年审会计师回复：
　　（一）核查程序
　　针对前述事项，项目组执行的核查程序主要包括：
　　1.了解、评价和测试与销售与收款业务相关的关键内部控制制度设计的合理性和运行的有效性；
　　2.了解公司收入确认政策，检查主要客户合同相关条款，评价公司收入确认政策是否符合准则要求，核查公司收入确认政策在当期是否发生变化；
　　3.检查收入确认关键证据，包括但不限于交房记录、基金分配方案、项目投入法计算过程表等，确认公司收入确认是否符合公会计政策及准则要求；
　　4.检查销售收款情况，核查收款方与销售方是否一致，是否存在第三方回款的情况；
　　5.对当期主要客户执行函证程序，函证内容根据不同收入类别分别包括但不限于当期收入确认金额、当期开票金额、当期结算金额、当期回款金额等；
　　6.针对建筑业收入，执行如下补充程序：
　　（1）根据当期销售合同清单及收入确认明细，选取样本进行客户走访及项目现场勘察，并与客户现场项目经理访谈了解项目基本情况、项目进度、项目计划工期、项目施工管理、九鼎投资的职责、施工所需材料和设备到现场后的管理等情况；
　　（2）获取公司客户的产值进度确认材料，并将产值进度与公司投入法比例进行比较，是否存在重大偏差；
　　（3）合理利用专家工作，聘请造价师，现场勘察评价项目进度与成本投入金额是否匹配，评价公司项目预算编制是否合理；
　　（4）结合采购循环、成本、存货等科目复核投入法比例计算是否准确；
　　（5）通过公开信息查询公司主要客户、供应商的股权结构、主要人员等，核查客户和供应商之间及与公司、控股股东、董监高是否存在关联关系；
　　（6）了解公司的业务模式，结合合同条款及实际履约流程等，重点核验总额法、净额法的适用合理性。
　　（二）核查结论
　　经核查，会计师认为：
　　2025年实际营业收入与前期预计值相比调整原因合理，公司当期收入确认依据充分合理，符合企业会计准则及公司会计政策的规定，不存在需进一步调整的情形。
　　二、关于前期会计差错更正。前期会计差错更正公告显示，经重新评估，对“紫金城”项目商业区对应的存货和投资性房地产价值进行追溯调整。追溯调整后，2023年补提存货跌价准备1.69亿元、补计投资性房地产公允价值损失0.08亿元；2024年相应调减1.77亿元和0.01亿元。上述调整导致，公司2023年归母净利润由盈转亏，2024年归母净利润调增1.33亿元，公司内部控制审计报告被出具带强调事项段的无保留意见。年报显示，截至2025年末，公司存货余额17.73亿元，累积计提存货跌价准备3.34亿元，主要为“紫金城”项目商铺、写字楼和住宅；投资性房地产余额1.33亿元，报告期内公允价值变动-3,492.87万元。请公司：（1）列示前述会计差错更正的具体情况，包括但不限于会计差错更正对应的项目名称、实际运营情况、账面余额、账面价值，以及近三年更正前后评估值、评估假设、关键参数、减值计提金额、减值迹象的判断及具体时点，并说明出现会计差错的原因以及本次更正的合理性。（2）分存货类别列示“紫金城”项目的具体情况，包括但不限于账面余额、账面价值、自竣工以来的销售和结转情况、评估值、减值计提金额等，并结合评估假设、关键参数、周边房地产市场及可比项目情况，说明本期存货减值计提的充分性及合理性，以及前期是否存在应计提未计提的情形。（3）列示投资性房地产的具体情况，包括但不限于具体构成、建筑面积、运营模式、租金及出租率、账面余额、公允价值变动金额、评估方法及依据，并结合所处行业和市场环境变化、周边可比项目情况、公允价值评估的具体过程、关键假设与参数，说明近三年公允价值变动计量的准确性及合理性。
　　公司答复：（一）列示前述会计差错更正的具体情况，包括但不限于会计差错更正对应的项目名称、实际运营情况、账面余额、账面价值，以及近三年更正前后评估值、评估假设、关键参数、减值计提金额、减值迹象的判断及具体时点，并说明出现会计差错的原因以及本次更正的合理性。
　　1、公司于2025年对2023年和2024年存货、投资性房地产进行了追溯调整，调整前后项目的具体情况如下：
　　2023年存货调整前后（元）
　　■
　　注：写字楼因部分楼层评估增值，部分楼层评估减值，账面价值为账面余额扣减减值部分后的金额，下同。
　　2024年存货调整前后（元）
　　■
　　2025年存货调整前后（元）
　　■
　　2023年投资性房地产调整前后（元）
　　■
　　2024年投资性房地产调整前后（元）
　　■
　　2025年投资性房地产调整前后（元）
　　■
　　2、近三年评估假设、关键参数、减值迹象的判断及具体时点。
　　公司以持续经营假设为前提对存货于基准日的可变现净值进行估算。公司依据市场行情及相关产品的实际情况采用市场比较法对存货预计售价进行测算，在此基础上依照《企业会计准则》规定扣减预计销售费用和相关税费后得出可变现净值。市场比较法是将评估对象与在评估基准日近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。在对类似房地产价格进行修正时，公司重点考虑区域繁华程度、交通便捷程度、基础公共设施配套情况、市政设施配套情况、环境质量、楼层等多种影响因素，以保证项目预计售价的准确性和合理性。计算公式如下:预计售价=可比实例*交易日期修正系数*交易情况修正系数*区域因素调整系数*个别因素调整系数。
　　2025年当年度减值评估未发生更正，仅因前期更正导致期初数据有调整，2023年和2024年更正前后各业态关键参数列示如下：
　　2023年-商铺100平以下
　　■
　　■
　　注：1、调整前评估采用的案例价格为未进行修正的挂牌价格，部分案例为南昌市西湖区案例，案例所处区域成熟度、配套设施等优于待估项目。考虑到挂牌价格和实际成交价之间存在差异，调整后采用了经过修正的挂牌价格，部分案例为项目所在地南昌市东湖区案例，可比性更强。
　　2、与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（调整前费率为3%，调整后费率为3.5%）、土地增值税（税率7%）。
　　2023年-商铺100平以上
　　■
　　注：1、调整前评估采用的案例价格为未进行修正的挂牌价格，部分案例为南昌市西湖区/红谷滩区案例，案例所处区域成熟度、配套设施等优于待估项目。考虑到挂牌价格和实际成交价之间存在差异，调整后采用了项目所在地南昌市东湖区成交案例，可比性更强。
　　2、与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（调整前费率为3%，调整后费率为3.5%）、土地增值税（税率7%）。
　　2023年-写字楼
　　■
　　注：1、调整前评估采用的案例价格为未进行修正的挂牌价格，考虑到挂牌价格和实际成交价之间存在差异，调整后采用了经过修正的挂牌价格，案例所处区域成熟度、配套设施等优于待估项目，调整后对区域因素和个体因素进行了更细致的修正，可比性更强。
　　2、与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（调整前费率为3%，调整后费率为3.5%）、土地增值税（税率7%）。
　　2024年-100平以下
　　■
　　注：1、调整前评估采用的案例价格为未进行修正的挂牌价格，考虑到挂牌价格和实际成交价之间存在差异，调整后采用了经过修正的挂牌价格，案例所处区域成熟度、配套设施等优于待估项目，调整后对区域因素和个体因素进行了更细致的修正，可比性更强。
　　2、与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率为3.5%）、土地增值税（税率7%）。
　　2024年-100平以上
　　■
　　注：1、调整前评估采用的案例价格为未进行修正的挂牌价格，部分案例为南昌市西湖区案例，案例所处区域成熟度、配套设施等优于待估项目。考虑到挂牌价格和实际成交价之间存在差异，调整后采用了项目所在地南昌市东湖区成交案例，可比性更强。
　　2、与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率为3.5%）、土地增值税（税率7%）。
　　2024年-写字楼
　　■
　　注：1、调整前评估采用的案例价格为未进行修正的挂牌价格，考虑到挂价格和实际成交价之间存在差异，调整后采用了经过修正的挂牌价格，案例所处区域成熟度、配套设施等优于待估项目，调整后对区域因素和个体因素进行了更细致的修正，可比性更强。
　　2、与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率为3.5%）、土地增值税（税率7%）。
　　近年受宏观环境影响，房地产市场持续低迷。根据易居研究中心发布的近三年南昌市房地产市场年报显示，2023年南昌市主城区商品房（含住宅和商业）备案面积350万㎡，备案均价12,302元/㎡，较上年下跌5%，2024年南昌市主城区商品房（含住宅和商业）备案256万㎡，备案均价12,103元/㎡，较上年下跌2%。2025年南昌市主城区商品房（含住宅和商业）备案285万㎡，备案均价10,668元/㎡，较上年下跌7%。公司周边非住宅可比项目成交均价2024年较2023年下降明显。
　　■
　　（数据源于：江西同策研究院）
　　公司2024年竣工交付的一期1#楼在2023年预售时，销售价格也较为坚挺，但2023年末成交量较少，公司在2024年时对一期1#楼进行了降价销售，降价幅度超20%。
　　结合上述房地产市场行情及公司自身的销售情况，公司在2023年年报出具时，对2023年存货进行了减值分析，因公司拿地时间较早，土地成本较低，存货平均单位成本低于2023年同类产品市场成交均价，减值迹象不明显。结合第三方出具的评估报告（报告结果显示公司存货不减值），最终判断2023年度及以前公司存货未发生减值。公司在2024年年报出具时，发现部分存货的成本高于2024年同类产品市场成交均价，且第三方出具的评估报告也显示公司2024年存货发生了减值，故公司自2024年计提存货减值准备。
　　3、会计差错的原因以及本次更正的合理性。
　　近年来，随着市场环境的不断变化，公司房地产业务面临相应挑战。公司对“紫金城”项目商业区的变现方案进行了深度研究与重新论证。在此过程中，公司秉持审慎性原则，对相关资产的实际状况、可变现净值及公允价值进行了全面核查与重新评估。重新评估选取了与公司项目更具可比性的案例及更恰当的关键参数，重新评估后发现公司存货于2023年开始发生了减值，基于准确定和谨慎性原则，公司于2025年度对2023年和2024年存货跌价准备进行了追溯调整，调整后减值准备计提的依据更合理、准确。
　　（二）分存货类别列示“紫金城”项目的具体情况，包括但不限于账面余额、账面价值、自竣工以来的销售和结转情况、评估值、减值计提金额等，并结合评估假设、关键参数、周边房地产市场及可比项目情况，说明本期存货减值计提的充分性及合理性，以及前期是否存在应计提未计提的情形。
　　1、存货“紫金城”项目的具体情况
　　公司“紫金城”项目分为商业区和住宅区，商业区除10.78亩土地一直未开发建设外，已建设商铺一至七区，A栋、B栋写字楼，住宅区包括住宅一至五期，已建设住宅一至四期，住宅五期于2025年5月开工建设。截止2025年12月31日，“紫金城”项目账存存货情况如下（单位：元）：
　　■
　　截止2025年12月31日，紫金城项目自竣工以来的销售和结转情况如下（单位：元）：
　　■
　　注：1、商业区分区开发建设，最近一区竣工时间为2010年，销售主要集中在2006-2011年期间，此后未对外销售。
　　2、写字楼最近一栋竣工时间为2010年，销售主要集中在2009年，此后均未有对外销售。
　　3、住宅一至四期（不含1#楼）分期开发并销售，前期已基本售罄，最近一期竣工为住宅四期，竣工时间为2019年，四期销售主要集中在2017-2018年，后续仅剩少量尾盘在售。
　　4、一期1#楼于2024年竣工，销售主要集中在2022-2024年，至2025年住宅房产已基本售罄。
　　5、其他结转包含转入固定资产和投资性房地产的成本和面积。
　　2、周边房地产市场分析
　　根据江西同策研究院发布的《2025年度南昌房地产市场数据年报》，2025年南昌主城区住宅整体供应约129万㎡，环比下降37%，供应端收缩明显;成交量约164万㎡，环比下降15%，以去库存为主。2025年南昌主城区非住宅市场量价齐跌，供应27.76万㎡，环比下降64%，成交24.81万㎡，环比下降54%，成交均价9,172元/㎡，环比下降5%。其中公司紫金城项目所在地南昌市东湖区商品住宅成交金额前三名分别为联发国贸悦上鹭鸣、国贸璟上和洪电·七里滨江；商品非住宅成交金额前三名分别为中骏世界城、中海寰宇天下和江旅都市方舟。
　　3、存货减值测试逻辑和关键参数选择情况
　　公司严格按照《企业会计准则》的相关规定，每年于资产负债表日，对存货的成本按照账面价值与可变现净值孰低原则确认。用于出售的开发产品，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；在建项目在正常生产经营过程中，以完工后的开发产品估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
　　基于谨慎性考虑，公司依照如下顺序原则确定预计售价：1）对有在手合同的存货，其可变现净值以合同价为基础计算；2）对于存在最近一年销售的物业业态包括住宅，其预计售价参考目前公司在售项目已售物业的平均销售价格；3）对于最近一年没有销售的物业业态包括写字楼，其预计售价参考周边同类可比物业的销售价格确定。
　　对于在售业态，公司依据在手合同及公司最近一年的平均销售价格进行测算；对于未售业态，公司依据市场行情及相关产品的实际情况采用市场比较法对存货进行减值测试，市场比较法是将评估对象与在评估基准日近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。在对类似房地产价格进行修正时，公司重点考虑区域繁华程度、交通便捷程度、基础公共设施配套情况、市政设施配套情况、环境质量、楼层等多种影响因素，以保证项目预计售价的准确性和合理性。计算公式如下:预计售价=可比实例*交易日期修正系数*交易情况修正系数*区域因素调整系数*个别因素调整系数。
　　公司2025年各业态评估价格计算如下：
　　1）商业商铺100㎡以下
　　■
　　注：与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率3.5%）、土地增值税（税率7%）。
　　2）商业商铺100㎡以上
　　■
　　注：与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率3.5%）、土地增值税（税率7%）。
　　3）紫金城写字楼
　　■
　　注：与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率3.5%）、土地增值税（税率7%）。
　　4、公司存货计提减值准备的充分性和合理性说明
　　公司2025年存货计提减值准备后单位账面价值与可比项目的价值情况如下：
　　■
　　公司对2025年商业区商铺和写字楼参考公司近年已售住宅底商及周边同类可比物业的销售价格确定预计售价，经测算：
　　①紫金城商业区商铺可比项目修正后平均含税单位价值为9,122.22元/㎡，在此基础上扣减相关税费得出公司紫金城商业区商铺可变现净值为单位不含税账面价值7,723.48元/㎡，低于公司紫金城商业区商铺账面价值，公司对其计提减值准备，计提减值准备后公司紫金城商业区商铺单位不含税账面价值为7,723.48元/㎡，低于南昌市主城区非住宅含税成交均价9,172.00元/㎡（来自江西同策研究院）；
　　②紫金城写字楼可比项目修正后平均含税单位价值为6,834.71元/㎡，在此基础上扣减相关税费得出公司紫金城写字楼可变现净值为单位不含税账面价值5,786.72元/㎡，低于公司紫金城写字楼账面价值，公司对其计提减值准备，计提减值准备后公司紫金城写字楼单位不含税账面价值5,786.72元/㎡，低于南昌市主城区办公市场12月含税成交均价约7,000元/㎡（来自江西易居研究中心）。
　　公司对2025年在售业态紫金城住宅依据在手合同及公司最近一年的平均销售价格进行测算，公司依据房产所在楼层、装修程度及公司去化安排等对各住宅产品进行减值测试，其中：
　　①公司存货住宅房产中692.06万元依据在手合同测算的单位不含税可变现净值为10,378.07元/㎡，低于住宅房产账面成本，公司对其计提减值准备，计提减值准备后单位不含税账面价值为10,378.07元/㎡;
　　②公司存货住宅车位485.94万元依据最近一年平均销售价格测算的单位不含税可变现净值为66,926.72元/个，低于住宅车位账面成本，公司对其计提减值准备，计提减值准备后单位不含税账面价值为66,926.72元/个；
　　③公司存货住宅剩余的2,277万元，因单位建设成本较低，依据在手合同及公司最近一年平均销售价格测算的可变现净值高于存货成本，未计提存货跌价准备。
　　2025年公司紫金城商业区商铺计提减值准备后单位账面价值较上年减值后单位账面价值下降11.96%，公司紫金城写字楼计提减值准备后单位账面价值较上年减值后单位账面价值下降16.89%，公司紫金城住宅计提减值准备后单位账面价值较低，低于南昌市主城区住宅含税成交均价13,038.00元/㎡（来自江西同策研究院），公司存货减值准备计提幅度与市场同类产品下降幅度趋同，计提减值准备后单位账面价值与可比项目修正后平均单位价值之间的差异为税费差，综上，公司2025年度计提的存货跌价准备是充分合理的。
　　5、前期是否存在应计提未计提的情形
　　公司紫金城地块于2004年取得，土地成本相比较低（236.52万元/亩），公司大部分账存存货建设期间较早，存货单位成本总体较低。近年房地产市场持续低迷，2023年南昌市商品房（含住宅和商业）备案面积350万㎡，备案均价12,302元/㎡，较上年下跌5%，公司项目所在地南昌市东湖区2023年商铺市场成交均价约2.3万元/㎡，较公司商业区商铺单位成本10,419.71元/㎡高，结合原2023年度第三方出具的评估报告，公司原判断2023年度及以前商业区商铺未发生减值。近期，公司对“紫金城”项目商业区的变现方案进行了深度研究与重新论证，在此过程中，公司对相关资产的实际状况、可变现净值进行了全面核查与重新测算，各年测算逻辑和关键参数保持一致，重新测算后发现2022年及以前存货未发生减值，部分存货于2023年开始发生了减值，公司于2025年对前期存在应计提未计提的情形进行了差错更正，更正调整后，2023年存货计提跌价准备1.69亿元，2024年存货计提跌价准备0.2亿元，2025年存货计提跌价准备1.45亿元，截止2025年12月31日公司存货累计减值金额3.34亿元。经前述更正及追溯调整后，截至目前，公司不存在前期应计提而未计提存货跌价准备的情形。
　　2023-2025年更正评估结果见本问题第1问回复，2022年重新测算参数如下：
　　1）商业商铺100㎡以下
　　■
　　注：与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率3.5%）、土地增值税（税率7%）。
　　2）商业商铺100㎡以上
　　■
　　注：与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率3.5%）、土地增值税（税率7%）。
　　3）紫金城写字楼
　　■
　　注：与销售有关的税费包括销售税金及附加（税率12%）、销售费用（费率3.5%）、土地增值税（税率7%）。
　　2022年评估结果如下（单位：元）：
　　■
　　（三）列示投资性房地产的具体情况，包括但不限于具体构成、建筑面积、运营模式、租金及出租率、账面余额、公允价值变动金额、评估方法及依据，并结合所处行业和市场环境变化、周边可比项目情况、公允价值评估的具体过程、关键假设与参数，说明近三年公允价值变动计量的准确性及合理性。
　　1、投资性房地产的具体情况
　　截止2025年12月31日，公司投资性房地产项目情况如下：
　　■
　　投资性房地产近三年的出租情况
　　■
　　2、投资性房地产公允价值评估方法及依据、关键假设与参数
　　公司目前投资性房地产项目主要为位于南昌市东湖区紫金城写字楼，有较为活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格（同类别可比单价）及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，并于每年资产负债表日评估其公允价值。对公司本身无交易价格的投资性房地产，公司委托外部评估师对公司投资性房地产公允价值进行评估，参照市场上至少三个类似可比项目物业的交易价格，并经过区位因素及个别因素（包括区域繁华程度、交通便捷程度、基础公共设施配套情况、市政设施配套情况、环境质量、楼层等）等关键因素的修正调整作为评估参考单价，以此为基础，最终确定标的物业的公允价值。
　　2025年写字楼A栋评估值具体测算如下：
　　■
　　3、周边房地产市场分析
　　近年受宏观环境影响，房地产市场持续低迷。2025年南昌市主城区商业市场成交面积92万㎡，均价6,274元/㎡，较上年下跌38%，2024年南昌市主城区办公产品成交面积15.69万㎡，较2023年成交面积22.65万㎡下降30.73%。2023年第四季度南昌市写字楼平均租金为39.84元/月/㎡，2024年全市平均租金为38.42元/月/㎡，同比下跌3.56%，南昌写字楼市场供需稳定，租金承压。2025年第四季度南昌商办市场呈现分化态势，租金环比下跌1.38%至37.2元/月/㎡，2025年12月写字楼租金全市均价为36.48元/月/㎡。2025年写字楼全年租金水平在10.42-95元/月/㎡不等，商铺租金水平在10.91-300元/月/㎡不等。
　　4、近三年公允价值变动计量的准确性及合理性
　　近期，公司对相关资产的实际状况、公允价值进行了全面核查与重新评估，发现部分投资性房地产在2023年末的公允价值较原评估值有所下降，但当时未充分反映该公允价值变动，公司于2025年对2023年和2024年投资性房地产进行追溯调整（调整结果见本问题第1问回复），2023年调整后投资性房地产公允价值下降925万元，2024年调整后投资性房地产公允价值下降6,856万元，调减公允价值后公司2024年写字楼A栋投资性房地产不含税单位账面价值为8,439.41元/㎡，较2023年不含税单位账面价值下降31.85%，2025年投资性房地产公允价值下降4,255万元，调减公允价值后公司2025年写字楼A栋投资性房地产不含税单位账面价值为6,489.20元/㎡，与2025年南昌市城区办公市场12月含税成交均价约7,000元/㎡接近（来自江西易居研究中心），较2024年不含税单位账面价值下降23.11%。公司经调整后的近三年投资性房地产的公允价值与市场行情相匹配，调整后的投资性房地产公允价值变动计量更准确合理。
　　年审会计师回复：
　　（一）核查程序
　　针对前述事项，项目组执行的核查程序主要包括：
　　（1）与公司管理层访谈，了解存货及投资性房地产的运营情况及差错更正的原因；
　　（2）获取公司差错更正依据的评估报告，并与差错更正前的评估报告进行比对，关注评估方法、价值类型、关键假设、参数选取等方面的差异；
　　（3）获取公司2025年度关于存货可变现净值及投资性房地产公允价值计量的评估报告，关注与差错更正依据的评估报告在评估方法、价值类型、关键假设、参数选取等方面是否存在重大差异；
　　（4）利用专家工作，评价专家的胜任能力、专业素质和客观性。复核评估方法、参数选取是否符合市场环境及公司实际业务情况；
　　（5）对存货、投资性房地产进行实地查看，了解项目所在区位及周边商业环境，结合公开信息查询的市场近年波动情况，分析减值准备计提的合理性；
　　（6）根据差错更正依据的评估报告、公司年度报告等复核公司差错更正数据的准确性；
　　（二）核查结论
　　经核查，会计师认为：
　　公司本次会计差错更正具有合理性；本期存货计提减值准备充分、合理；经本次会计差错更正后，前期不存在应计提未计提存货减值的情形，投资性房地产近三年公允价值变动计量准确、合理。
　　特此公告。
　　昆吾九鼎投资控股股份有限公司董事会
　　2026年7月1日