证券代码：002146            证券简称：荣盛发展            公告编号：2022-085号

　　荣盛房地产发展股份有限公司

　　一、重要提示

　　本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。

　　所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

　　非标准审计意见提示

　　□适用√不适用

　　董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

　　□适用 √不适用

　　公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

　　董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

　　□适用√不适用

　　二、公司基本情况

　　1、公司简介

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　　2、主要财务数据和财务指标

　　公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

　　□是√否

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　　3、公司股东数量及持股情况

　　单位：股

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　　4、控股股东或实际控制人变更情况

　　控股股东报告期内变更

　　□适用√不适用

　　公司报告期控股股东未发生变更。

　　实际控制人报告期内变更

　　□适用 √不适用

　　公司报告期实际控制人未发生变更。

　　5、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

　　公司报告期无优先股股东持股情况。

　　6、在半年度报告批准报出日存续的债券情况

　　√适用 □不适用

　　（1） 债券基本信息

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　　（2） 截至报告期末的财务指标

　　单位：万元

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　　三、重要事项

　　（一）公司从事的主要业务

　　报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书，在房地产开发区域布局上，已基本形成了“两横、两纵、三集群”的战略格局。

　　近年以来，公司持续以面向首次置业和改善性需求的普通住宅为主导产品，一直致力于通过提供高性价比的产品，为项目所在地客户营造“自然的园，健康的家”，缔造新型生活方式。

　　经过长期不懈努力，目前公司已基本形成了以房地产开发为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，以实业、设计、酒店、商管、互联网等相关专业公司为辅助支撑的业务发展格局。在当前复杂的经济和政策环境下，上述层次分明的业务格局更能顺应市场变化，保障公司未来平稳协调发展。

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

　　（二）宏观经济运行回顾

　　2022年上半年，我国经济顶住了压力实现正增长，国内生产总值（GDP）56.26万亿元，上半年国内生产总值同比增长2.5%，其中二季度增长0.4%。

　　（三）房地产政策和市场运行回顾

　　行业政策方面，2022年上半年，各级地方政府一方面纾困企业，防范并化解企业偿债风险，一方面继续减压市场，全面落实两“支持”。2022年上半年，全国累计175个省市出台了299次调控政策，共计627条。其中：36城放松限购，54城放松限贷，20城放松限售，142省市放松公积金贷款，58城执行首套房贷利率4.25%、二套5.05%，31城减免房地产税费，50城实行购房补贴，43城调降土拍门槛。

　　市场方面，上半年房地产行业仍处于低位运行态势。今年2月，住户中长期贷款出现负增长，实属罕见，具体而言，住户中长期贷款2月份减少459亿元，为有统计数据以来历史首次出现负增长。住户住房贷款4月份更是减少605亿元。住户中长期贷款5月增加1,047亿元，较去年同期少增3,379亿元，显示住房按揭贷款需求不足。

　　1、全国商品房销售面积、销售额同比降幅均超过20%

　　2022年上半年，全国房地产市场仍然在深度调整中，从需求端来看，购房预期发生了变化。据克而瑞市场调研数据显示，上半年疫情影响了53%人群的购房情绪，36%的人群推迟或不买房。而其中“坚持买房人群” 主要分布在一线城市，占比55%；“推迟购房人群”主要分布在三四线城市，占比62%，改善型和再改善型需求被抑制。客户购房迫切度相对更低，3个月内的购房者占比下降至4%，超六成客户置业计划暂缓至一年以上。

　　多重因素作用下，上半年全国商品房销售面积、销售额同比降幅均超过20%。据统计局数据显示，1—6月份，商品房销售面积68,923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66,072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

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　　2、土地市场交易规模缩水五成

　　上半年土地成交陷入低谷，据国家统计局数据显示，2022年上半年土地购置面积为3,628万平方米，同比下滑48.3%；土地成交价款2,043亿元，同比下滑46.3%。

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　　3、房地产开发投资同比降幅持续扩大

　　2022年1—6月份，全国房地产开发投资68,314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51,804亿元，下降4.5%。6月，全国房地产开发投资额为16,207亿元，同比下降9.4%，单月降幅较5月扩大1.6个百分点。房企投资不足，供给端的修复弱于需求端。

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　　4、国房景气指数持续下滑

　　2022年上半年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”持续下滑，从2022年1月开始，已经连续6个月低于100，处于持续低迷的水平。

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　　5、行业分化趋势加大

　　根据中指研究院数据，2021年至今，TOP20排名中，民企占比逐步降低，2021年上半年民企占比55%，2022年上半年民企占比40%，国央企排名上升显著，排名前七仅一家民企。

　　根据克尔瑞数据，2022年上半年，TOP50房企拿地金额，国央企占比达到74%，优势明显。民企则近乎“隐身”，占比仅有26%，且集中在少数企业中。

　　（四）2022年半年度公司主要经营情况

　　1、报告期总体经营情况总结

　　2022年上半年，面对持续低迷的市场，公司在“六五”规划的总体指导下，以现金流为经营主线，统筹兼顾各项工作难度，围绕“一主一辅三约束”的具体目标开展各项工作，实现持续平稳发展。

　　（1）紧抓现金流。以现金流为核心工作，合理调配资源，优先倾向交付项目，精准工程投入；开展专项清欠工作，追回多项逾期欠款，努力做到颗粒归仓。

　　（2）积极去化，抓回款。公司抓住政策窗口期，抓住疫情好转的有利时机，多方协力，攻坚克难，多措并举，保货值，保签约，保回款。

　　（3）交付有序推进。上半年开展了“疫情突围”、“春耕行动”，“民生行动”等“保工程”活动，总部与分公司联动，集中力量突破困难，取得了来之不易的成绩。报告期，公司实现开工完成率100%，交付完成率90.2%，供货完成率92.4%。

　　（4）降费增效。科学管控成本，做好降本增效工作，开展多项专项工作，并取得较好的成果，多个分公司产生费用结余。

　　2、报告期公司各板块的经营情况

　　（1）城市地产板块

　　报告期，城市地产板块不断整合资源，深挖价值，主动出击，转变思维，努力实现业绩突破。各个项目陆续呈现实景样板基地，提升客户体验感，增强品牌信任度，有效提振市场信心，提高成交转化率。多部门协同发展，提升产品力，坚持不懈去库存。

　　报告期，城市地产板块集中资源“抓生产”、“保交付”。在疫情封控期，严格落实地方政府防控要求，积极强化内功，强化过程沟通。疫情解封后，针对重点交付项目，快速落实相关方案，组织施工人员有序施工。上半年实际交付的一次交房合格率达到90%。

　　（2）康旅板块

　　报告期，荣盛康旅积极作为，努力承担社会责任，坚持稳定、良性发展。主要以“保回款”工作为抓手，以“保交房”工作为重点，协调资金支持，协助各个项目解决卡点，确保康旅项目按时交房。

　　始终保持越是艰险越向前的奋斗精神，上半年度，15次获得行业品牌荣誉，其中7次问鼎2022年中国小镇运营商品牌指数TOP1、康养产品运营商品牌指数TOP1，领跑行业市场。同时，康旅旗下酒店产业在上半年疫情多点爆发的形势下，荣膺中国饭店协会酒店集团规模TOP50第28位，旗下酒店积极履行社会责任、多次参与抗疫专项行动，20家酒店接待隔离及抗疫天使医护工作者23万人次，收获了较高的社会赞誉。

　　（3）产业新城板块

　　报告期，荣盛兴城坚持“稳字当头”，以“现金流”为导向，核心围绕“资金”开展经营，全力推动公司稳健有序发展。报告期，荣盛兴城主要从六个方面出发，聚焦稳健发展目标：一是抓回款，多渠道推动回款增加；二是抢融资，早谋划把握政策窗口期；三是控投资，以收定支，合理把控投资节奏；四是降费用，持续提质增效，降本节支；五是精运营，把握经营关键，注重工作细节，保障公司经营顺畅；六是优招商，提高服务水平和质量，让企业落得下、留得住、发展好，新增签约蔚县凯森固废处理项目、蔚县中丘装配式建材项目、蔚县新型墙体环保材料二期项目等。

　　（4）物业板块

　　荣万家作为综合性物业管理服务提供商，主要通过物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服三条业务线提供多元化服务。荣万家秉承着以客户为中心的服务理念，提高服务质量，贯彻“致诚、致暖、致远”的价值观，以成为服务理念超前、业主生命全周期、社区服务全链条，贴心的、有温度的、值得信赖的、受业主欢迎的优质生活服务商为目标努力。在报告期内，荣万家荣获“2022年中国物业服务企业百强TOP16”、“2022年中国物业企业服务力百强企业TOP15”、“2022年中国物业满意度领先企业”、“2022中国物业服务多种经营优秀企业”等多项荣誉称号。

　　（5）其他板块

　　实业公司以保信用、保工程、保品牌为原则，支持主业，做好主业的有利补充。利用自身优势，从工程前期入手，合理策划，利用新技术、新工艺，降低成本。前期实地推演，合理利用资金，保运营、保稳定，确保按照计划节点达到交房条件，保证一次交房合格率，提升业主满意度，起到支持主业的作用。上半年交房项目29个，全部按照计划节点达到交房条件。

　　互联网公司专注主业数据赋能，数据中心基础建设成熟化，实现从“项目”到“公司”运营管理数据闭环升级；持续深化“CMP”业务，推进三端协同互通；全面拉通中台，促进产业管理提效，数据赋能，信息助力；择机构建物联网中台基座，经济推行产业物联创新；战略聚焦，组织融合，提服务人效，守安全底线。

　　荣盛房地产发展股份有限公司

　　法定代表人：耿建明

　　二〇二二年八月二十五日

　　证券代码：002146    证券简称：荣盛发展    公告编号：临2022-087号

　　荣盛房地产发展股份有限公司

　　关于2022年半年度计提资产减值准备和信用减值损失的公告

　　本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

　　荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“公司”）根据《企业会计准则》及公司会计政策的相关规定，对截至2022年6月30日存在减值迹象的资产进行了减值测试，本着谨慎原则，对可能发生减值损失的资产计提了减值准备。主要情况如下：

　　一、本次计提减值准备情况概述

　　为更加真实、准确、客观地反映公司资产负债状况和经营成果，公司根据《企业会计准则》以及相关文件的要求，对截至2022年6月30日日各项资产及财务担保合同进行减值测试，具体如下：

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　　本次计提资产减值准备计入的报告期间为 2022年 1 月 1 日至 2022年 6 月30 日。

　　二、本次计提资产减值准备、信用减值损失合理性的说明

　　（一）存货跌价准备

　　资产负债表日，公司均遵照企业会计准则的要求，对存货按照账面成本与可变现净值孰低计量，对存货成本高于其可变现净值的计提存货跌价准备。其中，对存货可变现净值的确定方法如下：

　　（1）对于开发产品，以该产品的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定；

　　（2）对于开发成本，可变现净值按照所开发项目的预计售价减去至项目完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定：

　　①项目估计将要发生的成本，按照目标成本、合约规划等确定的项目总成本减去已经实际投入的成本；

　　②预计售价(或测算均价)按已签约及未签约部分分别确定，对于已签约部分，按照实际签约金额确定售价；对于未签约部分，同时参照周边竞品的可比市场售价和公司已售产品的售价，并结合公司对未来市场预期及项目所在位置、产品业态、楼层、朝向、户型等多种因素，综合分析确定；

　　③估计的销售费用和相关税费后的金额，参考已售部分实际营销费效比和税负比确定未售部分的销售费用和相关税费。

　　基于2021年计提存货跌价准备情况，虽然2022上半年各地陆续出台稳定地产市场政策，但购房者意愿并不强烈，加之疫情影响，成交规模及成交价格持续下降。

　　综上，公司在此环境下，根据市场发展持续下行的实际情况，同时考虑持有存货的目的，参照目前市场价格和项目的实际销售情况，经测算，共计提存货跌价准备38,628.70万元。情况如下：

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　　（二）信用减值损失

　　对单项金额超过100万元且在初始确认后已经发生信用减值的应收账款，本公司对单项应收账款进行信用评估。对单项金额超过100万元且在初始确认后已经发生信用减值的其他应收款，本公司按照信用评分模型对单项其他应收款进行信用评估。

　　当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。

　　确定组合的依据如下：

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　　本公司按上述原则，本期共计提坏账准备43,832.88万元。其中应收账款计提7,175.29万元，其他应收款计提37,150.27万元，转回492.68万元。详细情况如下：

　　1、 应收账款计提坏账准备情况

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　　2、 其他应收款计提坏账准备情况

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　　三、本次计提减值准备对公司的影响

　　本次计提资产减值准备和信用减值损失事项共计减少公司 2022半年度合并净利润 82,461.58万元，减少归属于母公司所有者的净利润79,645.00万元，减少归属于母公司股东权益 79,645.00万元。

　　四、其他说明

　　本次计提资产减值准备和信用减值损失未经会计师事务所审计。

　　特此公告。

　　荣盛房地产发展股份有限公司

　　董  事  会

　　二○二二年八月二十九日