一 重要提示

　　1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。

　　2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

　　3 公司全体董事出席董事会会议。

　　4 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

　　公司拟以2019年12月31日的总股本2,579,565,242股为基数，每10股派发现金红利4元（含税），预计支付现金红利1,031,826,096.80元。

　　该预案将在股东大会审议通过后实施。

　　二 公司基本情况

　　1 公司简介

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　　2 报告期公司主要业务简介

　　本公司及子公司所属行业为房地产行业，主要业务为房地产开发及持有物业经营，经营模式以自主开发销售为主。公司始终如一坚持“践行责任、构筑美好”的品牌理念，并以“做城市复兴官”为己任，目前公司房地产业务已遍布国内多个主要城市。

　　2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，住房、土地、财税三大领域的制度建设取得明显进展，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。

　　价格方面，2019年百城整体及二、三四线代表城市新建住宅价格累计涨幅均收窄，一线城市价格累计涨幅低位区间略有扩大。相对于新房价格，二手房价格调整态势更加明显，2019年十大城市二手房均价累计下跌，且跌幅整体呈现扩大趋势，市场调整预期进一步强化。

　　供求方面，全国层面，2019 年商品房销售面积近17.2亿平方米，同比下降0.1%。城市层面，2019年，重点城市商品住宅成交面积同比小幅调整，三线代表城市同比降幅显著；代表城市商品住宅销供比为0.98，市场新增供求相对均衡，短期库存规模稳步提升，库存去化时间较2018 年末有所延长。成交结构方面，改善型需求积极释放，多数城市楼盘成交套总价水平有所提升。

　　2019年，全国300个城市土地市场整体供需规模较2018年小幅增长，住宅用地成交楼面均价上涨超一成，一方面受上半年市场回温带动，另一方面一二线城市宅地成交规模明显增加，且优质地块增多，带动全国成交楼面均价结构性上涨。下半年房地产金融监管持续收紧，受行业调整预期强化及企业融资压力加大等因素影响，土地竞拍热度下降、成交楼面价回调、地块流拍率提升，市场降温明显。2019年二季度以来流拍宗数占比持续提升，四季度水平达8.6%，土地市场整体仍处低温状态。

　　（数据来源：中国指数研究院）

　　3 公司主要会计数据和财务指标

　　3.1 近3年的主要会计数据和财务指标

　　单位：元  币种：人民币

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　　3.2 报告期分季度的主要会计数据

　　单位：元  币种：人民币

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　　季度数据与已披露定期报告数据差异说明

　　□适用  √不适用 

　　4 股本及股东情况

　　4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表

　　单位: 股

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　　4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

　　√适用  □不适用 

　　■

　　4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

　　√适用  □不适用 

　　■

　　4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

　　□适用  √不适用 

　　5 公司债券情况

　　√适用  □不适用 

　　5.1 公司债券基本情况

　　单位:亿元  币种:人民币

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　　5.2 公司债券付息兑付情况

　　√适用□不适用 

　　2019年1月11日，公司按时足额完成16首股01的2018年度的利息兑付。

　　2019年6月3日，公司按时足额完成14首开债的2018年度的利息兑付。

　　2019年8月29日，公司按时足额完成18首股01的2018年度的利息兑付。

　　2019年9月5日，公司按时足额完成16首股02回售部分的本金和2018年度的利息兑付。

　　2019年10月28日，公司按时足额完成15首股01的 2018年度的利息支付。

　　2019年10月28日，公司按时足额完成16首股03回售部分的本金和2018年度的利息兑付。

　　除上述事项外，本年度无其他公司债券付息兑付情况。

　　5.3 公司债券评级情况

　　√适用□不适用  

　　2014年11月，中诚信对公司主体长期信用状况和拟公开发行的2014年公司债券进行综合分析和评估，确认公司主体长期信用等级为AA+，评级展望为“稳定”；公司拟公开发行的2015年不超过40亿元公司债券信用等级为AA+。

　　根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信将在本次债券信用等级有效期内或者本次债券存续期内，持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本次债券偿债保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。

　　在跟踪评级期限内，中诚信将于发行主体及担保主体年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并发布定期跟踪评级结果及报告；在此期限内，如发行主体、担保主体（如有）发生可能影响本次债券信用等级的重大事件，应及时通知中诚信，并提供相关资料，中诚信将就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。

　　中诚信的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过中诚信网站（www.ccxr.com.cn）予以公告。公司亦将通过上交所网站（www.sse.com.cn）将上述跟踪评级结果及报告予以公告备查，投资者可以在上交所网站查询上述跟踪评级结果及报告。

　　2016年12月，中诚信发布《中诚信证评关于“14首开债”级别调整的公告》，上调公司主体级别为AAA，评级展望为稳定，上调“14首开债”信用级别为AAA。

　　2017年5月，中诚信发布跟踪评级报告，维持公司AAA的主体信用级别以及AAA的14首开债信用级别。

　　2018年6月，中诚信发布跟踪评级报告，维持公司AAA的主体信用级别以及AAA的14首开债信用级别。

　　2019年6月，中诚信发布跟踪评级报告，维持公司AAA的主体信用级别以及AAA的14首开债信用级别。

　　5.4 公司近2年的主要会计数据和财务指标

　　√适用  □不适用 

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　　三 经营情况讨论与分析

　　1 报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入476.45亿元，比上一年增长19.90%；实现归属于母公司所有者的净利润27.58亿元，比上一年降低12.90%。截至报告期末，公司总资产3,036.92亿元，比上一年增长4.21%；归属于母公司所有者权益294.91亿元，比上一年降低4.52%。全年结转各类房地产项目面积222.76万平方米，同比增长22.05%。报告期内，公司共实现签约面积411.50万平方米，同比增加8.99%；签约金额1,013.44亿元，同比增加0.61%。报告期内，公司主要项目实现新开工面积621.77万平方米，比去年下降15.79%；开复工面积2,186.79万平方米，竣工面积507.60万平方米，分别比上一年增长14.87%、48.23%。其中，公司及控股子公司，新开工面积286.09万平方米、开复工面积1,130.50万平方米、竣工面积335.10万平方米，分别比上一年增长13.45%、5.72%、37.64%。具体情况详见报告期内房地产开发投资情况表。

　　全年通过自主开发、股权收购或联合拿地等多种方式，新增土地16宗；此外，还获得了固安县大韩寨村新民居建设项目授权：

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　　注：1、上述项目未包括棚改、土地一级开发项目。2、标*号项目为公司非并表合作项目。

　　报告期内，公司累计新增融资共计约493.36亿元，其中银行贷款189.20亿元，信托贷款123.86亿元，债权融资计划53.5亿元，公司债36.8亿元，中期票据65亿元，短期票据15亿元，超短期票据10亿元，累计归还各类筹资457.47亿元。当期净增融资规模45.87亿元。年末，公司资产负债率为80.92%，较上期减少0.66个百分点。

　　报告期内房地产储备情况

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　　注：

　　1、上述土地储备项目，为公司报告期内未开工项目。

　　2、持有待开发土地的面积为包括项目代征用地的项目总土地面积。

　　3、规划计容建筑面积为项目地上建筑规模面积。

　　4、合作开发项目涉及的面积为合作项目土地面积。

　　5、公司权益土地面积=合作开发项目涉及的面积×合作开发项目的权益占比。

　　6、标*号项目，为公司非并表合作项目。

　　公司棚户区改造及土地一级开发项目情况

　　单位：万平方米、亿元 币种：人民币

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　　报告期内房地产开发投资情况

　　单位：亿元  币种：人民币

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　　公司代码：600376                                                  公司简称：首开股份

　　（下转B150版）