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2016年03月19日 星期六 上一期  下一期
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股票代码:600159 股票简称:大龙地产 编号:2016-013
北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
关于回复上海证券交易所对公司2015年年度报告
事后审核问询函的公告

 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

 2016年3月11日,公司收到上海证券交易所《关于对北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2015年年度报告的事后审核问询函》(上证公函【2016】0233号)。根据《问询函》要求,公司现就相关问题回复如下:

 一、关于行业发展状况与公司市场地位

 公司房地产业务主要集中在北京市顺义区、广东省中山市和内蒙古满洲里市三块区域。依据房地产行业信息披露指引,公司需要披露主要业务所在区域的行业发展状况与公司市场地位等信息。

 1、行业发展状况。请公司分别补充披露报告期内北京市顺义区、广东省中山市和内蒙古满洲里市的行业发展状况,包括房地产土地购置面积、房地产新开工面积、房地产施工(在建)面积、房地产竣工面积、房地产销售面积以及库存去化周期等信息。

 回复:

 北京市顺义区、广东省中山市和内蒙古满洲里市2015年度行业发展状况如下:

 单位:万平方米

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 注:1、上述数据来源于顺义、中山和满洲里三地“统计信息网”及相关主管机构;

 2、广东省中山市库存去化周期数据来源于合富辉煌中山公司市场研究部;

 3、由于公司无法从相关机构获悉顺义与满洲里两区域准确的库存去化周期信息,为便于投资者参考,特提供区域所在地区——北京市与内蒙古自治区整体库存去化周期,数据来源于易居研究院智库中心发布的《中国50城住宅库存报告》和相关区域统计机构网站发布的数据;

 4、库存去化周期计算公式:库存去化周期 = 数据基准日地区库存总量 ÷ 最近一年月均成交量。

 2、公司市场地位。请公司分别补充披露公司在北京市顺义区、广东省中山市和内蒙古满洲里市的市场地位、竞争优势、所占市场份额等情况。

 回复:

 (1)北京市顺义区

 公司作为顺义区属国有控股上市公司,深耕顺义市场多年,累计已开发了以“裕龙花园”为代表的近400万平米社区,在当地具有较高的知名度和影响力,竞争优势主要体现在相对合理的销售价格和品牌效应。受宏观环境及公司战略等因素影响,前些年公司将开发重心转移至外阜项目,同时由于北京土地市场拿地难度大幅提高,近年公司在顺义区域土地储备较少,报告期内可售项目不多,所占市场份额不高。

 (2)广东省中山市

 公司裕龙君汇项目位于在中山市火炬开发区,报告期内火炬开发区房地产销售量在中山市房地产市场销售量排名第一,公司裕龙君汇项目销售量在火炬开发区内市场排名第六。项目竞争优势主要体现在区域位置优势,受“深中通道”利好刺激,项目所在区域价格明显上扬,消费者购买需求增加。

 (3)内蒙古满洲里市

 满洲里是国内著名的旅游城市,以外来人口为主,季节性变化较大,房地产市场处于基本饱和状态,整体销售情况低迷,报告期内公司项目销售量处在各家房地产公司的下游。2015年经国务院批复,满洲里市成立综合保税区,由于公司项目距离保税区较近,在保税区封关验收后,将具备一定的潜在区域优势。

 报告期内, 公司项目在所属区域内所占市场份额情况如下:

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 二、关于公司经营模式与持续经营能力

 3、房地产销售情况。报告期内,公司房地产业务营业收入为4.19 亿元,较去年同比下降44.63%,毛利率为47.17%,比上年增加25.17个百分点。请公司按照不同地区补充披露销售房地产的每平方米平均售价及其与上年同期比较变化,并结合上述变化分析房地产业务营业收入同比大幅下降与毛利率同比增加的原因。

 回复:

 公司房地产业务分地区销售情况如下:

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 2015年度公司房地产业务营业收入同比下降44.63%,主要原因为中山地区受当地消费者消费偏好影响,项目剩余户型较2014年已售出户型去化速度明显放缓;北京顺义地区本年度可供销售房源主要来自裕龙华府项目,该项目体量较小,可供销售的住宅总面积为27,259平方米,本年度销售11,280.72平方米,区域销售收入同比下降。

 2015年度公司房地产业务销售毛利同比增加25.17个百分点,主要原因为北京市顺义区房地产销售项目不同致使销售毛利同比大幅增加。2015年度顺义区房地产销售项目主要是裕龙华府项目,销售面积11,280.72平方米,销售收入27,782.55万元,销售均价24,628元/平方米,销售毛利率70.18%。2014年度房地产销售项目主要是马坡9号地保障房项目,销售面积42,265平方米,销售收入32,564万元,销售均价7,704元/平方米,销售毛利率38.96%。

 4、土地储备及库存情况。公司主要业务所在区域的土地储备及库存情况对公司未来经营有重大影响,结合目前国内一线城市与二三线城市房地产业务呈现出的不同发展趋势,请公司分区域补充披露如下信息:

 (1)报告期内,北京市顺义区的房地产销售收入占全部房地产销售收入的67.48%,持有待开发土地面积为2.83万平方米。请公司结合北京市顺义区的目前土地储备情况、未来土地购置计划分析披露顺义区土地储备对公司未来经营的影响。

 回复:

 截至报告期末,公司在北京市顺义区持有待开发土地1块,土地面积2.83万平方米,该地块计划在2016年开工。根据公司发展战略,公司房地产业务开发重心将转回顺义本地,顺义区土地储备情况对公司未来经营发展的可持续性具有很大影响,对此,公司将密切关注区域房地产市场,结合自身情况,积极探索自主拿地、战略合作开发、收购等多种形式、渠道,努力充实区域土地储备,保障公司未来房地产业务开发经营的可持续发展。

 (2)报告期内,广东省中山市和内蒙古满洲里市的房地产销售面积占期末可供出售面积的比例分别为24.88%和1.26%。请公司补充披露中山市与满洲里市房地产项目的竣工时间、竣工以来的销售进度与未来销售计划,并结合区域行业发展状况分析两个项目的去库存情况或风险。

 回复:

 1)广东省中山市

 公司“裕龙君汇”项目于2014年12月31日竣工,总可售面积214,900平方米,截至报告期末累计销售109,764平方米,占总可售面积的51.1%。受“深中通道”利好刺激,项目所在区域消费者购买需求上升,销售量在报告期末明显增加,项目去库存风险较小。在现有外界环境不变情况下分析,项目有望在两年内销售完毕。

 2)内蒙古满洲里市

 满洲里“裕龙园区”项目于2011年8月30日竣工,总可售面积60,990平方米,截至报告期末累计销售8,312平方米,占总可售面积的13.6%。由于当地市场已基本饱和,项目去库存进展缓慢,存在一定的风险。针对上述情况,公司将进一步加大项目销售宣传力度,提高物业服务水平,努力打破销售瓶颈,拉升项目去化率。

 5、房地产出租情况。报告期内,北京市顺义区出租房地产的出租率为100%,内蒙古满洲里市出租房地产的出租率为13.90%。请公司补充披露:

 (1)各出租房地产的租约到期时间,并分析说明租金收入的持续性。

 回复:

 各出租房地产的租约到期时间如下:

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 注:上表序号1-15为北京市顺义区房地产出租情况,序号16、17为内蒙古满洲里市房地产出租情况。

 如上表所示,公司目前出租类房地产租赁期限多为中长期,除出现无法预知的弃租情况外,公司未来的租金收入具有一定的持续性。

 序号16满洲里项目商贸综合楼B座作为家俱商场,为便于经营管理,租赁期限采用短期1年,到期续签的方式。目前已承租的17名商户租赁情况稳定,短期内不会出现较大变化。

 (2)满洲里市出租房地产未出租部分的闲置时间及原因。

 回复:

 满洲里项目出租性房地产主要是商贸综合楼A座、B座以及住宅地下车库。其中商贸A座出租面积共18,780.89平米,于2014年7月整体出租,租期三年。后由于承租方经营不善,于2015年3月停止租赁。截至报告期末,商贸A座暂未招租到位,尚处于空置状态;

 商贸B座出租面积共14,794.31平米,目前以家俱商场形式出租给17户个体商户进行经营,出租面积共6,086.2平米。剩余面积目前作为库房使用,暂未计划对外出租;

 项目住宅地下车库面积共12,171平米,于2013年以租代售形式出租20户,出租面积270.85平米,出租金额171万元,期限40年,其余车位暂未售出。

 6、投资性房地产。公司投资性房地产期末余额为2.66亿元,同比增长53.22%。其中,根据报表附注,本年度由存货、固定资产、在建工程转入金额为0.98亿元,但报表中相关科目余额未见明显变化。请公司补充披露投资性房地产项目的具体来源及构成。

 回复:

 经公司财务部门核实并向2015年度财务报表审计机构北京兴华会计师事务所(特殊普通合伙)确认,2015年度新增投资性房地产98,384,368.67元来源全部为由存货转入的裕龙华府项目商业及办公。存货期初金额为159,263.74万元,本期增加33,818.90万元,主要原因是裕龙华府项目和胡各庄保障房项目新增投入,本期减少32,606.92万元,主要原因是转出投资性房地产9,838.44万元,结转销售成本22,110.25万元,存货期末金额为160,745.72万元。

 新增投资性房地产来源及构成明细如下:

 单位:平方米、元

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 三、关于建筑施工业务

 7、公司建筑施工业务由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司承担,报告期内业务主要集中在北京周边区域,营业收入较去年同比下降47.92%。请公司补充披露:

 (1)公司在主要业务开展区域所占市场份额及核心竞争力。

 回复:

 1)公司在主要业务开展区域所占市场份额情况

 报告期内公司建筑施工业务分布在北京市顺义区、怀柔区两个区域,所占市场份额情况如下:

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 2)核心竞争力分析

 北京大龙顺发建筑工程有限公司具有房屋建筑施工总承包壹级资质。公司注重人才队伍建设,拥有各类高中级专业技术人员56人,其中一级建造师20人。公司施工质量过硬,工程多次获得北京市建筑业质量协会颁发的“结构长城杯金奖”,具备年施工50万平方米的能力。近年来,公司多次获评“全国优秀施工企业”、“北京市优秀施工企业”、“企业信用评价AAA级信用企业”、“3A诚信企业”等奖项。

 (2)存货中与公司建筑施工业务相关的明细项目,包括累计已发生成本、累计已确认毛利、预计损失、已办理结算的金额、已完工未结算的余额等。

 回复:

 存货中与公司建筑施工业务相关的明细项目共计62项,具体明细如下:

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 特此公告。

 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司

 董 事 会

 二〇一六年三月十九日

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