信贷闸门锁紧开发商咽喉

　房地产信贷闸门收紧的“寒风”已经影响到土地储备市场。

　上海某土地部门的工作人员介绍，因为土地储备贷款实际上属于地方融资平台，所以最近两年土地储备越来越难申请银行贷款。现在申请土地储备信用贷款基本不可能，必须用土地储备的土地使用权证质押。该人士透露，政府通常在推地之前会向房企询价，确定地块有人要、基本谈妥价格之后才会正式推出。

　“土地流标是较难堪的事，所以一般有买家之后才会推出地块。现在我们密切关注市场行情，但至今没有推出一块像样的商品住宅地块。”该人士感叹。

　央行数据显示，3月末主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款仅增加2427亿元，同比少增2812亿元。其中房地产开发贷款余额7710亿元，同比下降8%，降幅与上年末基本持平。

　中国证券报记者了解到，多家上市银行房地产贷款的余额和总量出现“双降”。

　“交行今年对房地产的信贷政策不会放松，将维持审慎信贷政策。”交通银行副行长钱文挥在该行2012年一季度业绩发布会上表示，交行对房地产贷款实行名单制管理，提高准入门槛，确保进入交行合作范围的都是开发经验丰富、成本核算合理、抗风险能力较强、资产负债水平可控的优质房地产开发企业。交行一季报显示，该行在房地产业的贷款余额为1645.75亿元，占比为6.08％，比去年末略有降低。

　某城商行相关人士也表示，目前该行已停止向中小开发商发放开发贷。排名在前50位的开发企业基本能得到贷款支持，其融资成本在10%左右。

　个人住房按揭贷款也出现审贷周期加长、利率上浮的情况。工行等上海地区大型国有银行5月初明确表示取消了对首套房贷利率的八五折优惠。招行近日也表示不排除取消首套房贷利率优惠的可能。

　此外，房企短期借款的急剧攀升也引起了业界担忧。金地集团2010年年末的短期借款仅有2亿元，但到去年年底就达22.79亿元，今年一季度更是飙升到30.79亿元。而万科最新披露的短期借款为32.83亿元，比去年年底增加了14.27%。另外，保利地产和招商地产短期借款年度变化均超过1倍。

　有银行人士分析，短期借款激增有两种可能：一是房企筹措资金为归还银行即将到期的中长期贷款做准备。因为委托贷款、信托资金也体现为房企的短期贷款。二是房企在还能从市场筹到钱的时候，加紧储备，以备未来之需。“这都反映出房企对未来预期不乐观。”该人士认为。

　□本报记者 高改芳 上海报道

　部分房企短期借款急剧攀升、上海地区房地产信托产品几乎停发……种种迹象表明，当前房地产企业正面临信贷、信托融资渠道疲弱局面，融资环境并未因存准率下调而明显好转。中国证券报记者调查发现，多家银行对中小房企的贷款已暂停发放，对规模较大的上市房企贷款利率通常也要上浮30%。

　业内人士认为，如果房地产企业融资继续受限，而销售持续低迷，将对房企履行贷款和债券等财务契约条款造成压力，并进一步损害其流动性状况。虽然多数开发商对未来预期并不乐观，但目前开发商并未陷入集体性恐慌。

房地产信托产品 非房地产信托产品

2012年一季度 2011年一季度 2012年一季度 2011年一季度

发行数量（个） 165 184 754 625

发行规模（亿元） 354.15 534.32 1118.41 855.18

规模占比 24.05% 38.45% 75.95% 61.55%

数量同比增长 -10.33% —— 20.64% ——

规模同比增长 -33.72% —— 30.78% ——

　房地产信托发行大幅降温

　国泰君安的研究报告指出，当前房地产信托产品兑付高峰已经到来。预计2012年、2013年房地产信托总到期规模分别为2000亿元、2200亿元，兑付高峰自2012年一季度持续至2013年下半年。

　实际上，房地产信托到期无法兑付的个案已经出现。华澳信托去年5月发行规模7亿元的“华澳·长信8号信托计划”今年4月27日到期，其预期利率为6%-7.2%，因兑付压力，华澳信托选择将持有的天津市中天兴业房地产公司49.34%股权转让给大股东上实发展；吉信·长白山11号南京联强集合资金信托今年3月30日到期，最终也因无法兑付而由华融资产管理公司接盘。

　此外，房地产信托收益率的持续上升也预示着风险的不断积累。据用益信托工作室不完全统计，一季度房地产信托的平均收益率为10.22%，同比增加86基点。而近一年来，集合信托产品的收益率呈维持上升趋势，其中房地产信托的收益率又是所有产品中最高的。

　国泰君安的研究报告同时指出，房地产信托并无系统性风险。因为在房地产企业大量破产的极端假设下，各类保障措施基本可承受房价、地价30%-50%的跌幅，保证信托资产安全；即使需信托公司以自身净资产垫付信托款，信托公司目前资本实力较强，大多可承受5个以上项目同时出现问题。当然，个别项目、个别注册资本较少、风格激进的信托公司出现流动性问题的可能依然存在。

　然而，房地产信托兑付暂无系统性风险的判断并不意味着房企融资无忧。某大型信托公司的信托经理介绍，目前上海地区的住宅类房地产信托产品几乎停发，只有商业物业类的产品还能操作，但融资成本上升到20%左右。

　据用益信托工作室不完全统计，2012年一季度发行的集合信托产品中，商品住宅类项目占比持续下降，发行67款共163.3亿元，数量占比为39.18%，规模占比为46.12%。与2011年相比，投向商品住宅的集合信托产品数量占比下降11个百分点，规模占比下降3个百分点。

　针对房地产企业的信贷紧缩，使房地产信托产品成为不少开发商融资的生命线。2011年底净资本进入结算期，信托公司有意收缩风险资本占用较高的房地产信托产品，使房地产信托占比降至低点。今年一季度房地产信托的发行数量和发行规模随集合信托产品整体发行量的减少而继续减少。

　根据用益信托工作室不完全统计，2012年一季度共发行了165款房地产信托产品（含保障房），发行规模为354.15亿元。与去年同期相比，发行数量增长-10.33%，发行规模同比下降了33.72%。与2011年四季度相比，发行数量环比下降6.78%，发行规模环比下降11.17%。从一季度的数据可以看到，房地产信托发行已经明显放缓。

　融资难或提升流动性风险

　“我们现在的日子还不是最难过的。”上海某大型房地产开发商的负责人表示。

　上海中原地产研究咨询部总监宋会庸的结论也同样出人意料，目前的局势尚在开发商的预料之中。宋会庸指出，目前上海地区普通住宅降价的比例不足10%，降价幅度更是在5%以内。“开发商知道这次价格反弹的机会很小，不会像2008年那样。在这样的背景下，开发商一般有两个举动：第一不会轻易大幅度降价，第二不会借高利贷。”

　机构统计数据显示，今年以来部分刚需开始进入市场，致使一些城市的成交量出现回暖。此外，除了小幅降价换来的成交量补充部分流动资本外，今年以来，标杆房企的海外融资进程正在加快，万科、中海、华润等公司动作不断。

　北京中原地产研究部总监张大伟认为，开发商资金最困难的时期已经过去。相比2011年下半年的信贷收紧，在两次存款准备金下调后，整体看市场资金情况有所缓解，未来信贷政策松动仍存空间。房企正在通过多种手段拓展融资渠道，特别是近期海外融资较为活跃，这或许会使房价下调空间有所减小。

　业内人士认为，目前市场对房地产行业最大的担心在于，开发商销售现金仍显不足，流动性风险逐渐上升，对业务经营及偿债能力造成影响。从上市房企的一季报可以看出，由于到期归还的建筑贷款、信托贷款、银行贷款等项目增多，房企现金流状况依然不乐观。如果房地产行业的资金融入仍然受限，而销售持续疲弱，将对房企履行贷款和债券等财务契约条款的能力造成压力，并进一步损害其流动性状况。

　2012年一季度房地产信托产品发行情况

　数据来源：用益信托工作室 制表：高改芳