□本报记者 杨博

　近期集中披露的数据显示，美国5月新房销售和二手房签约销售量均创下两年新高，4月房价指数也连续第三个月实现环比上涨，房市“小阳春”氛围浓厚。

　对此分析人士认为，美国房市已经触底并显露回暖迹象，但复苏进程仍然面临挑战，经济前景的不确定性增强以及大规模“影子库存”的存在都对房市复苏形成威胁。

　房市量价齐升

　美国房地产经纪商协会(NAR)27日发布的报告显示，美国5月份二手房签约销售量环比增长5.9%，升至两年来最高水平，同比增幅达到13.3%。当月美国四个大区的二手房签约销量全部实现环比增长，其中西部表现最好，增幅达到14.5%。

　作为重要领先指标，二手房签约销售量与二手房销售量一直保持着较高的相关度。而二手房销售在美国整体房地产市场中所占比重高达90%。此外本周早些时候美国商务部公布的数据显示，美国5月的新房销售量增长7.6%至年化36.9万套，创下两年来新高。

　在去年冬天异常温暖的天气因素刺激下，美国房屋销量表现喜人。但在暂时性因素影响消退后，今年2、3月份楼市销售重现下滑。不过在传统销售旺季到来之际，房屋销售活动再度升温。

　更令市场感到鼓舞的是，在销量重现升势的同时，房地产价格出现上涨。数据显示，5月份美国新房销售中间价同比上涨5.6%，二手房销售中间价同比上涨了7.9%至2010年6月以来新高。4月标普/凯斯-希勒全美20个大城市房价指数环比增长1.3%，为半年来首次出现环比增长，且增幅好于预期。

　FTN金融公司首席分析师克里斯·劳指出，与2010年受到首次购房者减税举措提振而带来的量价齐升状况不同，此次房价上涨得到的政府帮助有限。5月份无论是新房销售还是二手房签约销售都创下了购房税费减免政策终止以来的最高纪录。

　在过去三年里，美国房市几乎每一年的上半年都出现不同程度的“小阳春”，但最终都以价格重回下跌通道而告终。不过业内人士认为，在房价持续下跌的同时，美国经济开始走强、失业率下降，潜在购房需求增大，在此条件下，房市终将迎来复苏。

　南加州大学房地产教授理查德·格林认为，租金上涨和抵押贷款利率处于低位，是推升潜在购房需求的主要原因。不只是租房的人更倾向于拥有自己的房产，投资者也开始希望入市，“相比于其他很多投资品，房地产似乎已经成为不错的选择”。

　复苏仍面临挑战

　随着复苏势头增强，业内人士普遍认为美国房地产市场已经触底，但对未来复苏进程并不感到过于乐观。富国证券高级分析师山姆·布拉德表示，美国房市已经开始看到回暖迹象，复苏正在走上正轨，但还有很长的路要走。

　美国最大的房地产开发商之一莱纳公司首席执行官斯图尔特·米勒日前表示，美国房市很可能已经触底，但同时也谨慎地表示不太敢说“市场已经复苏”。标普/凯斯-希勒房价指数的联合编制者罗伯特·席勒更为谨慎，他表示形势将好转的可能性确实在增强，但不确信房价已经企稳，现在就下结论还为时尚早。

　与此同时，大量“影子库存”的存在仍是制约美国房市复苏的重要因素之一。美国媒体公布的数据显示，目前美国至少有超出正常供应水平200万套的空置房屋等待入市，同时还有几百万套房屋面临止赎。咨询公司CoreLogic的数据则显示，目前美国房屋“影子库存”为150万套，价值约合2460亿美元，需要4个月才能消化。

　与此同时，美国就业市场重现疲态，欧债危机和国内财政问题也开始拖累美国整体经济步伐。而经济不确定性增强将直接影响到居民消费欲望，遏制消费需求。脆弱的经济复苏一旦出现反复，很容易扭转房价现有的升势。

　高盛日前发布的报告就指出，美国目前仍有1000万套左右的房屋净值为负，由于去杠杆化进程持续，住房持有者最终还是需要削减消费，“无论是主动的策略性违约，还是受困于偿付能力，只要其中一小部分借贷人在短期违约，都将导致房价的新一轮大幅下跌，从而损害房地产市场的复苏”。