13.租赁

　　13.1 本项目作为出租人记录经营租赁业务

　　13.1.1 租赁的分拆

　　合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本项目根据新收入准则关于交易价格分摊的规定分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。

　　13.1.2 租赁的分类

　　实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。

　　13.1.2.1 本项目作为出租人记录经营租赁业务

　　在租赁期内各个期间，本项目采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本项目发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

　　本项目取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入当期损益。

　　13.1.3 转租赁

　　本项目作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本项目基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。

　　四、 重要会计政策及会计估计-续

　　13. 租赁 - 续

　　13.1 本项目作为出租人记录经营租赁业务- 续

　　13.1.4 租赁变更

　　经营租赁发生变更的，本项目自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

　　五、 运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素

　　本公司在运用附注四所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司的估计存在差异。

　　本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。

　　投资性房地产的预计可使用年限和残值率

　　本公司就投资性房地产厘定预计可使用年限和残值率。该估计是根据对类似性质及功能的投资性房地产的实际可使用年限和残值的历史经验确定。当投资性房地产预计可使用年限和残值率少于先前估计，本公司将提高折旧、淘汰闲置或技术性陈旧的物业。管理层须根据以往经验估计适当的可使用年限和残值率。

　　六、 税项

　　1. 主要税种及税率

　　■

　　六、 税项- 续

　　1. 主要税种及税率- 续

　　注1： 根据《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）规定，自2021年10月1日起住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

　　注2： 根据《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财税〔2019〕第61号）的规定，为继续支持公共租赁住房（以下简称“公租房”）建设和运营，自2019年1月1日至2020年12月31日符合条件的企业可以享受以下税收优惠政策：（1）对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税；（2）对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税；（3）对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税；（4）对公租房免征房产税。

　　根据《财政部税务总局公告2023年第33号财政部税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第33号），关于公共租赁住房税收优惠政策的公告延期至2025年12月31日。

　　七、 财务报表项目注释

　　1. 货币资金

　　■

　　2. 应收账款

　　（1） 应收账款总体情况

　　■

　　七、 财务报表项目注释 - 续

　　2. 应收账款 - 续

　　（2） 应收账款整体账龄

　　■

　　（3） 应收账款分类情况

　　■

　　注： （1） 低风险组合，指根据信用风险特征划分为低风险的组合，比如政府单位、招商局集团有限公司并表范围内的关联单位、联合营单位等；上述单位如果信用风险恶化，应调整至正常类组合或单项计提信用损失准备的应收账款。

　　（2） 正常类组合，指除低风险组合项目及单项计提信用损失准备项目以外的客户，按照地理区位、客户类型、业务类型或客户信用评级等标准进行组别划分，确认预期信用损失。

　　七、 财务报表项目注释 - 续

　　2. 应收账款 - 续

　　（4） 信用损失准备变动情况

　　■

　　（5） 按欠款方归集的余额重要的应收账款情况

　　■

　　注：截至本财务报表批准报出之日，对中国电子信息产业集团有限公司的应收账款人民币4,438,917.20元已全部收回。

　　七、 财务报表项目注释 - 续

　　3. 投资性房地产

　　（1） 按成本计量的投资性房地产

　　■

　　4. 长期待摊费用

　　■

　　5. 预收款项

　　■

　　6. 合同负债

　　■

　　七、 财务报表项目注释 - 续

　　7. 应付职工薪酬

　　■

　　8. 应交税费

　　■

　　9. 其他应付款

　　■

　　（1）按款项性质列示其他应付款

　　■

　　（2）账龄超过1年的重要其他应付款

　　■

　　10. 实收资本

　　■

　　七、 财务报表项目注释 - 续

　　11. 未分配利润

　　■

　　12. 营业收入、成本

　　■

　　（1）营业收入按业务板块分类

　　■

　　13. 税金及附加

　　■

　　七、 财务报表项目注释 - 续

　　14. 财务费用

　　■

　　15. 信用减值利得（损失）

　　■

　　16. 所得税费用

　　■

　　（1）会计利润与所得税费用调整过程

　　■

　　七、 财务报表项目注释 - 续

　　17. 现金流量表项目

　　（1） 现金流量表补充资料

　　■

　　18. 现金及现金等价物

　　■

　　八、 财务报表之批准

　　本公司的财务报表于2024年11月26日已经本公司管理层批准。

　　太子湾乐宜置业（深圳）有限公司

　　财务报表及审计报告

　　2024年1月1日至9月26日止期间

　　审计报告

　　德师报（审）字（24）第S00680号

　　（第1页，共2页）

　　太子湾乐宜置业（深圳）有限公司：

　　一、审计意见

　　我们审计了太子湾乐宜置业（深圳）有限公司（以下简称“贵公司”）的财务报表，包括2024年9月26日的资产负债表、2024年1月1日至9月26日止期间的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务报表附注。

　　我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照财务报表附注二所述的编制基础编制。

　　二、形成审计意见基础

　　我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

　　三、强调事项一编制基础

　　我们提醒财务报表使用者关注财务报表附注二对编制基础的说明。后附的财务报表系为深圳市招商公寓发展有限公司与深圳市乐宜瑞兹管理咨询有限公司就贵公司的股权进行交割参考之目的而编制，因此财务报表可能不适于其他用途。本段内容不影响已发表的审计意见。

　　四、管理层和治理层对财务报表的责任

　　贵公司管理层负责按照财务报表附注二所述的编制基础编制财务报表（包括确定在具体情况下按照财务报表附注二所述的编制基础编制财务报表的可接受性），并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

　　在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算贵公司、终止运营或别无其他现实的选择。

　　治理层负责监督贵公司的财务报告过程。

　　五、注册会计师对财务报表审计的责任

　　我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

　　审计报告 - 续

　　德师报（审）字（24）第S00680号

　　（第2页，共2页）

　　五、注册会计师对财务报表审计的责任 - 续

　　在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

　　（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

　　（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。

　　（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

　　（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。

　　（5） 评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否按照财务报表附注二所述的编制基础编制。

　　我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

　　德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师

　　中国·上海

　　中国注册会计师

　　2024年11月26日

　　2024年9月26日

　　资产负债表

　　单位：人民币元

　　■

　　■

　　2024年9月26日

　　资产负债表 - 续

　　单位：人民币元

　　■

　　2024年9月26日

　　资产负债表 - 续

　　单位：人民币元

　　■

　　附注为财务报表的组成部分

　　本财务报表由下列负责人签署：

　　____________________ ____________________ ____________________

　　法定代表人 主管会计工作负责人 会计机构负责人

　　2024年1月1日至9月26日止期间

　　利润表

　　单位：人民币元

　　■

　　附注为财务报表的组成部分

　　2024年1月1日至9月26日止期间

　　现金流量表

　　单位：人民币元

　　■

　　附注为财务报表的组成部分

　　2024年1月1日至9月26日止期间

　　所有者权益变动表

　　单位：人民币元

　　■

　　2024年1月1日至9月26日止期间

　　所有者权益变动表 - 续

　　单位：人民币元

　　■

　　附注为财务报表的组成部分

　　财务报表项目附注

　　2024年1月1日至9月26日止期间

　　（除特别注明外，金额单位为人民币元）

　　一、 基本情况

　　太子湾乐宜置业（深圳）有限公司（以下简称“本公司”）由乐宜国际有限公司（以下简称“乐宜国际”）投资设立，于2016年1月27日取得深圳市市场监督管理局核发的统一社会信用代码为91440300359950010H的营业执照。2024年6月，深圳市招商公寓发展有限公司（以下简称“招商公寓”）与乐宜国际签订股权转让协议书，乐宜国际将本公司100%股权转让给招商公寓，并于2024年7月26日完成工商变更登记。2024年9月27日，根据《深圳市招商公寓发展有限公司和深圳市乐宜瑞兹管理咨询有限公司（以下简称“SPV（太子湾）”）关于太子湾乐宜置业（深圳）有限公司之股权转让协议》，SPV（太子湾）受让招商公寓持有的本公司全部股权。本公司之母公司变更为SPV（太子湾），中间控制方为招商财富招商蛇口租赁住房1号资产支持专项计划，最终控制方为招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。

　　本公司经营范围：房屋租赁；为酒店提供管理服务；物业管理；家私、电器出租及上门维护；健身服务；会议服务；住房租赁等。

　　二、 财务报表的编制基础

　　编制基础

　　基于股权交割之目的，本公司编制了2024年9月26日的资产负债表、2024年1月1日至2024年9月26日止期间的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务报表附注。同时基于前述目的，本公司未根据企业会计准则的规定，编制可比会计期间的比较数据以及财务报表附注，未披露“与金融工具相关的风险”及“关联方关系及其交易”等附注项目，部分附注项目的披露已适当简化。

　　持续经营

　　于2024年9月26日，本公司净流动负债为人民币122,400,826.10元。交割完成后，本公司之中间控制方招商财富招商蛇口租赁住房1号资产支持专项计划提供借款人民币122,170,193.00元，上述款项已于2024年9月27日用于归还本公司对原关联方招商局蛇口工业区控股股份有限公司和招商公寓的其他应付款。本公司的经营活动、融资安排以及其他可运用的财务资源能够提供足够的营运资金，以维持本公司的继续经营。因此本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。

　　三、 遵循编制基础的声明

　　本公司按照财务报表附注二所述的编制基础编制的财务报表，真实、完整地反映了按照该编制基础列报的本公司于2024年9月26日的财务状况以及2024年1月1日至9月26日止期间的经营成果和现金流量。

　　四、 重要会计政策及会计估计

　　1.会计年度

　　本公司的会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。

　　2.记账本位币

　　人民币为本公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司以人民币为记账本位币。本公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

　　3.记账基础和计价原则

　　本公司会计核算以权责发生制为记账基础。本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

　　在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。

　　公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中计量和/或披露的公允价值均在此基础上予以确定。

　　以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

　　对于以交易价格作为初始确认时的公允价值的，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入值的估值技术的金融资产和投资性房地产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。

　　公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重要性，被划分为三个层次：

　　●  第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

　　●  第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

　　●  第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

　　四、 重要会计政策及会计估计 - 续

　　4.现金及现金等价物

　　现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本公司持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

　　5.金融工具

　　在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

　　对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产。

　　金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。

　　实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

　　实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款（如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等）的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。

　　金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。

　　5.1 金融资产的分类、确认与计量