第一节 重要提示

　　1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。

　　2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

　　3 公司全体董事出席董事会会议。

　　4 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

　　经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2021年度实现归属于母公司股东的净利润为12,598,086,046元；截至2021年12月31日，公司期末可供分配利润为人民币7,695,121,924元。根据《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》《公司章程》《新城控股集团股份有限公司股东分红回报规划（2019年-2021年）》等相关规定，综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境以及公司未来资金需求等因素，公司拟定的2021年度利润分配方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

　　第二节 公司基本情况

　　1 公司简介

　　■

　　■

　　2 报告期公司所处行业情况及公司主要业务简介

　　2.1 全年商品房销售再创新高，但下半年市场持续降温，房价先涨后跌

　　2021年全国商品房销售金额与面积再创新高，其中商品房销售金额18.2万亿元，同比增长4.8%，商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%；行业规模继续增长，但增速明显放缓，销售金额和面积同比增速较2020年分别下降3.9和0.7个百分点。

　　上半年市场表现平稳向好，房价保持较高增速，下半年以来市场持续降温，年度涨幅明显收窄，四季度由涨转跌，2021年百城新建住宅价格累计上涨2.4%，较2020年缩小1.0个百分点，处于近七年来的最低水平。

　　■

　　2.2 库存整体平稳，年底小幅回升

　　2021年末商品房待售面积5.10亿平方米，同比增加2.4%，其中商品住宅待售面积2.28亿平方米，同比增加1.7%。全年销售面积呈前高后低态势，2021年春节后至11月商品房待售面积持续下降，但受四季度市场成交疲软影响，12月商品房待售面积环比小幅增加，库存重新回升。

　　历年商品房待售情况表

　　■

　　2.3 土地购置加速回落，开发投资增幅下降

　　2021年全国商品房新开工面积19.89亿平方米，同比下降11.4%，连续3年下滑。全年房地产开发企业土地购置面积为2.16亿平方米，同比下降15.5%，增速降幅较2020年扩大14个百分点。

　　2021年是土拍“两集中”政策的实施元年，热度前高后低，成交量逐批下降，平均成交楼面价同比上涨。全年土地成交价款1.78万亿元，同比增长2.8%。全年房地产开发投资14.76万亿元，维持历史新高，同比增长4.4%，增速回落2.6个百分点，年内累计值同比增速逐月收窄，9月份以后急速下降。

　　■

　　2.4  货币政策边际宽松，资金监管积极纠偏

　　为应对疫情变化和外部环境不确定性，2021年货币政策保持稳健，适度宽松，加强逆周期调控。年底广义货币(M2)同比增长9.0%，增速较上年同期低1.1个百分点；贷款利率仍维持4.75%的历史低位；央行两次全面降准，共释放长期资金超2.2万亿，并首次下调20个月保持不变的1年期LPR至3.8%。

　　从行业资金面看，上半年严格执行“三道红线”，资金收紧态势显著，下半年有所缓和，释放边际放松信号。2021年房地产开发资金来源20.1万亿元，同比上涨4.2%；从资金来源构成来看，国内贷款和自筹资金占比为11.6%和32.5%，增速分别为-12.7%和3.2%，国内贷款占比急速下行，自筹资金占比基本持稳，其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比提升2.5个百分点至55.7%，利用外资占比极小，同比金额下降44.1%。

　　■

　　2.5  政策调控维稳，防范风险，确保市场平稳健康发展

　　2021年面对复杂严峻的国际环境和国内疫情散发等多重考验，中国在经济发展和疫情防控方面保持领先，主要指标基本实现预期目标，国民经济总体运行在合理区间。房地产行业经历了从深度调控到政策纠偏的转变。中央层面，始终坚持“房住不炒”主基调，多次释放维稳信号，稳定供需两端市场预期，大力发展保障性租赁住房政策，并积极推进新型城镇化和城乡融合发展。地方层面，多地“因城施策”，密集出台调控政策，加大对居民合理购房需求的支持，进一步确保房地产市场平稳健康发展。

　　2.6 报告期内公司从事的业务情况

　　公司所处房地产行业，主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末，公司已进入全国135个大中型城市。

　　公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司的产品以风格与客群目标两个维度划分，风格维度上包括“新中式”——樾系、“大都会”——隽系、“现代”——昱系三大产品系列，客群目标维度上包括基于年轻时尚人群需求尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦”、颐养享受需求的“尊享”三大产品线。各维度的组合使公司的产品满足不同经济能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到客户类型上的全面覆盖。报告期内，公司住宅地产开发业务在立足于长三角地区的同时，积极发展环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地区，未来将继续优化公司产品与服务，全面推动品质升级，专注于对供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级城市的深耕。

　　公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。公司商业地产开发业务秉持以客户为中心的经营理念，不断获取优质项目，打造以餐饮、零售、儿童、配套娱乐等业态构成的商业购物中心，为居民提供统一管理的一站式多功能体验中心。

　　近年来，国家提出以内循环为主的双循环战略，国内消费需求将会进一步释放，作为重要供给端的商业市场具有足够的发展空间。承担购物、休闲、娱乐、社区聚集、饮食等多种功能的商业购物中心在装修设计、业态组合、品牌能级等方面相比旧有的百货和街店更具产品优势，这也是商业购物中心在线上电商蚕食线下零售份额大背景下冲出重围的关键。公司商业地产品牌“吾悦广场”是体验式商业的代表。吾悦广场打破传统业态规划布局，通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态和空间创新性复合，从而让每一个购物中心，都拥有一个不同的X空间”的“Mall+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。目前85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，覆盖了全国GDP 80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应。公司商业秉持“让商业空间更有价值”的愿景，从“持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容孵化与投资”出发，将充满喧嚣感、烟火气、人情味的消费体验编织成幸福商业的光谱。公司以吾悦广场为重要载体，致力于成为美好生活服务商。

　　3 公司主要会计数据和财务指标

　　3.1  近3年的主要会计数据和财务指标

　　单位：元  币种：人民币

　　■

　　3.2 报告期分季度的主要会计数据

　　单位：元  币种：人民币

　　■

　　季度数据与已披露定期报告数据差异说明

　　□适用  √不适用 

　　4 股东情况

　　4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数及前 10 名股东情况

　　单位: 股

　　■

　　■

　　■

　　4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

　　√适用  □不适用 

　　■

　　4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

　　√适用  □不适用 

　　■

　　4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

　　□适用 √不适用 

　　5 公司债券情况

　　√适用 □不适用 

　　5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况

　　单位:亿元  币种:人民币

　　■

　　报告期内债券的付息兑付情况

　　■

　　报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况

　　□适用 √不适用

　　5.2 公司近2年的主要会计数据和财务指标

　　√适用 □不适用 

　　单位：元  币种：人民币

　　■

　　第三节 重要事项

　　1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。

　　报告期内，公司实现营业收入1,682.32亿元，较去年同期增长15.64%，实现归属于上市公司股东净利润125.98亿元，较去年同期减少17.42%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润102.45亿元，较去年同期减少21.53%。

　　2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。

　　□适用  √不适用 

　　董事长：王晓松

　　董事会批准报送日期：2022年3月29日

　　证券代码：601155         证券简称：新城控股          公告编号：2022-027

　　新城控股集团股份有限公司

　　关于2022年年度担保计划的公告

　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任

　　重要内容提示:

　　被担保人：公司合并报表范围内各级子公司（以下简称“子公司”）、合营公司及联营公司（以下简称“合联营公司”）。

　　在2021年12月31日担保余额基础上，2022年度预计对子公司净增加担保额度1,030亿元，对合联营公司净增加担保额度250亿元。本事项尚需提交公司2021年年度股东大会审议。

　　截至本公告披露日无逾期担保。

　　一、担保情况概述

　　截至2021年12月31日，公司及子公司的对外担保余额为807.04亿元，其中对子公司的担保余额为697.63亿元，对合联营公司的担保余额为109.41亿元。为满足公司经营需求，2022年3月29日，公司第三届董事会第七次会议审议通过了《关于公司2022年度担保计划的议案》，同意在2021年12月31日担保余额基础上，对子公司净增加担保额度1,030亿元，对合联营公司净增加担保额度250亿元；根据被担保人的资产负债率水平分类，对各类被担保人的担保额度具体授权如下：

　　单位：亿元

　　■

　　本事项尚需提交公司2021年年度股东大会审议。

　　二、被担保人基本情况及担保事项的主要内容

　　（一）被担保人包括公司子公司、合联营公司。担保范围包括公司对子公司的担保，子公司之间相互的担保，公司及子公司对合联营公司的担保（不含关联方）。上述担保还包含以下情形：

　　1、单笔担保额超过最近一期经审计净资产10%的担保；

　　2、公司及控股子公司的对外担保担，超过最近一期经审计净资产50%以后提供的任何担保；

　　3、公司及控股子公司对外提供的担保总额超过最近一期经审计总资产30%以后提供的任何担保；

　　4、按照担保金额连续12个月内累计计算原则，超过最近一期经审计总资产30%的担保；

　　5、为资产负债率超过70%的担保对象提供的担保。

　　2022年度预计新发生担保事项及被担保人情况请见附表。

　　（二）公司及子公司可根据自身业务需求，在股东大会核定的担保额度范围内与金融机构、债权人等协商确定担保事宜，具体担保种类、方式、金额、期限等以实际签署的相关文件为准。

　　（三）公司及其控股子公司原则上按持股比例对合联营公司提供担保，若公司超过持股比例提供担保，公司将履行相关决策流程，要求被担保合联营公司的其他股东提供同等担保，或向本公司提供反担保或其他增信措施。。

　　（四）公司在合联营公司之间进行担保额度调剂需满足以下条件：

　　1、获调剂方的单笔调剂金额不超过最近一期经审计净资产的10%；

　　2、在调剂发生时资产负债率超过70%的担保对象，仅能从资产负债率超过70%（以2021年末作为计算基准日）的担保对象处获得担保额度；

　　3、在调剂发生时，获调剂方不存在逾期未偿还负债等情况。

　　（五）本次担保事项是公司基于目前业务情况作出的预计，为提高业务办理效率，董事会拟提请股东大会授权公司董事长王晓松先生、董事吕小平先生根据实际业务需求在股东大会批准的额度内确定具体被担保人的实际担保额度、在同一类别被担保主体之间进行担保额度调剂，以及签署相关法律文件等事宜；任一授权人士实施的授权行为均为有效。

　　（六）本次担保计划的授权有效期自2021年年度股东大会审议通过本事项之日起至2022年年度股东大会召开之日止。

　　（七）超出上述主要内容之外的对外担保，公司将根据有关规定另行履行决策程序。

　　三、董事会意见

　　公司于2022年3月29日召开第三届董事会第七次会议审议通过了《关于公司2022年度担保计划的议案》。董事会认为2022年度担保计划是结合公司2021年度担保情况及公司2022年度经营计划所制定，有利于满足公司现阶段业务需求及公司的持续、稳健发展。

　　公司独立董事同意该事项并认为：本次制定2022年度担保计划主要是为了满足公司2022年度业务需求，确保公司的持续、稳健发展。被担保方均为公司合并报表范围内子公司、合营公司及联营公司，风险可控，不存在损害公司及中小股东利益的情形。本次事项的审议程序符合相关法律、法规及《公司章程》的规定，我们同意公司2022年度担保计划。

　　四、累计对外担保数量及逾期担保的数量

　　截至2021年12月31日，公司及子公司提供的实际担保金额为807.04亿元，其中对子公司提供的实际担保金额为697.63亿元，上述数额分别占公司最近一期经审计净资产的83.09%、71.83%，无逾期对外担保情形。

　　特此公告。

　　新城控股集团股份有限公司

　　董  事  会

　　二〇二二年三月三十一日

　　附表:2022年度预计新发生担保事项及被担保人情况

　　■

　　■

　　■

　　■

　　■

　　■

　　公司代码：601155                                                  公司简称：新城控股

　　新城控股集团股份有限公司

　　（下转B215版）