心照不宣

　　王先生最近接到一个令他无法拒绝的贷款报价——最低年息3.85%，最长可贷20年。这一利率较他的房贷利率足足低了近200个基点。王先生现有房贷300万元，这意味着，若能成功置换，每月能少还约4000元，20年就能节省约100万元的利息支出。王先生心动不已。

　　中介机构推销给王先生的解决方案就是“抵押经营贷”置换存量房贷。所谓的“抵押经营贷”实际上是企业经营性抵押贷款，是银行对公业务的一种。这类贷款主要用于企业日常经营，需要有抵押物才能申请。其中，个人住宅是最“值钱”的抵押物。某股份制银行北京分行业务人员对中国证券报记者表示，商铺和写字楼一般最多只能申请到评估值四成左右的贷款，而个人住宅尤其是北京东西城区的住宅基本能申请到评估值七成左右的贷款。

　　“我们和全北京市的银行都有合作。平安银行和招商银行现在都有‘抵押经营贷’产品，利息很低，年化利率最低3.85%。”一位贷款中介机构人士对记者表示。

　　长期从事“抵押经营贷”业务的中介机构人士李阳（化名）告诉记者，过去存在一部分客户“卖房炒股”的情况，但这几年已经减少很多。从他经手的客户情况来看，有不少“抵押经营贷”客户的资金用于购房。自2017年“3·17”调控以来，北京房地产市场信贷杠杆被严控，用“抵押经营贷”补足购房首付款成为不少购房者“曲线救国”的路径。而自去年起，银行普遍推出了针对小微企业的低息经营贷款产品，年利率普遍在3.875%到5%之间，与个人房贷水平出现倒挂。置换存量房贷成为新玩法。对此，大家都有一种心照不宣的默契。

　　那么，怎样才能从银行拿到低息的“抵押经营贷”呢？

　　办理“抵押经营贷”需要一个壳公司，最好不要是最近注册成立的，同时要求借款人为法定代表人、实控人或者大股东。然后通过对公司进行包装，以经营项目为理由向银行申请贷款。而前述低息“抵押经营贷”产品主要是针对“一抵”（房屋抵押时无未结清贷款）客户，客户一般需要一笔过桥资金还清现有房贷并解押，之后再将房屋作为抵押资产向银行申请贷款。

　　目前，通过中介机构获取“抵押经营贷”已形成一条成熟的流水线。中介机构可以提供全套服务，如果自己没有壳公司，贷款中介可以提供壳公司、公司流水包装、申请贷款，以及最终提款的全流程服务。

　　有中介机构人士甚至对记者表示，不用担心垫资的风险，可以先审核房本，出了批贷函，确定能放款了再垫资结清，然后重新在合作银行抵押和放款。

　　“把关人”怎么了

　　“抵押经营贷”为何成为信贷资金违规进入楼市的通道？较长的期限和审批漏洞是主要原因。

　　以往经营性贷款期限较短，短期内还款压力很大。目前不少银行推出了长达20年的“抵押经营贷”，期限已经与按揭贷款接近，每月还款压力变小。这为“抵押经营贷”变身房贷提供了可能性。（下转A03版）

　　套上“马甲”，支持实体经济的低息“抵押经营贷”竟摇身一变成为房贷。

　　中国证券报记者近日调查发现，在北上深多地，利用“抵押经营贷”购房已形成一条成熟的灰色产业链。中介可以提供设立壳公司、做账和申请贷款等全流程服务。而在关键的贷款审批环节，银行监管和产品的漏洞隐约可见。

　　● 本报记者联合报道