□北京大学中国经济研究中心

　宣宇

　此轮房地产调控自2010年4月至今已两年有余。本轮调控以来，中央政府多次坚定表态，对引导市场合理预期起到重要作用。虽然当前在经济下行的担忧下，“稳增长”被放在宏观调控更加重要的位置，但“稳增长”空间巨大，无需通过放松房地产调控来实现，本轮房地产调控将会进行到底。

　抑制投机政策不会变

　在旧的房地产市场格局中，投机投资盛行，房价远远超过普通居民购买力，地方政府、开发商及其关联方在利益诱使下，不断增加投资和推高房价。一方面造成投资过度，效率低下，经济畸形繁荣；另一方面，房地产吸走大量财富，造成消费资金被大量挤占，挤出效应显著，最终导致经济结构失衡和经济增长不可持续。

　当前，房地产市场还处于“胶着”状态。国家统计局监测的70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）销售价格表明，今年以来房价环比下降城市个数呈下降趋势；从房价来看，降幅最大的温州比2010年价格下降了12%，此外杭州、宁波、金华、南京和南充分别下降8.4%、3.8%、1.8%、0.9%和0.5%，其余64个城市房价仍是上涨状态（仅青岛持平）。房价上涨过快的势头虽得到有效遏制，但仍未达到合理回归的政策意图，房地产调控仍任重道远。

　房地产调控造成广大普通购房者观望情绪，房地产销售持续下滑。今年2-4月份，房地产销售面积累计增速已负增长14%、13.6%和13.4%。但与成交量锐减呈鲜明对比的是，房价并没有随供求关系大幅调整。

　房地产“降温”带来税收和土地出让金收入大幅下降，使得地方政府或明或暗地放松调控，甚至萌发“政策松绑”的冲动。此前包括成都、重庆、佛山、芜湖、上海等多个城市已经在“限购”、“税收”等多个领域对房地产政策实施试探性“松绑”，但随即被一一叫停。这表明了中央坚持房地产调控“绝不放松”的政策取向。

　笔者认为，当前房价还远未达到政府和民众的“合意”状态，房价不向下，政策不会松。基于高房价对经济社会的危害，笔者相信，抑制投机投资性购房需求政策不会改变。在以房产税为代表“治本”的政策基本形成之前，目前阶段性的以限购为特征“治标”为主的行政调控仍将存在，当前政策和市场周期有可能延续至未来1-2年。因此，顺应市场供求规律，加速去库存才是开发商的明智选择。

　政策微调支持刚需

　房地产调控的目的不是为了打压市场，而是为了使房价回归到与居民收入相适应的水平，让老百姓住得起房，回归到住房的本质属性。在房价回落的大趋势下，一般消费者会持币待购，但对部分急需用房的“硬”刚需者给予价格优惠和补贴可以实现双赢。一方面，购房者的需求将得到更好地满足；另一方面，有利于稳定房价回落节奏，但并不改变房价回落预期。因此，并不能把支持刚需的政策措施理解为房地产调控转向。只是在当前经济面临下行压力下，一些措施进度有所加快、幅度有所加强以加快满足刚性需求，同时起到带动消费的作用，不能把支持刚需的政策理解为房地产调控放松。

　笔者认为，对于房地产调控政策的思路是，在需求方面对于投机投资性购房需求继续从严实施调控政策，不放松不动摇，在首套房购买方面持鼓励态度，以保持一定的成交量；供给方面，继续收紧房地产开发商的融资渠道，同时加快保障房建设，既保持经济的稳定增长，又避免重蹈因调控导致房地产供给下降的覆辙。

　最后，需要指出的是，虽然当前经济下行引发一定担忧，国务院日前召开常务会议也强调把稳增长放在更加重要的位置，但稳增长的空间巨大，无需通过放松房地产调控来刺激增长，本轮房地产调控会进行到底。