公募REITs步入常态化发行阶段，提质扩容步伐加快。
　　近日，易方达广西北投高速REIT和中航中核汇能新能源REIT双双获批，还有4只商业不动产REITs产品陆续获得监管反馈。截至4月19日，今年以来已上市和获批待上市的公募REITs达7只，公募REITs上市产品数量将达83只。
　　二级市场上，截至4月17日收盘，2026年之前已上市的76只REITs中，57只今年以来涨幅为正。其中，南方润泽科技数据中心REIT涨幅最高，达14.09%。随着投资价值进一步凸显，近期多只新发的混合二级债券基金也将公募REITs纳入到投资范围，或一定程度上带动公募REITs二级市场流动性进一步回升。
　　
　　公募REITs加速上新
　　4月10日，易方达广西北投高速REIT和中航中核汇能新能源REIT双双获批。此外，4月7日至4月10日，还有4只商业不动产REITs产品陆续获得监管反馈。
　　易方达广西北投高速REIT是广西壮族自治区获批的首单不动产REITs项目。该基金的底层资产为G75兰海高速广西南宁那南段，线路全长48.724公里，估值23.49亿元，预计募集资金约23.52亿元。项目地处北部湾城市群南北钦防城镇发展轴核心地带，串联南宁、钦州、防城港三座城市，是国家级高速公路网的重要组成部分。该路段一头衔接川渝黔西南腹地，一头连通北部湾港口群，是西南地区货物南向出海的便捷通道，更是广西面向东盟开展对外贸易合作的重要交通枢纽。
　　另一只获批的中航中核汇能新能源REIT，底层基础设施项目为位于新疆生产建设兵团第六师北塔山牧场的北塔山风电项目，以及位于广西壮族自治区富川瑶族自治县的富川协合风电项目。项目底层资产均位于风资源富集区域，资产质量优良、发电效益稳健，合计总装机容量为196兆瓦。两个风电项目运行平稳、发电稳定，年均发电量超4亿千瓦时。
　　2025年12月，中国证监会推出商业不动产公募REITs试点，标志着我国公募REITs市场正式从基础设施领域拓展至商业不动产领域。2026年4月7日至4月10日，中信建投首农食品集团商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT陆续获得监管反馈，商业不动产REITs试点正在积极推进。
　　今年整体表现稳健
　　今年以来，市场持续震荡，但公募REITs整体表现稳健，呈现出一定的抗跌属性。
　　Wind数据显示，截至4月17日收盘，2026年之前已上市的76只REITs中，57只今年以来涨幅为正。其中，南方润泽科技数据中心REIT涨幅达14.09%，华夏特变电工新能源REIT紧随其后，涨幅也超过10%。共有22只REITs今年以来涨幅超过5%。
　　“从大类资产配置角度看，公募REITs具有不同于其他资产的风险和收益特征，能够提升投资组合的收益水平。在利率下行背景下，投资者对无风险资产收益要求下降，所对应的REITs风险溢价提升，配置价值愈加凸显。未来，二级市场价格波动低、资产收益确定性强的REITs产品竞争优势有望进一步增强。”一家公募基金REITs业务负责人表示。
　　一位资深REITs业内人士表示，长期来看，公募REITs的投资价值，一方面体现在相对股债市场独立的资产配置功能；另一方面，公募REITs最终投资于运营较为成熟的基础设施项目，并且在满足分红条件的情况下，每年至少将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，因而较适合长期持有。投资者可根据未来的分红预期合理评估REITs价值，以长期配置的心态来投资公募REITs，并通过长期持有与合理的资产配置，获得较好的投资回报。
　　多只新发债基
　　将REITs纳入投资范围
　　随着REITs的投资价值进一步凸显，中国证券报记者梳理发现，近期多只新发的混合二级债券基金将REITs纳入到投资范围。
　　以4月22日开始发行的富国稳健添颐为例，基金招募说明书显示，该基金可投资于全市场的股票型ETF、公募REITs。
　　在投资策略上，对于公募REITs，基金将针对公募REITs的不动产资产所属的行业周期（供需结构、运营收入和资产价格波动等）以及其他可比投资资产项目的风险和预期收益率来判断公募REITs持有不动产项目当前的投资价值以及未来的发展空间，同时结合公募REITs流动性及估值等因素，研究并精选出具有较高投资价值的公募REITs进行投资。基金根据投资策略需要或市场环境变化，可选择将部分基金资产投资于公募REITs，也可以选择不投资公募REITs。
　　此外，近期成立的易方达恒安稳健6个月持有期债券基金、富国嘉汇债券基金，以及刚刚结束募集即将成立的国金安裕、正在发行的天弘安泽90天持有债券基金等，均可投资于公募REITs。
　　2025年12月底，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，明确提出“支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围”。
　　中信证券首席经济学家明明预测，假设2026年混合二级债券基金的发行情况与2025年保持一致、且其配置公募REITs的比例为1%，预计2026年4—12月混合二级债券基金为公募REITs市场带来的潜在增量资金规模或有18亿元。
　　他表示，尽管混合二级债券基金的资金投入公募REITs市场进度仍有待观察，但潜在的增量信号意义明显，有助于增强市场信心。