证券代码：000918         证券简称：嘉凯城           公告编号：2022-040

　　嘉凯城集团股份有限公司

　　关于深圳证券交易所2021年年报问询函回复的公告

　　本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

　　嘉凯城集团股份有限公司（以下简称“我司”、“公司”或“本公司”）于2022年5月16日收到深圳证券交易所《关于对嘉凯城集团股份有限公司2021年年报的问询函》（公司部年报问询函〔2022〕第285号），公司对问询函所关注问题进行了认真核查和确认，并向深圳证券交易所进行了回复，现将回复内容公告如下：

　　1.年报显示，你公司2021年营业收入13.73亿元，同比增加37.37%，净利润-12.69亿元，同比减少0.62%。请结合房地产行业、影视行业等实际发展情况，分析说明你公司报告期内净利润与营业收入变动趋势相背离的主要原因，是否与同行业可比公司及行业平均水平存在较大差异及合理性。

　　回复：

　　公司2021年营业收入同比增长37.37%，净利润同比减少0.62%，净利润与营业收入变动趋势相背离的原因如下：

　　（一）盈利能力

　　营业收入对比：

　　单位：万元

　　■

　　营业成本对比：

　　单位：万元

　　■

　　毛利润及毛利率对比：

　　单位：万元

　　■

　　从上表可见，2021年度营业收入较上年同比增加37，364.29万元，毛利率增长13.42%，毛利润增加16，852.50万元。具体如下：

　　1、房地产销售收入占比最高，收入较上年增长14.86%，毛利率较上年下降5.64%，毛利润减少2，869.22万元。收入增长但毛利率下降主要是为了缓解暂时的现金流压力，公司个别项目的销售给予了折扣，使得毛利率有所降低。

　　2、影视放映业务收入较上年增长132.83%，毛利率上升53.99%，毛利润增加15，651.24万元，是报告期内公司收入及毛利润主要增长来源。影视放映业务收入及毛利率增长的原因系2021年国内疫情形势总体平稳，院线持续复苏，根据国家电影局发布数据，2021年中国电影总票房达472.58亿元，恢复至2019年的七成，由此可见院线行业相对于受疫情严重影响的2020年已逐渐恢复，但疫情对院线行业带来的影响尚未彻底消除，院线行业恢复至疫情前正常水平尚需要一定时间。

　　（二）利润表其他损益项目对比及分析

　　2021年利润表其他损益项目对净利润的影响-143，172.68万元，具体如下：

　　单位：万元

　　■

　　1、财务费用：较上年增加3，877.75万元，增幅9.85%，主要系租赁负债-未确认融资费用摊销较上年有所增加。

　　2、公允价值变动损益（损失以“－”号填列）：较上年大幅减少，主要系2021年投资性房地产公允价值变动所致。

　　3、信用减值损失（损失以“-”号填列）：较上年增加3，923.21万元，系本报告期计提应收款项坏账准备所致。

　　4、资产减值损失（损失以“-”号填列）：较上年增加4，904.57万元，系本报告期计提长期资产减值准备所致。

　　（三）同行业可比公司情况

　　1、同行业可比公司及净利润如下表所示：

　　单位：万元

　　■

　　2、可比产品及毛利率如下表所示：

　　单位：万元

　　■

　　通过对比可以发现，公司房地产销售及影视放映业务毛利率变动趋势符合行业一般水平，收入增长但毛利率下降主要是为了缓解现金流压力，报告期内，公司个别项目的销售给予了折扣，使得毛利率有所降低；影视放映业务收入及毛利率增长的原因系2021年国内疫情形势总体平稳，院线持续复苏。根据国家电影局发布数据，2021年中国电影总票房达472.58亿元，恢复至2019年的七成，由此可见院线行业相对于受疫情严重影响的2020年已逐渐恢复，但疫情对院线行业带来的影响尚未彻底消除，院线行业恢复至疫情前正常水平尚需要一定时间。

　　由于公司与同行业可比公司发展阶段、公司规模、产品地理位置、融资成本等不尽相同，净利润可比性弱。

　　综上所述，公司营业收入增长37.37%，总体毛利率上升13.42%，其中房地产销售业务毛利率下滑5.64%，影视放映业务毛利率上升53.99%，符合实际业务情况，变动趋势与行业变动趋势一致，具有合理性。

　　2.年报显示，报告期末你公司资产负债率92.01%，现金及现金等价物3，325.05万元，同比下降84.13%，短期借款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债合计18.68亿元，一年期银行贷款平均融资成本为9.55%。请你公司列示截至目前有息负债的债务类型、具体金额、到期日、利率、偿付安排，并结合目前有息负债及到期情况、可自由支配的货币资金、可变现资产、现金流及重要收支安排、公司融资渠道及融资能力等，说明是否具备足够债务偿付能力，是否存在流动性风险，你公司已采取或拟采取的防范应对措施。

　　回复:

　　公司年报中短期借款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债中的有息负债的到期日和金额等情况如下：

　　单位：万元

　　■

　　注1：已部分还款，同时双方已协商确定展期至2023年3月17日，期间通过销售回款偿付。

　　注2：已完成展期合同，展期至2023年9月25日，期间通过院线经营收入、销售回款偿付。

　　注3：双方已确定展期至2023年11月27日，期间通过销售回款偿付。

　　注4：已通过抵押物解押销售还款1，100万元，并积极沟通展期1-2年，期间通过销售回款偿付。

　　注5：已完成展期合同，展期至2023年6月15日，期间通过院线经营收入，销售回款偿付。

　　注6：双方已确定展期至2023年11月27日，期间通过销售回款偿付。

　　综上所述：我司对于短期借款和一年内到期的非流动负债等有息借款的主要偿付安排是通过积极与资金方协商完成展期，通过加快存量资产的销售进度，增加院线经营收入、拓展公司新项目获取收入和融资等方法来实现偿付目标。

　　从上表可见，结合公司截至报告期末货币资金、可变现资产、预计经营现金净流入、重要收支安排、融资渠道及能力等，公司的预计现金流入足以补充流动性和偿还公司到期借款，具备足够的偿债能力，不存在流动性风险。具体如下：

　　一、截至2021年12月31日，公司货币资金余额5，428.85万元，能够用于公司2022年度日常运营及部分还本付息。

　　二、截至2021年12月31日，公司拥有存货及投资性房地产等可变现存量项目资产949，597.41万元，2022年度公司大力推进在售项目销售工作，研究探索多种形式的销售方案，加快存量资产去化，积极补充公司流动性。

　　截至2021年12月31日，公司累计已开业影城共166家，银幕数972块，其中中国巨幕71块，座位数15万个，覆盖全国27个省市的125个市县。2021年度各影城观影人次约1093万人，票房全国大盘占比约0.9%。2022年公司将稳步推进院线公司发展，重点提升现有影城的运营质量和盈利水平，力争获得稳定的现金流。

　　三、2022年度，公司将进一步拓展新型融资渠道，盘活存量资产，一方面优化公司现有融资结构，另一方面为公司补充资金，保障日常经营资金需要。

　　此外，公司第七届董事会第十九次会议及2021年年度股东大会审议通过了《关于预计2022年度公司与关联方发生关联交易的议案》，预计2022年度公司通过银行委托贷款或资金拆借方式向华建控股及其关联方借款不超过20亿元用于补充公司流动性。

　　四、未来公司将根据新战略发展规划，重点完成存量项目赋能、不良资产项目受托管理、新项目开发、定制项目服务四大业务模式布局，致力于成为提供城市升级、健康、养老、商业管理等全过程、一体化、集成式管理服务的“不动产开发运营输出服务商”。公司通过战略转型、新项目拓展等方式提升未来盈利能力，确保公司偿付能力。

　　3.年报显示，报告期你公司影视放映业务营业收入5.54亿元，同比增加132.83%，相关业务毛利率8.86%，同比增加53.99%。请你公司：

　　（1）结合主营业务开展情况、行业发展情况、同行业可比公司情况，说明你公司收入和毛利率同比增长的主要原因及合理性，是否与同行业公司存在较大差异。

　　（2）年报显示，报告期内你公司收购北京聚禾映画世纪影院管理有限公司形成商誉3，800.84万元，请说明相关商誉金额的计算过程，你公司是否需就上述收购事项履行的相应审议程序和披露义务。

　　（3）你公司报告期对嘉凯影院发展有限公司（以下简称“嘉凯影院”）计提商誉减值准备1，178.33万元。请说明报告期内对嘉凯影院计提商誉减值准备的主要原因，商誉减值测试的具体过程，论证分析计提商誉减值准备的合理性。

　　回复：

　　（1）结合主营业务开展情况、行业发展情况、同行业可比公司情况，说明你公司收入和毛利率同比增长的主要原因及合理性，是否与同行业公司存在较大差异。

　　公司2021年度影视放映收入及毛利率变动情况如下：

　　单位：万元

　　■

　　从上表可见，公司2021年度实现影视放映营业收入55，404.52万元，同比增长132.83%，毛利率同比上升53.99%。

　　影视放映业务收入及毛利率增长的原因系2021年国内疫情形势总体平稳，院线持续复苏。根据国家电影局发布数据，2021年中国电影总票房达472.58亿元，恢复至2019年的七成，由此可见院线行业相对于受疫情严重影响的2020年已逐渐恢复，但疫情对院线行业带来的影响尚未彻底消除，院线行业恢复至疫情前正常水平尚需要一定时间。

　　同行业可比公司收入及毛利率情况如下：

　　单位：万元

　　■

　　影视放映业务收入及毛利率同比增长，符合实际业务情况，变动趋势与行业变动趋势一致，具有合理性。

　　（2）年报显示，报告期内你公司收购北京聚禾映画世纪影院管理有限公司形成商誉3，800.84万元，请说明相关商誉金额的计算过程，你公司是否需就上述收购事项履行的相应审议程序和披露义务。

　　公司本次支付现金购买北京聚禾映画世纪影院管理有限公司100%股权的交易属于非同一控制下的企业合并，购买日购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应当确认为商誉。

　　商誉金额及计算过程如下：

　　■

　　公司聘请了具有证券从业资格的中介机构对收购标的进行评估及审计，并于2020年12月17日与聚禾影画影业（北京）有限公司签订了《北京聚禾映画世纪影院管理有限公司之股权转让协议》，股权收购款为4，046.10万元。公司截至2019年末经审计归母净资产为356，734.17万元。根据《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》的规定以及第七届董事会第一次会议审议通过的《关于董事会授权董事长审批权限的议案》，上述收购事项在董事会授权董事长审批权限范围内，未达到董事会审议及披露标准。

　　（3）你公司报告期对嘉凯影院发展有限公司（以下简称“嘉凯影院”）计提商誉减值准备1，178.33万元。请说明报告期内对嘉凯影院计提商誉减值准备的主要原因，商誉减值测试的具体过程，论证分析计提商誉减值准备的合理性。

　　（一）计提商誉减值准备的主要原因

　　受新冠疫情及相关防疫政策的持续影响，嘉凯影院发展有限公司下属院线公司单影城票房收入普遍不佳，相应加盟数字院线公司的票房分账收入情况不佳，公司拟在2022年关闭部分经营困难的影院。考虑自2019年底以来新冠疫情对电影产业的持续影响及未来的不确定性，公司后续暂无新设、并购模式等进一步扩大影城规模的计划，存在减值迹象。

　　公司聘请华亚正信资产评估有限公司对该商誉相关资产组进行了评估。公司根据评估机构的评估结果数字院线商誉相关资产组评估值为11.99万元，与包含商誉的资产组账面价值1，209.71万元，两者之间的差额为1，197.72万元，据此，公司计提了商誉减值准备。

　　（二）商誉减值测试的具体过程

　　商誉是不可辨认无形资产，无法单独测算其价值，因此对于商誉的减值测试需要估算与商誉相关的资产组的可收回金额来间接实现，根据《企业会计准则第8号-资产减值》和《以财务报告为目的的评估指南》的规定，可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

　　本次评估由于该项目在评估基准日不存在销售协议和资产活跃市场，相同或类似资产组交易案例，比较对象数据的获取来源有限，资产组独立的公允价值和处置费用无法可靠地估计，难以采用资产的公允价值减去处置费用后的净额的模式计算可收回金额，而本项目评估对象的未来的现金流量可预测，相关收益预测资料可收集，因此，本次采用收益法评估，以该资产组资产预计未来现金流量的现值作为其可收回金额。

　　（1）资产预计未来现金流量的现值

　　1.税前自由现金流折现模型的选取

　　资产组预计未来现金流量的现值通常采用收益法。收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。

　　本次对于未来收益的预测是基于被并购方会计主体现状使用资产组的方式、力度以及使用能力等方面的因素，即按照目前状态，在现有管理水平、运营模式下，持续使用该资产所能产生的收益。

　　企业税前自由现金流折现模型即：

　　资产预计未来现金流量=息税前利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资本追加额其中：

　　息税前利润=营业收入－营业成本－营业税金及附加－销售费用－管理费用

　　计算公式为：

　　■

　　其中：P——评估基准日的资产组可收回金额

　　Ri——企业未来第i年预期税前自由现金流量

　　A——永续期预期税前自由现金流量

　　r——税前折现率

　　n——预测期

　　（2）主要参数的确定

　　1）收益期和预测期的确定

　　评估人员经调查分析，并与企业管理层沟通，根据被并购方经营状况，资产组资产类型特点，不存在影响被并购方及本次评估对象持续经营的因素和资产组资产使用年限限定的情况，故收益期按永续考虑。

　　根据被并购方目前经营状况、业务特点、市场供需情况，并综合分析考虑资产组所包含的主要资产的剩余可使用年限等因素，预计其在2026年进入稳定期，故预测期确定为2022年1月-2026年12月共5年。

　　2）折现率的确定

　　按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业税前自由现金流，则折现率采用（所得）税前加权平均资本成本确定，计算公式如下：

　　税前折现率=税后折现率r/（1-所得税率）

　　■

　　3、未来现金流量现值具体测算过程

　　数字院线资产组未来现金流量现值具体测算过程表

　　单位：万元

　　■

　　(1)营业收入预测

　　商誉所属资产组所在公司的主要经营业务包括负责向国家新闻出版广电总局电影分局办理影院合法性放映的审批；负责所供影片的票房统计和结算，包括与片方的结算等。营业收入为各院线的票房分账收入。

　　根据企业管理层提供的未来经营计划，其票房分账收入主要由两个部分构成。一是嘉凯影院发展有限公司下属院线公司的票房分账收入，二是加盟的院线公司的票房分账收入。

　　各个影城票房分账收入主要依据各院线公司未来预测期内的净票房收入，再根据北京数字院线公司与各院线公司签订的《加盟合同》、《分账合同》中的相关规定及分账比例，测算票房分账收入。

　　(2)营业成本的预测

　　商誉所属资产组所在公司营业成本为分账成本，主要为与片方的结算的成本。

　　2022年及以后的票房分账成本主要依据各院线公司未来预测期内的票房收入，再根据北京数字院线公司与各院线公司签订的《加盟合同》、《分账合同》中的相关规定及分账比例，测算票房分账成本。

　　(3)税金及附加的预测

　　根据国办发〔2018〕124号规定，电影发行企业取得的电影发行收入2019年1月1日至2023年12月31日免征增值税，数字院线按此政策执行。

　　根据相关政策查阅，2014年开始企业所处的院线行业免增值税，从历史情况来看，公司认为该免税政策具有持续性，故本次不做预测。

　　(4)销售费用的预测

　　销售费用主要为业务宣传费，参考历史销售费用占营业收入比重预测。

　　(5)管理费用的预测

　　管理费用包括固定资产折旧、工资、办公费、租赁费、差旅费等。

　　其中固定资产折旧主要为电子办公设备的折旧，本次评估按照企业目前执行的折旧相关会计政策及现有固定资产规模预测；租赁费按房屋租赁合同，并参考当地租金增长率预测；职工工资根据公司未来人力资源规划预测；办公费、差旅费等其余费用参照历史水平考虑一定的增长率预测。

　　(6)财务费用的预测

　　本次资产组范围内资产不涉及财务费用，故不做预测。

　　(7)营业外收支的预测

　　营业外收支不是经常性项目，故不做预测。

　　(8)所得税的预测

　　资产组所在公司执行的法定所得税率为25%，本次评估模型是测算税前现金流，故不做预测。

　　(9)折旧、摊销的预测

　　折旧与摊销是根据企业目前执行的折旧与摊销政策，以及现有资产情况进行预测。

　　(10)资本性支出的预测

　　资本性支出为存量资产的更新改造支出，主要是对现有设备的更新支出。

　　(11)营运资金增加额的预测

　　营运资金主要参照历史数据，结合预测年度收入、成本进行测算。

　　(12)折现率的确定

　　现金流量预测使用的折现率为税前折现率15.27%。

　　1）按照收益额与折现率口径一致的原则，折现率选取加权平均资本成本估价模型(WACC)确定。

　　WACC模型公式：

　　■

　　其中：Ke：权益资本成本

　　E：权益的市场价值

　　Kd：债务资本成本

　　D：付息债务的市场价值

　　T：所得税率

　　2）Ke 的确定

　　计算权益资本成本时，我们采用资本资产定价模型(CAPM)。

　　CAPM模型公式：

　　■

　　其中：Rf为无风险报酬率

　　ERP为市场风险溢价

　　Rc为企业特定风险调整系数

　　β为评估对象权益资本的预期市场风险系数

　　3)模型中各有关参数的确定

　　①权益资本成本ke的确定

　　A.无风险收益率rf的确定：

　　国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。

　　本次评估采用同花顺iFinD系统查询的，从评估基准日到国债到期日剩余期限为10年期以上（含10年期）国债到期收益率作为无风险收益率，以上述国债到期收益率的平均值3.36%作为本次评估的无风险收益率。

　　B.市场风险溢价RPM的确定：

　　市场风险溢价是指投资者对与整体平均风险相同的股权投资所要求的预期超额报酬率，即超过无风险利率的风险补偿。其中，股权投资超额报酬率Rm借助同花顺iFinD数据终端，选择中国股票市场最具有代表性的沪深300指数，采用每年年底沪深300指数成份股年末的交易收盘价（复权价），以10年为一个周期，采用滚动方式估算300只股票中每只股票10年的几何平均收益率。

　　经计算，Rm为11.17%。

　　无风险收益率Rf1选取国债到期收益率。借助同花顺iFinD数据终端，选取近十年每年年末距到期剩余年限10年期以上（含10年）国债到期收益率平均值作为无风险收益率。

　　经计算，Rf1为4.08%。

　　则市场风险溢价ERP为7.09%。

　　C. 企业风险系数 β

　　根据同花顺iFinD系统查询，以评估基准日为交易日选取三家沪深A股可比上市公司最近5年有财务杠杆的βL值，然后根据可比上市公司的所得税率、资本结构换算成无财务杠杆βU值，并采用布鲁姆调整法(BlumeAdjustment)调整，取其平均值0.8928作为被评估单位的βU值。采用同行业平均资本结构作为资产组组合的目标资本结构，我们可以计算资产组组合所使用的贝塔值数据β：

　　βL=βU×[1+(1-T)×D/E]= 0.9422。

　　D. Rc企业特定风险调整系数的确定

　　根据公司业务规模、财务风险、管理水平等因素，确定本次评估的个别风险调整系数为2.00%。

　　E．权益资本成本的确定

　　将上述各参数代入公式计算：

　　■

　　＝12.04%

　　②债务资本成本kd的确定

　　根据2021年12月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布公告的5年期以上贷款市场报价利率(LPR)确定委估资产组的平均债务资本成本，kd取4.65%。

　　③加权平均资本成本的确定

　　■

　　（13）资产组可收回金额估算

　　经过测算，北京嘉凯数字电影院线有限公司商誉相关资产组的资产预计未来现金流量的现值为11.99万元，因此，评估基准日嘉凯城（上海）互联网科技有限公司并购嘉凯影院发展有限公司形成的北京嘉凯数字电影院线有限公司商誉相关资产组可收回金额不低于11.99万元。

　　（三）计提商誉减值准备的合理性

　　本次资产组商誉减值测试评估结果及商誉减值准备计提过程如下：

　　单位：人民币万元

　　■

　　根据评估结果，商誉发生减值。从测算层面分析，本次商誉测算思路符合会计准则的要求，过程严谨，各类参数的取值合理，来源可靠。预测中主要参数选取是依据公司管理层的未来经营计划，并与行业水平、公开市场信息等相比较， 其参数选取依据及计算过程合理。

　　因此，综合判断本次商誉减值评估结论合理。

　　4.年报显示，你公司存货账面价值期末余额57.52亿元，主要为开发产品和开发成本，其中开发产品50.72亿元，开发成本6.75亿元。相关开发产品竣工时间均早于2017年，你公司报告期仅对开发产品计提存货跌价准备6.37万元，存货跌价准备期末余额6，609.91万元。请你公司结合开发成本和开发产品可变现净值的具体确定过程，涉及的关键估计及假设，是否借鉴独立第三方的评估工作，相关项目所在区域房地产市场及周边可比项目价格变化趋势和销售情况等，说明存货跌价准备计提是否合理、充分，是否与同行业可比公司存在较大差异及合理性。请年审机构核查并发表明确意见。

　　回复：

　　2016年，本公司的控股股东由浙江省商业集团有限公司变更为恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大地产”），此后恒大地产又通过同一控制下协议转让将持有的公司股份转让予其关联方广州市凯隆置业有限公司，为解决与实际控制人的同业竞争问题，从2016年开始本公司未再增加新的土地储备，从2017年至2021年期间，公司逐步将存量项目整体处置或销售去化，至2021年末存货余额缩小为57.52亿元（其中：开发成本6.75亿元，开发产品50.72亿元）。为公司融资安排需要，已抵押的存货为42.40亿元，暂未销售。期末，公司按企业会计准则的要求，对存在减值迹象的存货项目进行了减值测试，并进行了相应的会计处理，保证了公司存货跌价准备计提的合理性与充分性，具体情况如下：

　　一、存货可变现净值的确定

　　公司在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。

　　可变现净值的主要确定过程：

　　存货可变现净值=存货估计售价-至完工估计将发生的成本-估计销售费用-相关税金

　　关键估计部分：

　　开发产品的估计售价：如果公司存在近期类似销售价格，公司采用近期类似销售价格测算；若不存在且存货金额所占比重大，则聘请评估师进行以减值测试为目的的评估，评估师以市场法进行评估，在对周边类似已成交的房地产状况和成交价格进行调查分析的基础上，参考企业实际销售定价及销售情况，确定销售价格。

　　开发成本的售价：首先在对周边类似已成交的房地产状况和成交价格进行调查分析的基础上，参考企业实际销售定价及销售情况，确定存货估计售价。

　　至完工估计将要发生的成本是以公司的工程预算为基础测算，销售费用及税费是以公司相同项目或类似项目销售费用及税费水平进行测算。

　　二、本期开发成本明细及可变现净值的确定过程

　　本期开发成本明细如下所示：

　　■

　　注1：该项目为商业项目。本公司于2022年初聘请了北京华亚正信资产评估有限公司对于该项目2021年12月31日的可变现净值进行评估。经评估，该项目不减值。

　　注2：上海城路项目是上海城中村改造项目，目前处于暂停开发阶段。期末成本主要为前期支付的安置补助款和拆迁补偿费。该项目发展可观，现阶段不存在减值迹象。

　　注3：湖州太湖阳光城项目的开发成本是土地成本，该项目陆续开发后，现在有一小块地块尚待开发。土地面积26，180.68平米，期末余额480万元，单平米土地价格约为183.35元，不存在减值迹象。

　　注4：千岛湖项目开发成本为土地出让金及相关税费。该项目暂未开发，项目面积约2万平米，土地单价为869.20元/平方米，不存在减值迹象。

　　三、本期开发产品明细及可变现净值的确定过程

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　　注1：湖州龙溪翡翠项目是住宅和商业混合体，截止2021年12月31日住宅部分剩余面积约15.35万平方米，期末余额约6.46亿元，商业面积约12.84万平方米，期末余额约18.38亿元。对于住宅部分，本期有对外销售，参照本期销售合同，该项目住宅部分不存在减值迹象。对于商业部分，本公司聘请华亚正信资产评估有限公司对于商业部分的可变现净值进行评估。经评估，该项目不减值。注2：上海曼荼园项目是位于上海松江区佘山脚下的高档别墅住宅区。本期剩余建筑面积约1.9万平方米，本期存货余额约为16.90亿元，存货平均单方成本为8.89万元，上海曼荼园项目物业类型为独栋别墅，以前年度累计销售40套，目前剩余41套，别墅整体坐北朝南、或朝东南方向。本期本公司聘请华亚正信资产评估有限公司对于该项目期末可变现净值进行评估。

　　存货可变现净值=存货估计售价-估计销售费用-后续管理费用-相关税金，由于商品房已进行销售备案登记，本次参考备案价及周边类似房地产状况和成交或挂牌价格进行调查分析，确定存货估计售价，扣除管理费用、销售费用、销售相关税金后评估价值为17.51亿元，评估单价约为9.21万元。经评估，该项目本期不存在减值。

　　其中：周边可比物业价格信息如下：

　　■

　　曼荼园项目价格与周边项目基本接近。

　　注3：苏州吴门印象项目是本期本公司收购的苏州嘉运实业有限公司所持有的项目。该项目为商业综合体。本期剩余建筑面积约1.53万平方米，本期存货余额约为2.87亿元，单价约为1.88万元/平方米。项目具体情况为：

　　■

　　本期本公司聘请华亚正信资产评估有限公司对于该项目期末可变现净值进行评估。

　　项目所在地苏州姑苏区2021年房价区间在28,000元/m2-29,000元/m2之间，姑苏区2月二手房均价27,980元/m2，姑苏区1月二手房均价27,596元/m2，环比上月上涨1.39%，同比去年同期上涨0.47%。

　　周边可比物业信息：

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　　经对可比价格进行修正并考虑楼层差异后，用于本项目的评估。

　　存货可变现净值=存货估计售价-估计销售费用-后续管理费用-相关税金，采用市场法，对周边类似房地产状况和成交或挂牌价格进行调查分析，确定存货估计售价，扣除管理费用、销售费用、销售相关税金后评估价值为2.9亿元，评估单价约为1.9万元/平方米。经评估，该项目本期不存在减值。

　　注4：注4所涵盖的项目本期均发生销售。本公司参考销售售价及已预售的合同，对于剩余存货进行测算，均不存在减值迹象。

　　注5：南京嘉业国际城及阳光城剩余存货为952个车位。车位单位成本为6.47-6.53万元之间，经网上查询该区域车位出售信息显示，当前南京建邺区车位销售价格在每个19-28万之间，远高于南京嘉业车位成本价格，不存在减值迹象。

　　注6：注6所涵盖的为本公司城市客厅系列项目，均为在杭州周边建设的综合商业体。这些商业体中，以销售为目的部分商铺计入存货，以出租为目的商铺计入投资性房地产，本公司定期聘请评估机构对于投资性房地产的公允价值进行评估。

　　对于城市客厅系列项目中的存货减值测试主要通过两种方式进行。首先，如果本期该系列项目中的存货被销售，本公司参考销售合同的单价及已预售合同为依据，判断是否存在减值迹象，对存在减值迹象的剩余存货进行测算，判定其是否存在减值及其金额。余杭瓶窑城市客厅本期减值6.36万元，系根据该方法测算计提；其次，如果本期项目未产生销售和签约，本公司将参考投资性房地产公允价值评估结果对于相对应的存货进行判断，若存在减值迹象，则进行相应的减值测试并根据结果计提减值存货跌价减值准备。

　　按以上两种方法的实施存货减值判断及测试后，本期城市客厅系列项目中，除余杭瓶窑城市客厅项目外，其他项目不存在减值。

　　年审会计师核查程序和核查意见：

　　（一）核查程序

　　（1）评价、测试管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

　　（2）检查期末存货，尤其是长期持有的存货，是否存在减值迹象，核查对存货减值测试的范围是否完整；

　　（3）评价管理层在对存货进行减值测试时所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据进行比较；

　　（4）对于企业聘请评估机构进行以存货减值测试为目的的评估的情况，我们除取得资产评估机构的评估报告之外，实施的工作程序主要包括：评价评估机构的专业胜任能力，包括考虑是否具有适当职业专业资格或执业许可证、专业胜任能力、独立性等；考虑评估机构选择估值方法的合理性、假设和方法的适当性，及与企业运用估值方法一致性等；复核或测试评估报告使用的数据等。

　　（5）复核存货减值测试相关的可变现净值的测算过程，检查所涉及要素的合理性及计算的正确性；

　　（6）检查已计提的存货跌价准备的转销、转回依据是否充分，会计处理是否正确；

　　（7）针对上述事项，在审计过程中，我们按审计准则的要求，还实施了其他必要的审计程序。

　　（二）核查意见

　　经核查，我们对嘉凯城公司的上述回复无异议，我们认为嘉凯城公司会计处理符合《企业会计准则》的相关规定。

　　5.年报显示，你公司应收账款账面余额2.02亿元，坏账准备1.76亿元，计提比例87.25%，其中关联方组合账面余额974.41万元，坏账准备964.21万元，计提比例98.95%。请你公司：

　　（1）说明关联方组合应收账款的发生背景、发生日期、发生金额、往来资金性质、资金结算情况、坏账准备计提依据及合理性，是否构成非经营性资金占用。

　　（2）结合2021年应收账款计提坏账准备具体过程及转回情况，说明相关坏账准备计提的充分性及合理性。

　　回复：

　　（1）说明关联方组合应收账款的发生背景、发生日期、发生金额、往来资金性质、资金结算情况、坏账准备计提依据及合理性，是否构成非经营性资金占用。

　　本期本公司关联方组合账面余额974.41万元，明细如下表所示：

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　　本公司2018年开始开展影视放映业务，2019年本公司开始租用恒大地产集团下属子公司的房产用于影院经营，同时恒大地产集团下属子公司与本公司影院签订合同购买电影票及卖品销售券作为促销商品发放给潜在购房者。在本年控股股东变更后，本公司院线公司与恒大地产集团进行了与上述业务形成的相关债权债务的确认及抵消。应收账款余额为抵消后金额（详见注1）。

　　考虑恒大地产集团本年度经营状况，同时参考其他持有恒大地产集团债权的债权人的财务处理，本期本公司对于恒大地产集团下属公司的应收账款全额计提坏账。

　　本公司同样为恒大控股的金碧物业有限公司提供观影服务，金碧物业有限公司经营情况相对较好，同时应收款金额只有10.20万元，金额很小，故本期本公司按照会计政策未计提坏账。

　　我们认为应收关联方坏账准备计提合理，应收账款属于正常业务往来，不构成非经营性资金占用。

　　注1：恒大地产集团下属公司具体单位及金额：

　　应收账款部分：

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　　应付账款部分：

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