公司代码：600048 公司简称：保利发展
　　保利发展控股集团股份有限公司
　　第一节 重要提示
　　1、本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。
　　2、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
　　3、公司全体董事出席董事会会议。
　　4、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
　　5、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
　　根据中国证监会《证券发行与承销管理办法》第三十三条规定，“上市公司发行证券，存在利润分配方案、公积金转增股本方案尚未提交股东大会表决或者虽经股东大会表决通过但未实施的，应当在方案实施后发行。”鉴于公司已取得中国证监会出具的向特定对象发行可转换公司债券注册批复，为确保相关发行工作顺利推进，董事会决定延迟审议2024年度利润分配方案，待发行完成后，尽快按照法律法规与《公司章程》的相关规定，推进2024年度利润分配方案的审议和落实。
　　第二节 公司基本情况
　　1、公司简介
　　■
　　■
　　2、报告期公司主要业务简介
　　公司深耕不动产行业，提供不动产投资开发、不动产经营业务、不动产综合服务等综合性服务，持续打造具有卓越竞争力的不动产生态平台。
　　公司始终坚持稳健经营，积极践行国家战略，服务民生福祉。不动产投资开发方面，公司聚焦国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持商品住宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天悦人和”三大产品系。同时，公司不断做大经营业务，积极发展保障性租赁住房，提升写字楼、酒店、购物中心、展馆、产业园等资产经营质量；持续做强综合服务，从客户和社区需求出发，打造商业服务、酒店服务、公寓服务、养老服务等精品服务体系，为美好生活提供一站式综合解决方案。
　　凭借出色的建设、运营、服务实力，公司连续十四年获得“中国房地产行业领导公司品牌”殊荣，地产开发、物业服务长年稳居央企龙头，商业运营、经纪服务连续多年被评为行业TOP10，为推动行业创新、城市发展、人民美好生活做出了长足贡献。
　　3、公司主要会计数据和财务指标
　　3.1近3年的主要会计数据和财务指标
　　单位：万元 币种：人民币
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　　3.2报告期分季度的主要会计数据
　　单位：万元 币种：人民币
　　■
　　季度数据与已披露定期报告数据差异说明
　　□适用 √不适用
　　4、股东情况
　　4.1报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
　　单位: 股
　　■
　　4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
　　√适用 □不适用
　　■
　　4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
　　√适用 □不适用
　　■
　　4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
　　□适用 √不适用
　　5、公司债券情况
　　√适用 □不适用
　　5.1公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
　　单位:亿元 币种:人民币
　　■
　　5.2报告期内债券的付息兑付情况
　　■
　　■
　　5.3报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
　　□适用 √不适用
　　5.4公司近2年的主要会计数据和财务指标
　　□适用 √不适用
　　第三节 重要事项
　　1、公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
　　报告期内，公司实现销售签约面积1797万平方米，销售签约金额3230亿元，市场排名连续两年保持行业第一。全年实现品质交付16.5万套，实现营业收入3117亿元，同比下降10.14%；净利润97.38亿元，同比下降45.60%；归母净利润50.01亿元，同比下降58.56%。报告期末，公司资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现连续四年下降，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。
　　报告期内公司主要经营情况详见《2024年年度报告》第三节“管理层讨论与分析”的相关内容。
　　2、公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。
　　□适用 √不适用
　　证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-038
　　保利发展控股集团股份有限公司
　　关于2024年度“提质增效重回报”行动方案
　　评估报告的公告
　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
　　保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“公司”）第七届董事会第七次会议于2024年8月16日审议制定了《2024年度“提质增效重回报”行动方案》。方案制定以来，公司积极落实具体措施，推动经营质量持续提升，切实增强股东回报。现将方案的执行情况和实施效果报告如下：
　　一、稳经营、提质效，推动不动产开发主业高质量发展
　　2024年，房地产行业持续深度调整，公司紧盯行业形势变化，在多个政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口紧抓销售去化，全年实现销售签约3230亿元，连续两年稳居行业第一，核心城市市占率稳步提升。
　　同时，公司通过多种方式持续优化资产结构。一是增量投资更聚焦，进一步聚焦核心城市积极补充优质项目，牢牢把握确定性投资机会，全年拓展总额683亿元，99%位于38个核心城市，74%位于一线城市，当年新拓展项目贡献签约172亿元，兑现了首开节点及预期收益。二是存量化解谋突破，立足品质提升，优化项目配置和展示体验，切实推进销售去化950万平方米；抢抓政策契机，实现退地、换地、调规累计270万平方米，进一步降低存量规模。
　　二、做优不动产经营和综合服务，积极构建新发展模式
　　结合行业发展趋势，公司深化不动产生态发展平台战略，构建第二增长曲线。资产经营方面，全年实现资产经营相关收入40亿元，在租购物中心出租率连续三年提升，在营租赁住房规模超过2.2万间，同比增长47%，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市，资产经营水平稳固提升。综合服务方面，从客户和社区需求出发，打造精品服务体系，保利物业全年实现营业收入163.4亿元，同比增长8.5%，物业服务力位居央企首位。
　　三、加强科技应用，推动绿色创新发展
　　2024年，公司围绕绿色、智能，继续推进“和翎计划”。一是加大低碳技术应用，全年新开工项目均符合绿色建筑设计标准，累计落地超低能耗项目111万平方米，近零能耗建筑项目41万平方米；二是品质管理体系化和标准化，制定了设计、施工、查验、交付的全流程品质标准，确保前端展示和最终交付效果匹配一致，产品服务美誉度和客户认可度不断增强；三是深化数字化应用，利用AIGC智能化设计，构建智慧供应链管理体系，推进效率提升和成本优化。
　　四、聚焦风险防范化解、强化现金流管理，保障安全与发展
　　公司继续坚持合规经营和风险防控，积极面对市场波动压力，统筹好安全与发展。一是快速应对市场变化，果断决策、迅速行动，有力把握了商品房、存量土地收储等政策机会，改善经营质量；二是全面加强合作项目管理，进一步强化法人治理和体系化建设，主动化解合作项目风险，确保项目交付和资金安全；三是加强资金和负债管理，保障货币资金合理规模，有序压降有息负债规模、提升长期债务占比，持续夯实安全基础。
　　五、强化投资者权益保障，持续现金分红回报股东
　　公司高度重视投资者合法权益保障，采取多种工具加强市值管理，市值保持A股行业第一。一是系统规划，全市场首批发布《估值提升计划》，首次提出拟实施中期分红，提振投资信心；二是真金白银提升回报，在行业首批完成10亿元现金回购，推动实际控制人中国保利集团完成2.5亿元增持，将现金分红比例提升至不少于40%；三是加强市场沟通，全年组织参加业绩说明会、投资者交流等超150次、通过e互动、证券热线、电子邮箱等回复投资者咨询1300余个，积极向市场传递发展信心。
　　特此公告。
　　保利发展控股集团股份有限公司
　　董事会
　　二〇二五年四月二十九日
　　证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-037
　　保利发展控股集团股份有限公司
　　关于与关联合伙企业及相关主体开展关联交易的公告
　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
　　一、关联交易情况
　　1、交易情况概述
　　保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“公司”）参照上海证券交易所等相关规定，将控股企业信保（广州）私募基金管理有限公司、参股企业保利（横琴）资本管理有限公司担任基金管理人的有限合伙企业及相关主体认定为公司关联方。相关有限合伙企业与公司合作开发项目，相应发生的共同投资、向合作项目公司提供股东借款或对等调用富余资金等业务，可能构成关联交易。
　　2、2024年度关联交易审议及执行情况
　　按照公司2023年年度股东大会审议通过的《关于与关联合伙企业及相关主体开展关联交易的议案》，同意公司2024年度与关联合伙企业及相关主体发生共同投资等关联交易金额不超过420亿元。2024年度上述关联交易实际发生交易类别及金额如下：
　　单位：亿元
　　■
　　注：共同投资交易金额为发生额，接受股东借款、富余资金调用的交易金额为余额。
　　3、2025年度关联交易审议情况
　　2025年4月27日，公司第七届董事会第九次会议审议通过了《关于与关联合伙企业及相关主体开展关联交易的议案》，结合经营需要，同意公司2025年度与关联合伙企业及相关主体发生共同投资等关联交易金额不超过280亿元。因保利（横琴）资本管理有限公司与公司同受中国保利集团有限公司实质控制，关联董事刘平、陈关中、潘志华、於骁冬、童云翔、张方斌对议案回避表决。相关关联交易尚须获得公司股东大会的批准。
　　具体交易类别及预计金额如下：
　　单位：亿元
　　■
　　注：共同投资交易金额为发生额，接受股东借款、富余资金调用的交易金额为余额。
　　二、主要关联方介绍和关联关系
　　公司控股企业信保（广州）私募基金管理有限公司和参股企业保利（横琴）资本管理有限公司均为股权投资基金管理公司，担任下属有限合伙企业的基金管理人，按照合伙协议等履行投资管理等职权。
　　三、交易目的及对公司的影响
　　公司与关联合伙企业及相关主体开展关联交易主要为保障相关业务开展及项目开发资金投入，确保合作项目的良好运作。
　　四、独立董事专门会议意见
　　上述关联交易已经公司2025年第二次独立董事专门会议审议通过，会议认为该关联交易事项主要为了满足公司合作项目经营和业务发展的需要，有利于保障项目的良好运作。相关定价公允，不存在损害公司和中小股东利益的情况，同意将该议案提交董事会审议。
　　特此公告。
　　保利发展控股集团股份有限公司
　　董事会
　　二〇二五年四月二十九日
　　证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-036
　　保利发展控股集团股份有限公司
　　关于与公司高管兼任董事的关联合营联营企业的关联交易公告
　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
　　一、关联交易情况
　　1、交易情况概述
　　因管理需要，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“公司”）委派部分高级管理人员担任部分合作项目公司的董事或高管，部分合营联营企业或新增非并表项目公司，因此成为公司关联方。在项目开发过程中，公司对上述关联方提供的担保、股东借款或对等调用富余资金等构成关联交易。
　　2、2024年度关联交易审议及执行情况
　　按照公司2023年年度股东大会审议通过的《关于与公司高管兼任董事的关联合营联营企业的关联交易的议案》，同意公司2024年度与关联合营联营企业开展担保及资金调用合计金额不超过110亿元。2024年度上述关联交易实际发生交易类别及金额如下：
　　单位：亿元
　　■
　　注：上述交易金额为余额。
　　3、2025年度关联交易审议情况
　　2025年4月27日，公司第七届董事会第九次会议审议通过了《关于与公司高管兼任董事的关联合营联营企业的关联交易的议案》，结合经营需要，预计2025年度与关联合营联营企业开展担保及资金调用合计金额不超过30亿元。相关关联交易尚须获得公司股东大会的批准。
　　具体交易类别及预计金额如下：
　　单位：亿元
　　■
　　注：以上交易金额为余额。
　　二、主要关联方介绍和关联关系
　　主要关联方基本情况及其2024年度财务指标如下：
　　单位：亿元
　　■
　　注：根据公司业务管理安排，可能因项目并表范围变化、人员任职委派调整等原因，导致其他合营联营企业成为关联方。
　　三、交易目的及对公司的影响
　　公司与关联合营联营企业开展担保及资金调用主要为保障相关业务开展及项目开发资金投入，确保合作项目的良好运作。
　　四、独立董事专门会议意见
　　上述关联交易已经公司2025年第二次独立董事专门会议审议通过，会议认为该关联交易事项主要为了满足公司合作项目经营和业务发展的需要，有利于保障项目的良好运作。相关定价公允，不存在损害公司和中小股东利益的情况，同意将该议案提交董事会审议。
　　特此公告。
　　保利发展控股集团股份有限公司
　　董事会
　　二〇二五年四月二十九日
　　证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-034
　　保利发展控股集团股份有限公司
　　关于2025年度计划开展套期保值业务的公告
　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
　　重要内容提示：
　　● 公司在澳大利亚、美国和英国等持有房地产项目，当使用境内人民币、境外美元融资投向其他地区项目时，将产生货币错配，存在汇兑风险。为降低汇率波动引起的汇兑损失风险，公司通过远期外汇等来对冲实体投资的相关损益。相关业务以套期保值、管理风险为目的，不涉及以投机为目的的期货和衍生品交易。
　　● 按照上海证券交易所对衍生品交易的相关规定，经公司第七届董事会第九次会议审议，同意公司2025年度开展的套期保值业务的资金额度不超过28亿元人民币，业务品种为远期外汇。在相同工具、品种范围内，可根据业务实际开展情况相互调剂。本事项无须提交公司股东大会审议。
　　● 公司将严格按照《保利发展控股集团股份有限公司金融衍生业务管理办法》等规定开展套期保值业务。
　　保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“公司”）于2025年4月27日召开第七届董事会第九次会议，审议通过了《关于2025年度套期保值业务计划的议案》。根据实际生产经营需要，公司拟开展远期外汇套期保值业务，具体如下：
　　一、交易情况概述
　　（一）交易目的
　　截至2024年末，公司境外存量房地产项目共15个，分别位于澳大利亚悉尼、墨尔本、布里斯班，美国洛杉矶和旧金山，以及英国伦敦等6个城市。海外主要资金来源币种包括境内人民币和香港港元贷款，当投资美国、澳洲、英国等地区的项目时，会产生货币错配，存在汇兑风险。
　　公司拟采用远期外汇合约对冲境外房地产项目的汇率风险，其中远期外汇合约是套期工具，海外房地产项目预期投资和回款是被套期项目。套期工具与被套期项目在经济关系、套期比率、时间均满足套期有效性，两者的公允价值或现金流量变动能够相互抵销，实现套期保值的目的。
　　（二）交易金额
　　公司2025年度拟新开展的外汇衍生品交易额度折合不超过28亿元人民币（含等值外币），有效期一年。预计任一交易日持有的最高合约价值不超过28亿元人民币（含等值外币）。
　　（三）资金来源
　　公司用于开展外汇衍生品业务的资金来源为公司自有资金，不涉及募集资金或银行信贷资金。
　　（四）交易方式
　　1.交易工具：公司拟开展的外汇衍生产品工具为远期外汇，产品结构简单易管理，风险可有效评估。
　　2、交易品种：公司拟开展的外汇衍生产品的品种，仅限于与公司经营相关的外汇币种，包括人民币、美元、澳元、英镑等多币种交叉远期。
　　3、交易场所：交易场所为境内/外的场外。交易对手仅限于经营稳健、资信良好、具有金融衍生品交易业务经营资格的金融机构。交易对手方与公司不存在关联关系。
　　（五）授权事项
　　董事会授权公司董事长、总经理，根据有关法律法规，在2025年度按照上述计划具体办理外汇套期保值业务。
　　二、审议程序
　　上述套期保值业务计划已经公司第七届董事会第九次会议审议通过，无须提交公司股东大会审议。本事项不涉及关联交易。
　　三、交易风险分析及风控措施
　　（一）风险分析
　　公司开展远期外汇的套期保值业务可以有效规避汇率风险，有利于稳定公司的正常生产经营和盈利，但套期工具自身的金融属性也会带来潜在的其他风险，包括市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险等。
　　公司主要在境内及香港开展套期保值业务，均为政治、经济及法律风险较小，外汇市场发展较为成熟、结算量较大的地区，交易对手均为具有外汇衍生品业务经营资格的大型金融机构，已充分评估交易对手信用风险，以及结算便捷性、交易流动性和汇率波动性等因素。
　　（二）风险控制措施
　　1.公司开展的外汇衍生品交易以套期保值为目的，遵循合法、审慎、安全、有效的原则，并选择产品成熟、流动性强的金融衍生品工具。公司制定了《金融衍生业务管理办法》及业务风险管理手册，建立健全有效的外汇衍生品交易业务风险管理体系及内控机制，合理配备投资决策、业务操作、风险控制等专业人员，制定严格的决策程序、报告制度和风险监控措施，明确授权范围、操作要点、会计核算及信息披露等具体要求，并根据公司的风险承受能力确定交易品种、规模及期限。
　　2.公司审慎选择交易对手，仅与经营稳健、资信良好、具有金融衍生品交易业务经营资格的金融机构开展外汇衍生品交易。开展交易前，公司咨询专业金融机构建议，针对交易时点、金额、产品、价格等方面出具专业意见，辅助公司决策。
　　3.公司持续跟踪外汇衍生品公允价值的变化，及时评估风险敞口变化情况。及时跟踪外汇衍生品与已识别风险敞口对冲后的净敞口价值变动，并对套期保值效果进行持续评估。
　　4.公司明确切实可行的应急处置预案，及时应对交易过程中可能发生的重大突发事件。设定适当的亏损预警线，明确止损处理业务流程并严格执行。
　　5.公司定期对外汇衍生品交易的决策、管理、执行等工作的合规性开展监督检查。
　　四、交易对公司的影响及相关会计处理
　　公司按照《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》《企业会计准则第24号一一套期会计》《企业会计准则第37号一一金融工具列报》《企业会计准则第39号一一公允价值计量》等相关规定及其指南，对外汇衍生品交易业务进行相应的会计核算和披露。
　　特此公告。
　　保利发展控股集团股份有限公司
　　董事会
　　二〇二五年四月二十九日
　　证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-035
　　保利发展控股集团股份有限公司
　　关于与保利财务有限公司签订金融服务协议暨关联交易的公告
　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
　　一、关联交易概述
　　2025年4月27日，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“公司”）第七届董事会第九次会议审议通过了《关于与保利财务有限公司签订金融服务协议暨关联交易的议案》，同意公司与保利财务有限公司（以下简称“保利财务”）签订《金融服务协议》并继续开展存款、贷款等业务。
　　由于保利财务与公司同受公司实际控制人中国保利集团有限公司（以下简称“保利集团”）实质控制，按照《上海证券交易所上市规则》的相关规定，上述事项构成关联交易。在审议上述议案时，关联董事刘平、陈关中、潘志华、於骁冬、童云翔、张方斌进行了回避，由3名非关联董事进行表决。上述交易尚须公司股东大会批准，有利害关系的关联股东将放弃在股东大会上对该议案的投票权。
　　该关联交易事项已经公司2025年第二次独立董事专门会议审议通过。
　　二、关联方介绍
　　企业名称：保利财务有限公司
　　企业类型：有限责任公司
　　法定代表人：徐颖
　　注册资本：人民币20亿元
　　住所：北京市东城区朝阳门北大街1号8层
　　保利财务主营业务为吸收成员单位存款、承销债券、同业拆借、对成员单位办理贷款及票据贴现等。保利财务持有合法有效的《金融许可证》。
　　截至2024年12月31日，保利财务资产总额879.11亿元，净资产62.84亿元；2024年，实现营业收入17.29亿元，净利润6.37亿元。
　　三、2024年度交易情况
　　近三年，在公司股东大会审议授权下，公司与保利财务开展了存款、贷款等业务。截至2024年末，公司在保利财务的存款业务、贷款业务余额分别为424.03亿元、272.30亿元。
　　四、关联交易协议的主要内容
　　（一）业务合作的方式和内容