□本报记者 王雪青 

　　数只产品年内涨幅超30%、逾九成上涨，奔着“收租”去的公募REITs却意外跑赢了大市。在全球股市大幅震荡期间走出了强势的独立行情，公募REITs近期“火出了圈”。

　　中国证券报记者注意到，公募REITs近期“涨势如虹”后，折溢价率出现了明显分化，代表着投资者对底层资产的偏好出现分化，同时波动风险悄然来临。当市场热议公募REITs时，8月9日，多只产品在高位惊现“大长腿”式的价格异动。

　　“包租婆”成“大赢家”

　　公募REITs，不仅每年可供分配金额的90%都用于分红，现在还有超预期的二级市场资本利得，这一原本小众的“包租婆”式投资品种，却成为了当下市场的“大赢家”。

　　据同花顺iFinD统计，截至8月9日收盘，中证REITs全收益指数今年以来涨幅超12%，且在最近11个交易日内“逆市”飙升4.38%。其中，华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、中金厦门安居REIT、博时蛇口产园REIT4只产品的年内涨幅均超过30%；红土创新深圳安居REIT、富国首创水务REIT、华夏特变电工新能源REIT、中金山东高速REIT、中金湖北科投光谷REIT等年内涨幅也在20%以上。

　　在全市场40只已上市的公募REITs产品中，今年以来涨幅超10%的有24只，占比达到60%，37只涨幅为正，仅有3只产品二级市场价格下跌。在刚刚过去的一周，仅一只仓储类REITs微跌1.1%，其余产品都取得正涨幅。

　　从涨幅来看，市场偏好显著分化，资产基本面的确定性成为主导因素。其中，底层资产为保障房的公募REITs表现最为突出，其次是环保和能源，这三类也是目前溢价率较高的REITs产品。例如，中航首钢绿能REIT溢价率已从去年末的27%升至43%，华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT的溢价率分别从去年末的1%左右升至30%左右。另外，嘉实中国电建清洁能源REIT目前溢价率达31%，华夏特变电工新能源REIT溢价率达24%。

　　另一端，底层资产为产业园、高速公路、仓储物流的REITs产品是折价的主要方向。其中，嘉实京东仓储基础设施REIT、中金安徽交控REIT、华夏中国交建REIT的折价幅度大于20%，建信中关村REIT、华安张江产业园REIT的折价率在10%左右。

　　一般来说，公募REITs产品的折溢价率反映了市场对产品前景持乐观或者谨慎的态度。当溢价过高时也存在一定风险。公募REITs以获取基础设施项目运营收入等稳定现金流为主要目的，随着二级市场交易价格上涨，高价买入的投资者将面临实际的净现金流分派率降低等风险。

　　或成长钱重要配置方向

　　走出了“独立行情”的公募REITs，会持续火热吗？

　　国金证券研报认为，随着社保基金和养老金FOF等资金入市，会继续为市场带来稳定的增量资金，配套制度和会计处理不断完善，以REITs为标的的ETF产品的不断探索，REITs纳入沪深港通有助于流动性的改善，REITs或成为以险资为主的长期资金重要配置方向。

　　中金公司研报显示，资产配置需求仍是当前公募REITs市场的主要推动力，板块间分化将继续依循基本面确定性。从2024年第二季度报告来看，保租房项目第二季度的出租率整体维持较高水平；高速类各项目通行费收入同比多数下降，与预期值存在一定差距；环保、消费较为稳定；能源资产受自然资源条件差异的影响，运营表现分化；产业园表现也有分化，部分项目“以价换量”业绩有所改善，物流园则存在租金下滑、出租率下降的现象。

　　平安证券表示，当前REITs整体处在顺风情绪中，一方面，权益市场调整、利率持续下行，使得作为高分红资产、且近期价格稳定的REITs性价比越发突出；另一方面，政策支持态度明确，市场稳步扩容，推出REITs实时指数，投资环境越来越友好。

　　与此同时，平安证券也提示了后续需要关注的风险点。一是基本面仍有不确定性，大租户退租、降租事件仍可能发生，产业园、仓储物流领域尤其需要关注这一风险；二是需要关注REITs发行带来的供给压力。

　　平安证券认为，保障房、环保相关标的经营业绩较为稳定，配置型资金可持续关注。季报发布以来，产业园、仓储物流相关标的上涨有一定合理性；但从以价换量、出租率同比普遍下行、大租户退租事件等来看，未来产业园、仓储物流领域经营压力仍然不小。

　　二级市场波动风险加大

　　REITs二级市场价格在一波快速上涨后，已不排除有投资者落袋为安。

　　上周五，多只公募REITs产品惊现高位“大长腿”，价格异动的背后或是部分资金正在获利了结；与此同时，还有场外资金买入，使得交易价格没有出现大幅下跌。

　　例如：溢价率最高的中航首钢绿能REIT，8月8日收盘价为14.138元，8月9日开盘后不久，一度下行至12.91元，但随后买盘较为踊跃，支撑当日收盘价格没有大幅回落。

　　无独有偶，当天出现类似“大长腿”长下影线的品种还有中金湖北科投光谷REIT、华夏北京保障房REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、博时蛇口产园REIT。观察其中特征，中航首钢绿能REIT和华夏北京保障房REIT为市场上溢价率较高的产品，另外几只为本周涨幅较大的产业园相关标的。