一、重要提示

　　本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

　　公司全体董事均亲自出席了审议本次年报的董事会会议。

　　非标准审计意见提示

　　□ 适用 √ 不适用

　　董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

　　√ 适用 □ 不适用

　　是否以公积金转增股本

　　□ 是 √ 否

　　公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以1,862,520,720为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.00元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。

　　董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

　　□ 适用 √ 不适用

　　二、公司基本情况

　　1、公司简介

　　■

　　2、报告期主要业务或产品简介

　　（1）公司主要业务概况、产品及经营模式

　　①主要业务概况

　　公司为中国绿发旗下上市公司，作为整合及发展中国绿发内住宅类房地产开发业务为主的综合性地产业务平台，致力于发展绿色、健康地产，服务国家新型城镇化建设。

　　报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，业务板块主要集中于住宅地产开发，同时涵盖部分配套商业、酒店等业务。公司在立足北京、济南、成都、宜宾等城市基础上，持续发挥深耕优势，通过招拍挂、股权收购等形式，及时实现新生项目、新鲜活力的补充；绿色地产项目覆盖全国18个城市，形成覆盖京津冀、长三角、济南青岛、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈的业务布局。

　　公司同时提供绿色物业服务，物业类全资子公司2家，服务范围覆盖重庆、宜宾、成都、济南、青岛、东莞等城市。公司不断提升物业服务质量，着眼“绿色、智能、健康”理念，全力打造绿色智慧社区，为社区居民提供安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境。依托大数据、云计算、物联网等创新科技，智慧化升级物业服务，不断满足业主日益增长的美好生活需求，整合物业社区资源和商旅产业资源，打造商业运营中心，为业主提供多种增值、运营、商业服务，通过一站式的全方位服务切实提升业主幸福感。

　　②主要产品及经营模式

　　公司坚持绿色发展理念，着力打造绿色、健康、智能的住宅地产项目，推出了鲁能星城、鲁能领秀城、鲁能城、鲁能泰山7号、鲁能公馆等产品系列，涵盖高层、洋房、别墅等多种业态，覆盖保障型、刚需型、改善型、高品质等多种需求，受到市场、客户及相关方的普遍认可。公司着力打造绿色地产、健康住宅，推广绿色建筑、创新绿色技术，实现了100%绿色建筑认证。

　　公司坚持以房地产开发与销售为核心，以持有物业出租运营、物业服务为辅助的经营模式。在房地产开发方面，主要包括一级开发和二级开发两种模式。其中，地产一级开发模式主要表现为公司接受政府委托，对国有土地、集体土地征地、拆迁、安置、补偿，建设市政配套设施，使土地达到“三通一平”、“五通一平”等条件（熟地），赚取工程利润。房地产二级开发模式主要表现为公司通过招拍挂、收并购等方式获取土地资源，通过规划设计、开发建设、商品房销售等工作获取项目收益。在持有型物业出租运营方面，主要表现为公司通过运营管理公司持有的商业项目，获取长期稳定的租金收益，并通过资产证券化等方式事项持有型资产的有效盘活。在物业服务方面，主要表现为公司运用现代管理与服务技术，对已投入使用的各类物业规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供服务，提高物业的使用价值和经济价值。除此之外，公司也开展新房代理销售、二手房租售等多元化经营业务。

　　③转型后业务情况

　　报告期内，公司积极践行国家“双碳”战略,牢牢把握新能源行业发展机遇，启动重大资产重组，实现公司主营业务转型。重组后，公司主营业务由房地产开发销售转变为风能和太阳能投资、开发、运营。截至本报告披露日，公司前述重组工作已全面完成。

　　当前公司主要产品为电力。经营模式涉及前期开发、采购建设、生产运营、销售和盈利五个方面，具体如下：

　　a.前期开发模式

　　公司风能和太阳能发电项目包括自主开发项目、合作开发及并购项目，各区域管理机构、项目公司作为项目实施主体，负责项目的具体资源获取及评估等前期工作，公司负责项目的立项审核和风险控制等。

　　b.采购和建设模式

　　采购模式方面，项目通过决策批复后，可开展采购流程。公司采购工程、货物和服务，采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价、单一来源采购等采购方式，其中，公开招标为主要采购方式。 建设模式方面，签订合同后进入工程建设阶段。工程建设分为工程总承包建设和分标段承包建设。建设主要流程包括：工程设计、工程开工报审、工程施工、工程验收（包含分部、分项、单位工程验收、分阶段质检验收、电网验收、启动试运行验收）、向电网公司提交项目相关资料、启动试运行、项目竣工验收。各项目单位将与电网公司签署购售电协议及并网调度协议，并按照相关要求按时办理电力业务许可证。

　　c.生产运营模式

　　公司的生产运营模式主要是通过风力发电机组将风能转化为电能，或光伏发电机组将太阳能转化为电能，上述转化的电能经场站内的集电线路、变电设备和升压装置外送至电网。公司下属项目公司设立运营部门对项目进行运营监控和日常维护，从而确保发电设备的安全稳定的运行。

　　d.销售模式

　　公司的销售模式主要是通过与各区域电网公司签订售电合同，将电力销售给电网公司。依照国家政策和项目核准时的并网承诺，在项目运营过程中，公司下属项目公司与电网公司签署购售电协议，将所发电量并入指定的并网点，实现电量交割。其中电量计量由电网公司指定的计量装置按月确认，电价按照国家能源价格主管部门确定的区域电价确定。

　　e.盈利模式

　　公司的盈利模式主要为获取销售给电网公司的电力收入，扣除生产经营的各项成本费用后获得利润，其中收入根据单位上网电价与供应电网公司的电量计算得出。

　　(2）主要业绩驱动因素

　　一是公司以房地产开发销售为主业，布局全国18个城市，坚持服务区域协同发展的国家战略，立足国家重点发展的京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈、海南自贸区等城市群，业务布局更加完善，区位优势明显，为公司未来业绩增长提供了支撑与保障。二是秉承绿色发展理念，创新升级产品结构，着力打造绿色地产、健康住宅，推广绿色建筑、创新绿色技术，实现了100%绿色建筑认证；在满足广大客户需求基础上，综合考虑项目定位、基础条件等因素，提升产品的健康性能、智能化体验和差异化优势，增强了公司的市场竞争力。三是公司经过多年经营，品牌得到市场广泛认可，品牌价值及影响力得到进一步提升。四是控股股东及相关方高度重视并大力支持公司发展壮大，利用自身优势为公司提供资金和业务的大力支持，保障了公司生产经营持续健康稳定。五是积极践行“双碳”战略，开展重大资产置换工作，助推公司主营业务由房地产开发销售向新能源投资建设运营转型。

　　(3）报告期内公司所处的行业情况

　　回顾2021年，得益于对新冠疫情的科学有效防控，我国经济增长持续改善，结构继续优化，以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局正逐步形成。在“房住不炒、因城施策”的总基调下，国家陆续出台包括三道红线、房地产贷款集中管理和两集中供地在内的多项调控政策，从政府、房企、银行三个层面进行全面监测和调控，形成政策调控的完整闭环，房地产行业在存量大周期下进入严监管时代。根据国家统计局公开数据显示，2021年，全国房地产开发投资147,602亿元，比上年增长4.4%。房地产开发企业房屋施工面积975,387万平方米，比上年增长5.2%。房屋新开工面积198,895万平方米，比上年下降11.4%。房屋竣工面积101,412万平方米，比上年增长11.2%。2021年，房地产开发企业土地购置面积21,590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17,756亿元，比上年增长2.8%。商品房销售面积179,433万平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额181,930亿元，比上年增长4.8%。

　　面对严峻的行业调控政策，房地产企业积极谋求内部变革与业务转型，一方面部分房企聚焦精细化运作，针对不同城市市场分化格局制定更具针对性的经营策略，打造差异化产品竞争优势；另一方面部分房企主动谋求业务转型升级，积极寻找新的赛道，重塑新的核心竞争力，布局大资管时代。

　　自1993年上市以来，公司始终谋求做大做优做强，坚持为广大投资者创造更大的价值，实施了包括重大资产重组、对外投资并购等在内的系列发展举措，推动公司总股本实现由5.13亿股增至18.63亿股的重大跨越，公司盈利能力一度处于行业较高水平。但随着近年来地产行业进入管理红利时代，土地成本提高，房价调控严格，整体利润走低，容错空间收窄；加之公司土地储备明显不足，财务压力日益增大，同业竞争短期难以解决，公司发展动力及未来发展潜力明显受限。部分投资者强烈建议公司谋求主业转型，寻找新的利润增长点。

　　在国家“双碳”战略背景下，“十四五”能源规划明确提出，将加快实施能源领域碳达峰行动，制定更加积极的新能源发展目标，大力推动新时代可再生能源大规模、高比例、高质量、市场化发展，加快实施可再生能源替代行动，着力提升新能源消纳和存储能力，积极构建以新能源为主体的新型电力系统。为顺应可再生能源快速发展的大趋势，我国对可再生能源行业给予高度重视，出台了一系列支持政策，太阳能、风电等可再生能源行业获得快速发展的历史机遇。

　　面对鲜明的内外部形势及广大投资者建议诉求，公司间接控股股东中国绿发结合国企三年改革行动要求，全面梳理分析系统内产业资源，积极与公司沟通协商，研究确定产业布局优化方案暨以其所持有的新能源业务置换公司所持有的房地产业务，从而推动公司主业实现由房地产开发销售向新能源投资建设运营的顺利转型。

　　3、主要会计数据和财务指标

　　（1）近三年主要会计数据和财务指标

　　公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

　　□ 是 √ 否

　　单位：元

　　■

　　（2）分季度主要会计数据

　　单位：元

　　■

　　上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

　　□ 是 √ 否

　　4、股本及股东情况

　　（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

　　单位：股

　　■

　　■

　　■

　　（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

　　□ 适用 √ 不适用

　　公司报告期无优先股股东持股情况。

　　（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

　　■

　　5、在年度报告批准报出日存续的债券情况

　　√ 适用 □ 不适用

　　（1）债券基本信息

　　■

　　（2）债券最新跟踪评级及评级变化情况

　　①本报告期内，东方金诚国际信用评估有限公司和中诚信国际信用评级有限责任公司对公司主体和“19广宇MTN001”进行跟踪评级，维持公司主体和债项评级均为AA+。

　　②本报告期内，中诚信国际信用评级有限责任公司维持“鲁能集团-中金公司-济南领秀城商业综合体资产支持专项计划”优先级资产支持证券19 鲁能A 的信用等级为AAAsf。

　　③本报告期内，中诚信国际信用评级有限责任公司授予“鲁能中金-北京美丽汇-宜宾皇冠假日酒店资产支持专项计划”优先级资产支持证券21鲁渝A的信用等级为AAAsf。

　　（3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标

　　单位：万元

　　■

　　三、重要事项

　　（一）公司主营业务发展情况

　　2021年是党和国家历史上具有里程碑意义的一年，是国家“十四五”规划的开局之年，也是公司事业发展转型升级的元年。面对房地产行业发展面临的严峻形势，公司董事会坚定落实国家“房住不炒”定位，认真践行习近平总书记提出的“双碳”战略，明确绿色发展方向，积极谋划、科学决策，保障了公司生产经营的持续稳定和主营业务的成功转型。

　　1.生产经营稳步推进

　　2021年，公司坚定落实“房住不炒”要求，平稳有序推进项目开发建设，保障生产经营稳定。由于受行业形势、项目开发周期等因素影响，报告期内公司经营业绩较上年同期有所下滑。全年实现营业收入162.36亿元，较上年同期减少35.14亿元，同比减少17.8%；归属于上市公司股东的净利润-13.58亿元，较上年同期由盈转亏。截至2021年12月31日，公司资产总额822.44亿元，归属于母公司股东的净资产135.33亿元，资产负债率83.05%。

　　房地产开发方面，公司完成开工面积336.02万平米，完成率107.23%；完成竣工面积113.69万平方米，完成率94.49%。实现销售194.73亿元，销售面积122.16万平方米，较上年同期分别增长51.91%和34.54%。物业服务方面，公司实现物业服务签约面积1,398.72万平方米，同比增长14.16%；实现物业服务面积1,085.37万平方米，同比增长5.78%。

　　面对广大业主客户日益增长的美好生活需求，公司着力推动传统地产业务向健康地产转型，所属济南领秀城项目获评全国首个、也是规模最大的“金级运营认证”健康社区，杭州千岛湖项目入选联合国“生物多样性100+全球典型案例”。项目管理和工程管理再获多项殊荣，重庆区域项目荣获“巴渝杯优质工程奖”“重庆市建筑安全文明工地”等省市级奖项2项；济南区域项目荣获土木工程领域科技创新最高荣誉“詹天佑奖”，“健康社区设计标识铂金级认证”及“健康社区运营标识金级认证”。宜宾区域项目获宜宾市建设工程“酒都杯”，南京区域项目获南京市优质工程奖“金陵杯”。

　　2.主业转型蹄疾步稳

　　积极践行和主动服务国家重大战略部署，认真研判资本市场及行业发展形势，科学谋划产业转型升级的可行性，经与股东方中国绿发、鲁能集团沟通协商，于2021年9月6日启动重大资产重组工作，以下属23家房地产子公司股权置换鲁能集团、都城伟业集团有限公司共同持有的鲁能新能源（集团）有限公司100%股权，差额部分以现金方式补足。经过近四个月的尽职调查、审计评估、方案论证，相关资产置换方案于2021年12月30日高票通过公司股东大会审议。此后，公司加快推动重组后续工作，截至本报告日，公司已先后完成重组资产交割、过渡期损益审计、内部组织机构调整及人员整合等相关工作，本次重大资产重组已全面完成。

　　3.公司治理卓有成效

　　认真开展公司治理专项自查行动。深入贯彻落实国务院关于提高上市公司质量的工作要求，对照七个方面、119项问题逐项开展自查排查，及时发现风险隐患，有效抓好问题整改。进一步健全公司制度体系。修订完善《公司章程》、“三会一层”议事规则，建立《董事会授权管理办法》，进一步厘清各治理主体之间的职责边界，推动各司其职、各尽其责，高效运转。持续规范三会运作。及时完成部分董事更换调整，保障公司法人治理结构健全有效，全年累计组织召开股东大会9次、董事会17次，有力保障了公司生产经营需要。强化内幕信息管理。紧密结合定期报告及资本运作等重大事项，及时建立健全内幕信息知情人档案，组织相关知情人签署《保密协议》及《内幕知情人承诺书》，开展本公司股票交易自查排查，编制报送重大交易进程备忘录，全年未发生内幕信息泄露及违规交易行为。积极妥善解决同业竞争。督促控股股东及相关方履行避免同业竞争相关承诺，通过资产置换、挂牌转让、委托管理等多措并举，推动公司与控股股东及关联方存在的房地产同业竞争问题得以全面妥善解决。

　　4.融资渠道更趋多元

　　随着地产行业融资形势的日趋严峻，公司在用好银行贷款等传统融资工具同时，积极争取股东方支持，累计获取财务资助额度310亿元，有效保障了项目拓展及生产经营等方面的资金需求。积极开展融资方式创新，注重经验总结与应用，科学搭配底层基础资产，于2021年7月20日成功发行北京顺义美丽汇和宜宾皇冠假日酒店CMBS产品，实现外部融资6.2亿元，期限12年（3+3+3+3），票面利率4.1%。有效发挥与上游供应商的协同优势，探索发行供应链资产支持票据（ABN，即通过信托公司设立供应链金融资产支持票据信托，并向合格投资者发行资产支持票据）。2021年6月22日，收到中国银行间市场交易商协会《接受注册通知书》，明确公司资产支持票据注册金额为20亿元，有效期两年。

　　5.信披投关再创佳绩

　　规范开展信息披露。顺利完成2020年年报、2021年半年报、季报及相关临时公告的编制披露，全年累计发布公告331份，较上年增加128份，同比增加63.05%。积极维护投资者关系。强化与中小投资者沟通交流，积极配合其履行股东大会参会事宜，保障中小股东的知情权、参与权和决策权。高质量组织召开2020年度业绩说明会，积极参加天津辖区投资者网上集体接待日，接受投资者现场调研，及时解答投资者疑惑，累计书面答复投资者提问153个，有效答复率100%。其中公司2020年度业绩说明会被中国上市公司协会评选为“优秀实践案例”。积极为投资者办实事、解难题，参加“3.15”“5.15”投保活动，通过视频、海报等方式，向广大投资者宣传投保知识，提示投资风险。全年帮助四名中小投资者解决股票无法正常交易等疑难问题。努力践行股东回报义务。按照“10派2.5”的比例向投资者合计分红4.66亿元，保障广大股东投资收益。

　　（二）房地产项目开发情况

　　重庆地区，公司控股子公司重庆鲁能、重庆中绿园、重庆江津鲁能新开工面积70.67万平方米，在建面积157.92万平方米，竣工面积25.51万平方米。

　　成都地区，公司控股子公司成都鲁能、成都新衡生新开工面积24.88万平方米，在建面积24.88万平方米，无竣工面积。

　　宜宾地区，公司控股子公司宜宾鲁能、宜宾山水原著新开工面积41.28万平方米，在建面积60.91万平方米，无竣工面积。

　　东莞地区，公司控股子公司东莞鲁能广宇在建面积8.84万平方米，无新开工、竣工面积。

　　广州地区，公司控股子公司广东中绿园新开工面积11.04万平方米，在建面积11.04万平方米，无竣工面积。

　　汕头地区，公司控股子公司汕头中绿园新开工面积23.88万平方米，在建面积23.88万平方米，无竣工面积。

　　北京地区，公司控股子公司顺义新城、北京中绿园新开工面积11.65万平方米，在建面积11.65万平方米，竣工面积2.66万平方米。

　　苏州地区，公司控股子公司苏州鲁能广宇在建面积38.50万平方米，竣工面积27.29万平方米，无新开工面积。

　　青岛地区，公司控股子公司青岛中绿园新开工面积16.47万平方米，在建面积16.47万平方米，无竣工面积。

　　济南地区，公司控股子公司鲁能亘富、鲁能万创、鲁能朱家峪及济南中绿园新开工面积76.35万平方米，在建面积191.67万平方米，竣工面积43.21万平方米。

　　上海地区，公司控股子公司上海鲁能亘富在建面积14.85万平方米，无新开工、竣工面积。

　　湖州地区，公司控股子公司湖州公司在建面积12.41万平方米，竣工面积12.41万平方米，无新开工面积。

　　福州地区，公司控股子公司福州鲁能、泰新公司、盛新公司、雄新公司、仁新公司新开工39.56万平方米，在建面积39.56万平方米，无竣工面积。

　　天津地区，公司控股子公司天津鲁能泰山、天津鲁能广宇在建面积18.48万平方米，无新开工、竣工面积。

　　三亚地区，公司控股子公司三亚中绿园公司新开工面积14.35万平方米，在建面积14.35万平方米，无竣工面积。

　　杭州地区，公司控股子公司千岛湖公司新开工面积5.88万平方米，在建面积22.05万平方米，竣工面积2.6万平方米。

　　（三）新增土地储备项目