● 本报记者 黄一灵

　　6月21日，我国首批公募REITs迎来上市三周年。日前，中国证券报记者实探公募REITs的底层资产，用脚步丈量公募REITs的成长和发展，感受产业和经济复苏的脉动。

　　业内人士认为，公募REITs投资生态建设已步入一个关键节点，首发与扩募“双轮驱动”发展格局初见雏形。今年以来，公募REITs常态化发行不断加速，底层资产经营韧性不断增强，二级市场正在恢复活力，为后续市场建设创造了有利环境。

　　底层资产稳健经营

　　走进普洛斯青岛前湾港国际物流园，某主营化妆品的跨境电商企业在此地的仓库人员正在热火朝天地清点和打包出货商品，旁边的货架足足有5层高，每一层都放满了商品，商品类别超万种。

　　中金普洛斯REIT是“首发+扩募”双首批的公募REITs之一，而普洛斯青岛前湾港国际物流园正是中金普洛斯REIT首批扩募资产之一，其位于山东省青岛市前湾保税港区。中国证券报记者在该物流园内看到，园区距离前湾港四期码头500米，园内客户囊括大宗货物、跨境电商等产业。据悉，该物流园长期租约稳定，截至2024年第一季度末，出租率88.93%，签约出租率98.79%。

　　上述跨境电商企业相关负责人称，“618”期间，电商平台和商家会给一些优惠，消费者在前端下单之后，订单会自动流入到仓库的系统里，然后会根据不同的订单来进行打包发货。以目前的单量来看，该仓库的货物主要辐射国内市场，其中发往北上广深一线城市的货物相对更多。

　　近年来，伴随着直播经济的火热，跨境电商业务进一步拓展，对物流供应链速度也有了更高的要求。该负责人直言：“普洛斯青岛前湾港国际物流园的区位条件对于我们的直播订单来说，优势更加明显，比如从韩国过来的船基本上可以做到次日达，到港以后，我们基本可以当天卸货入库，这对于我们供应链的时效性是很大的保障。”

　　在普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪看来，从投资者的角度来说，仓储物流属于服务刚需的行业，具有穿越周期的稳定性，资产处于稳健的经营状态，能产生较为持续、稳健的现金流。对于资产配置来说，是一个很好的投资品种。

　　稳定分红回报投资者

　　公募REITs稳健发展，底层资产质量过硬是基本保障。发展至今，公募REITs的底层资产类型包括收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源、消费基础设施等。日前，银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金已正式获受理，该项目有望成为我国水利基础设施公募REITs第一单。

　　中金基金创新投资部执行负责人刘立宇认为：“公募REITs是特别适合用来匹配成熟基础设施资产的金融产品。在资产端和资金端需求的共同推动下，持续把好的资产注入公募REITs的目标不会动摇。”

　　在公募REITs底层资产呈现多元化趋势的同时，这一类资产也通过真金白银回报投资者。三年以来，伴随公募REITs规则体系逐步完善，公募REITs通过持续高频率分红，为投资者带来了稳定收益。以沪市为例，2023年全年沪市公募REITs共实现营业收入超60亿元，累计分红超40亿元。

　　业内人士介绍，公募REITs本质是不动产证券化，产品投资机会来自资产端和产品端两部分。

　　刘立宇直言：“公募REITs收益率主要包括二级市场价格的变化和分红两方面，二级市场价格变化的影响因素除基本面以外，部分超预期因素的影响无法掌控，因此公募REITs的分红水平是考虑重点。未来随着更多专业化和差异化的投资者参与公募REITs投资，以及投资公募REITs配套政策规则的完善，我们相信公募REITs未来可以逐渐发挥价值锚的作用，二级市场估值在合理区间运行。”

　　今年有望大幅扩容

　　自2021年6月首批公募REITs项目上市以来，国内市场已有36单公募REITs项目上市。以上交所为例，共有25单完成首发上市，全市场占比近70%。

　　尤其是今年以来，公募REITs发展驶入快车道。截至目前，2024年内共7单公募REITs挂牌上市，发行规模合计183.51亿元。与此同时，随着首批扩募项目的顺利落地及稳健运营，更多扩募项目纷至沓来，年内已有多只公募REITs发布拟扩募公告。

　　对公募REITs市场来说，首发和扩募都是市场发展的必经之路。中金公司研究部REITs研究小组执行负责人、分析师孙元祺表示：“今年还有很多项目已经处于申报和审理环节，到今年底，预计发行上市项目的数目或有比较明显的增长，今年相比过去几年的整体发行节奏可能变快。”

　　在孙元祺看来，公募REITs市场的规模越大，理论上能吸引的资金越多，市场交易活跃度也将获得支撑，并形成投融良性循环。“到目前为止，中国公募REITs的整体规模潜力还远远没有释放，未来三年可能是一个利率环境较为友好的时段，公募REITs‘首发+扩募’两条腿走路料成为大势所趋。”

　　赵明琪亦表示：“公募REITs在中国是一个新生事物，上市三年来发展速度非常快。从中国公募REITs市场发展趋势来看，未来市场会变得更加良性和健康，将迈向扩容提质新阶段。”