公司代码：600322 公司简称：津投城开
　　
　　第一节 重要提示
　　1、本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。
　　2、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
　　3、公司全体董事出席董事会会议。
　　4、尤尼泰振青会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
　　5、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
　　经尤尼泰振青会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截至2025年12月31日，天津津投城市开发股份有限公司（以下简称“公司”）归属于上市公司股东的净利润-1,362,718,224.76元，2025年末母公司未分配利润余额为-5,135,271,873.66元。公司2025年度拟不派发现金红利，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
　　截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响
　　√适用 □不适用
　　截至报告期末，公司母公司财务报表中期末未分配利润-5,135,271,873.66元。根据《中华人民共和国公司法》及《上市公司监管指引第3号一一上市公司现金分红》等相关法律法规的规定，公司不满足实施现金分红的条件。敬请广大投资者注意相关投资风险。
　　第二节 公司基本情况
　　1、公司简介
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　　2、报告期公司主要业务简介
　　2025年，房地产行业继续筑底企稳，在政策托底与市场调节下，销售降幅收窄、投资持续探底、城市深度分化、新旧动能转换。政策方面，首付比例、房贷利率、交易税费均降至历史最低，多数城市放开限购，行业进入非限购周期；“保交房”攻坚战取得决定性胜利，全国396万套保交房任务交付率达99%，有效打消购房人顾虑，提振市场信心。市场层面，全年商品房销售面积和销售额同比分别下降8.7%和12.6%，降幅较上年分别收窄4.2个和4.5个百分点，销售规模逐步回落到合理水平；房地产开发投资同比下降17.2%，企业到位资金降幅收窄，供给端持续调整。区域层面，核心城市人口保持增长，房企拿地向核心一二线城市聚焦，推动“好城市+好房子”的结构性机会。展望未来，行业正从增量扩张转向存量提质，城市更新、存量资产盘活成为新引擎，运营与服务能力将成为企业决胜关键。
　　物业管理行业进入高质量发展期，发展模式由外延扩张转向内生增长。行业规模稳中有升，盈利能力和现金流状况趋于稳定。企业表现持续分化，优质企业通过退出低效项目、剥离非核心业务，实现盈利质量提升。行业面临物业费限价压力，客户对“质价相符”要求日益提高，清单化服务与弹性定价成为热点。政策层面，多地出台物业服务新规，推动行业向法治化、市场化、规范化方向发展。
　　公司报告期内主要从事房地产开发及销售业务，经营模式涵盖土地获取、规划设计、项目建设、销售及交付结算等多个环节，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售。
　　3、公司主要会计数据和财务指标
　　3.1近3年的主要会计数据和财务指标
　　单位：元 币种：人民币
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　　3.2报告期分季度的主要会计数据
　　单位：元 币种：人民币
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　　季度数据与已披露定期报告数据差异说明
　　□适用 √不适用
　　4、股东情况
　　4.1报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
　　单位: 股
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　　4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
　　√适用 □不适用
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　　4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
　　√适用 □不适用
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　　4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
　　□适用 √不适用
　　5、公司债券情况
　　√适用 □不适用
　　5.1公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
　　单位:元 币种:人民币
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　　5.2报告期内债券的付息兑付情况
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　　5.3报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
　　□适用 √不适用
　　5.4公司近2年的主要会计数据和财务指标
　　√适用 □不适用
　　单位：元 币种：人民币
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　　第三节 重要事项
　　1、公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
　　本年度公司主要经营情况及重点工作如下：
　　（1）发挥党委主体责任，融合党建工作
　　2025年，公司在上级党委领导下，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平总书记视察天津重要讲话精神及党的二十届三中全会精神，持续深化“强根铸魂”行动，将党的领导全面融入公司治理。扎实开展党纪学习教育，推动党建工作与公司高质量发展深度融合，充分发挥党在国有企业中的领导核心作用。深化国企改革，完善治理体系
　　（2）规范推进重大资产重组，切实保障投资者权益
　　公司严格遵循证券监管要求，依法合规推进重大资产重组工作，全过程履行信息披露义务，确保重组方案、审计评估、董事会审议、交易所审核等关键环节透明规范。重组实施阶段，妥善完成资产交割、债务转移及股权交易等各项工作，有效化解上市公司经营风险。通过本次重组，公司资产负债结构显著优化，主业定位更加清晰，治理水平持续提升，为投资者创造了更加稳健的价值基础，切实维护了广大投资者的合法权益。
　　（3）优化营销策略，加大销售力度
　　面对市场深度调整，公司聚焦核心资源，推行“一盘一策”精准营销策略，通过强化节点促销、深化渠道合作、赋能销售团队等多重举措全力攻坚，在天津市场销售承压背景下逆势实现合同收入超额完成年度目标，天津在售项目成交面积与销售均价均实现增长，跑赢市场大势。
　　（4）推动工程建设
　　公司克服资金压力，统筹推进各重点项目建设，严格把控工程进度与建设质量。各重点项目按计划有序推进，按期完成多项关键节点，整体进展顺利；沙柳A地块成功摘地并加紧推进前期开发，为后续发展储备优质资源。
　　（5）强化安全生产管理
　　公司严格落实安全生产主体责任，层层签订责任书，实现全员安全承诺。全年常态化开展隐患排查与闭环整改，组织应急演练及安全培训，覆盖广泛，投入充足，全年未发生安全生产事故，整体安全形势持续稳定。
　　（6）优化债务结构，降低融资成本
　　公司积极化解债务风险，在市国资委支持下顺利完成公司债“发新还旧”，推动多家金融机构贷款展期，新增融资有效保障经营所需。全年平均融资利率较年初显著下降，债务结构进一步优化，财务成本有效降低。
　　（7）“三量”工作取得实质性成效
　　公司深入贯彻高质量发展要求，系统推进“盘活存量、培育增量、提升质量”工作。在盘活存量上，主动攻坚完成多处物业租赁及资产盘活，车位盘活超额完成目标；在培育增量上，成功摘得沙柳北路A地块并加紧推进前期开发；在提升质量上，通过债务重组优化融资结构，资金成本显著降低，资产与运营质量持续改善。
　　2、公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。
　　□适用 √不适用
　　证券代码：600322 证券简称：津投城开 公告编号：2026一012
　　天津津投城市开发股份有限公司
　　关于未弥补亏损达到实收股本三分之一的公告
　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
　　一、情况概述
　　根据尤尼泰振青会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告，天津津投城市开发股份有限公司（以下简称“公司”）2025年度归属于上市公司股东的净利润为-136,271.82万元，未分配利润为-515,847.76万元。截至2025年12月31日，公司合并财务报表未弥补亏损金额已超过实收股本总额三分之一。
　　二、形成的主要原因
　　2025年度，公司保证在建项目的顺利交付结转，并逐步去化产品存量；新增商品房项目。同时，公司持续优化有息负债结构，灵活运用降息降准等政策，有效降低财务费用支出。但由于以前年度出现较大亏损，导致2025年末公司合并报表未弥补亏损金额已超过实收股本总额三分之一。
　　三、应对措施
　　2025年公司实施重大资产重组后将“由重转轻”，资产负债率有所降低，资产质量、资本结构和盈利情况将得到有效改善。此举有助于提高公司资产质量和盈利能力，进而增强公司持续经营能力，有利于保护公司全体股东利益。
　　公司未来将紧扣“存量资产增值与美好生活服务”行业新主线，以“规模拓展+品质升级+科技赋能”为核心，构建“基础物业服务为底盘、增值服务为引擎、数字化运营为支撑”的三维发展体系。同时以“科技赋能+生态重构”为战略内核，构建“基础服务筑基、智慧升级提效、生态增值突围”的立体化发展格局。不断丰富多种经营增值服务、创造新业务增长点，增强行业地位和核心竞争力，增强公司盈利能力和经营稳定性，锚定“从传统开发建设单位派生物业企业向生态型服务商全面转型”的战略航向，开辟出一条独具特色的转型升级之路。
　　同时公司积极稳妥制定应对措施，具体包括以下三个方面：
　　（一）挖掘社区流量价值，探索“物业+新零售”、“物业+文旅”等跨界融合模式，为业主、客户提供更丰富、更个性化、更有特色的生活体验，为群众和各类服务企业双向奔赴提供桥梁纽带、服务支撑，吸引更多产权单位、业主方将物业项目托付我司运营、管理。同时，主动承接控股股东及有较好合作基础国有企业的商业综合体、写字楼等具有较好盈利能力的项目；在丰富管理业态、增强营收能力的同时，进一步拓展体育产业、汽车产业、教育产业方向的服务对象。
　　（二）聚焦住宅、商用写字楼等核心业态，深化“标准化+定制化”服务模式。住宅端升级“智慧社区”场景，通过智能安防、绿色清洁、健康养老等增值模块提升客户粘性；商用写字楼端推出“资产全生命周期管理”方案，通过优化物业设施和维护、提供便利的公共设施和公共服务，强化社区生活圈和多元服务系统建设，增加物业的舒适度和便利性，助力客户资产保值增值。
　　（三）基于物联网技术搭建智慧管理平台，实现设备巡检自动化、客户响应智能化、运营决策数据化。同时，推进“降本增效”工程，通过集约化采购降低采购成本，智能排班系统优化人力成本。
　　根据《公司法》和《公司章程》相关规定，该事项需提交公司股东会进行审议。
　　特此公告。
　　天津津投城市开发股份有限公司
　　董 事 会
　　2026年4月30日
　　证券代码：600322 证券简称：津投城开 公告编号：2026-014
　　天津津投城市开发股份有限公司
　　关于2026年度日常关联交易预计的
　　公告
　　本公司董事会、全体董事及相关股东保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
　　重要内容提示：
　　● 是否需要提交股东会审议：否。
　　● 该项日常关联交易为公司正常经营行为，以市场公允价格为定价标准，未对关联方形成较大的依赖，不会损害公司及非关联股东的利益。公司的日常关联交易符合相关法律、法规及规范性文件的规定，不存在损害公司股东尤其是中小股东利益的情形，不影响公司的独立性。
　　一、日常关联交易的基本情况
　　（一）日常关联交易履行的审议程序
　　1、董事会表决情况和关联董事回避情况
　　2026年4月28日，天津津投城市开发股份有限公司（以下简称“公司”）召开十一届四十二次董事会会议，以10票同意、0票反对、0票弃权审议通过了《关于2026年度日常关联交易预计的议案》，关联董事齐颖女士回避表决，无需提交股东会审议。该关联交易事项在提交董事会审议前，已经公司独立董事专门会议审议通过。
　　2、独立董事专门会议审核意见
　　公司十一届董事会第十四次独立董事专门会议审议通过上述事项，其基于独立判断的立场，认为本次关联交易事项符合提升公司资产经营水平，完善公司资产经营管理业务需要，交易定价公允，符合公司及全体股东的利益，不存在损害公司及中小股东利益的情形，不会影响公司的独立性。同意提交董事会审议。
　　（二）2026年度日常关联交易预计金额和类别
　　预计公司2026年度与关联方的关联交易如下：
　　公司及子公司拟与关联方天津市津玺城开企业管理有限责任公司（以下简称“津玺企管”）及子公司发生提供劳务的日常关联交易，预计总金额约1,970万元。
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　　二、关联方介绍和关联关系
　　（一）交易对方的基本情况
　　1、天津市津玺城开企业管理有限责任公司
　　统一社会信用代码：91120103MAEH50H54H
　　成立时间：2025年4月17日
　　注册地址：天津市河西区内江路与崇江道交口东南角陈塘科创园(观塘大厦)1号楼1802-17室
　　法定代表人：齐颖
　　注册资本：39,029.260957万元
　　经营范围：一般项目：企业管理；非居住房地产租赁；建筑材料销售；物业管理；工程管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
　　截至2025年12月31日，总资产为1,037,542.42万元，负债总额为1,163,245.93万元，营业收入为0万元，净利润为-58.59万元。
　　截至2026年3月31日，总资产为1,431,574.00万元，负债总额为1,161,732.74万元，营业收入为0万元，净利润为-7,582.03万元。
　　2、天津市华兆房地产开发有限公司
　　统一社会信用代码：91120110668810302W
　　成立时间：2007年11月19日
　　注册地址：天津市东丽区华明经济功能区13号楼202
　　法定代表人：傅江峰
　　注册资本：130,000万元
　　经营范围：房地产开发（许可经营项目的经营期限以许可证为准）、商品房销售；房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
　　截至2025年12月31日，总资产为130,868.76万元，负债总额为319.15万元，营业收入为52.60万元，净利润为-105.37万元。
　　截至2026年3月31日，总资产为130,847.41万元，负债总额为307.24万元，营业收入为26.04万元，净利润为-9.43万元。
　　3、天津市治远房地产销售有限公司
　　统一社会信用代码：91120103MA06A8A37E
　　成立时间：2018年2月13日
　　注册地址：天津市河西区友谊路增进道-22号
　　法定代表人：孙迅
　　注册资本：500万元
　　经营范围：商品房销售代理；房地产经纪；市场调查；房地产信息咨询；市场营销策划；广告业务；房屋租赁；企业管理服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
　　截至2025年12月31日，总资产为737.55万元，负债总额为1,085.17万元，营业收入为1,564.52万元，净利润为-91.94万元。
　　截至2026年3月31日，总资产为482.67万元，负债总额为1,186.83万元，营业收入为162.12万元，净利润为-356.53万元。
　　4、苏州华强房地产开发有限公司
　　统一社会信用代码：91320507MA1MMH953D
　　成立时间：2016年6月8日
　　注册地址：苏州市相城区元和街道嘉元路959号元和大厦3161室
　　法定代表人：翟晓媛
　　注册资本：84,000万元
　　经营范围：房地产开发经营，自有房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
　　截至2025年12月31日，总资产为253,944.81万元，负债总额为608,947.77万元，营业收入为81,324.95万元，净利润为-49,534.82万元。
　　截至2026年3月31日，总资产为247,832.40万元，负债总额为604,102.41万元，营业收入为9,818.81万元，净利润为-1,761.42万元。
　　5、天津市华博房地产开发有限公司
　　统一社会信用代码：91120105340986785A
　　成立时间：2015年6月11日
　　注册地址：天津市河北区新开河街盛雅佳苑18,19号楼及配套公建三-23,24-101
　　法定代表人：许琨
　　注册资本：105,000万元
　　经营范围：房地产开发；商品房销售、自有房屋租赁服务；建筑工程、市政工程设计、施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
　　截至2025年12月31日，总资产为176,061.95万元，负债总额为222,978.10万元，营业收入为0万元，净利润为-18,891.32万元。
　　截至2026年3月31日，总资产为152,790.92万元，负债总额为202,713.76万元，营业收入为0万元，净利润为-3,006.68万元。
　　6、天津市华亨房地产开发有限公司
　　统一社会信用代码：91120112668809205N
　　成立时间：2007年11月14日
　　注册地址：天津市津南区双港镇景莲道5号102室
　　法定代表人：韩甍
　　注册资本：80,000万元
　　经营范围：房地产开发、商品房销售；自有房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
　　截至2025年12月31日，总资产为135,389.02万元，负债总额为97,364.89万元，营业收入为9,941.04万元，净利润为-7,497.79万元。
　　截至2026年3月31日，总资产为121,920.47万元，负债总额为85,219.08万元，营业收入为0万元，净利润为-1,322.75万元。
　　7、天津市华景房地产开发有限公司
　　统一社会信用代码：91120113300337617Y
　　成立时间：2014年5月23日
　　注册地址：天津市北辰区北仓镇延吉道北北仓镇政府内
　　法定代表人：傅江峰
　　注册资本：114,608万元
　　经营范围：房地产开发；商品房销售；自有房屋租赁；工程施工准备服务；市政道路工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
　　截至2025年12月31日，总资产为135,206.8万元，负债总额为16,994.20万元，营业收入为-65.34万元，净利润为-1,865.00万元。
　　截至2026年3月31日，总资产为134,534.46万元，负债总额为16,855.88万元，营业收入为4.27万元，净利润为-533.93万元。
　　8、天津市华塘房地产开发有限公司
　　统一社会信用代码：91120103069873627H
　　成立时间：2013年6月6日
　　注册地址：天津市河西区增进道22号
　　法定代表人：傅江峰
　　注册资本：50,000万元
　　经营范围：房地产开发；商品房销售；自有房屋租赁；工程准备服务；市政道路工程建筑。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
　　截至2025年12月31日，总资产为56,916.60万元，负债总额为3,886.20万元，营业收入为0万元，净利润为-73.77万元。
　　截至2026年3月31日，总资产为56,779.26万元，负债总额为3,774.75万元，营业收入为0万元，净利润为-25.89万元。
　　9、天津市华欣城市开发有限公司
　　统一社会信用代码：91120110MABR992K1P
　　成立时间：2022年6月16日
　　注册地址：天津市东丽区万新街道万新香邑广场招商中心大楼10楼1002房间11室
　　法定代表人：李鹏
　　注册资本：50,000万元
　　经营范围：许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
　　截至2025年12月31日，总资产为149,306.22万元，负债总额为102,904.83万元，营业收入为0万元，净利润为-3,334.43万元。
　　截至2026年3月31日，总资产为151,824.78万元，负债总额为106,181.75万元，营业收入为0万元，净