C.建设规划及施工
鑫远集团取得项目土地的土地使用权后，需向相关政府部门报送规划方案获取政府批准以达到开工要求。鑫远集团需保证在必要证书及许可证到期或必须办理时在取得该等必要文件方面不存在因自身原因造成的重大延误。除未动工的房地产开发项目外，鑫远集团的所有在建项目及持有作为未来开发的项目均取得国家相关法律法规要求的土地使用权证及所有相关证照。
鑫远集团在取得物业开发项目的施工许可证后随即开始动工建设。施工通常是项目开发过程中时间跨度最长的步骤。一般而言，鑫远集团将施工工程全部外包给独立第三方。房地产开发项目动工后，项目部开始负责管理承包商的日常营运、监督工程进度并控制质量。工程管理部持续监督施工进度及质量，维持施工计划及质量控制的有效执行。成本采购部亦监督施工活动以有效控制施工成本。对于建设期间的重大问题，项目部将向项目开发管理中心工程管理部进行汇报；工程相关成本的预算以及决算工作将由项目开发管理中心成本部、成本采购部负责审核。
D.销售及市场推广
鑫远集团设立了营销管理部负责产品宣传及销售相关的工作。通常在房地产开发项目达到预售条件前，营销管理部即开始规划宣传方案，并在方案完成后负责具体的实施。在方案设计的过程中，营销管理部与其他相关部门充分沟通，以了解产品的定位和特点，并跟踪考察项目所在地的市场行情，同时，营销管理部参考同行业公司的宣传和营销策略，最终形成一份高度可行的宣传方案。在开发的楼盘达到预售条件后，鑫远集团会在第一时间办理预售许可证并开始预售工作。在楼盘销售期间，鑫远集团持续统计楼盘预售情况，根据楼盘的去化速度适当的调整营销策略。
E.交付及售后服务
鑫远集团严格按照预售或销售合同规定的时间交付物业。除进行物业交付前检验外，鑫远集团还密切监察物业开发项目的施工进度，确保按期交付物业。根据我国法律法规，取得竣工验收证书后方可交付物业，鑫远集团严格执行该项规定，完成各项验收工作并取得竣工验收证书后，即向购房者发出交付通知。
交付物业前，施工及质量管理部门会进行实地验收，确保物业达到规定质量。随后，销售团队会安排客户于预计交付日期前检验相关物业，确保其符合各项要求。已竣工项目的物业均需取得房屋所有权证。通常取得房屋所有权证（提交申请除外）的时间视政府办理流程而定，不在自身控制范围内，因此发出的各项房屋所有权证所需时间通常不一致。
项目开发管理中心客户服务部负责提供售后服务及制订客服程序及标准，包括协助客户申请房屋所有权证及处理客户投诉。客服团队亦负责电话采访购房者，收集其对物业产品及服务、销售及营销与整体评价等各方面的反馈意见，负责收集客户资料，用以分析客户偏好的最新趋势，并调查客户满意度，以便改进物业开发项目的定位、设计、营销策略及质量。
③关键环节单位的选择方式
A.勘察测绘单位的选择
鑫远集团房地产项目的前期勘察测绘工作将通过招投标的方式选定具有良好资质及相关工作经验的勘察测绘单位承担勘察和测绘工作，保证项目开发前期的勘察和测绘能够高质量完成，为后续工作打下良好基础。
B.设计单位和设计方案的选择
设计是决定房地产企业产品核心竞争力和成本效益的关键因素。规划设计部负责项目概念性规划设计、总图及方案设计、初步设计等招标。在房地产开发项目进入设计后期阶段，项目开发管理中心设计部会选用与其具有长期合作关系的多家设计公司（设计院）进行考察，根据考察结果形成初选邀请投标的单位名单，并按相关权责规定报批。
C.建筑施工单位的选择
鑫远集团对建筑施工单位的选择主要通过招投标的方式，所有工程项目必须选用通过认证的建筑施工单位承接项目工程，鑫远集团会在施工单位招投标前对拟选择参加招投标的施工单位进行初步的考核筛选，确认施工单位具有合格的业务资质以及符合项目开发基本要求后发出招标邀请，按照合规的市场化的招投标程序确定项目施工单位。
D.监理单位的选择
鑫远集团以招投标方式引入具备较强实力和监理资质的监理公司对项目进行监理。在招投标方式方面，根据《中华人民共和国招标投标法》和《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的要求，对符合招标条件的工程项目，采用招标的方式，按照政府颁布的评标、定标程序及有关要求，编制招标文件，选择监理单位，并根据招标文件的条款订立监理合同。招标评审委员会将审阅标书，并根据委员会预先制定的准则挑选监理单位。
④采购的组织架构以及采购模式
A.供应商管理
鑫远集团对于采购的项目按照类别分为：土建&装饰类、安装类、设计监理勘测类、营销策划类和其他类，不同类别的供应商主要定义如下：
1）定点供应商：由成本采购部通过年度招标确定为鑫远集团定点供货的供应商并签订战略合作协议（年度框架协议），协议约定供货范围、产品名称、规格型号、单价等；2）一般供应商：除定点供应商外，一般业务关系建立起来的合作对象，包括日常业务中零星类采购、比价采购类选定的供应商、具有其他比较优势的供应商。
鑫远集团按照以上各专业供应商经资格预审、考察合格（新增供应商）或履约评审合格（正合作和已合作供应商），并通过审批形成供应商库，以方便日常的采购活动。鑫远集团对供应商库进行不定期更新，以确保供应商库的及时性和有效性。
B.采购的组织架构
鑫远集团采购由成本采购部和项目开发管理中心设立的采购部、成本部等共同组织和管理。成本采购部主要负责统筹和审批重大采购活动，其具体职责主要有以下几个方面：
1）开发相关优秀供应商，组织对新入围的供应商进行资格预审考察和评估工作；2）负责供应商关系维护，包括但不限于投诉管理等；3）负责供应商合作评价，其中包括年度评价、履约评价等；4）负责合作供应商分类分级工作；5）负责对项目开发管理中心提交的供应商考察报告及区域性月度供应商引进的审核、指导、督导；6）负责采购部提交的供应商管理工作计划进行审核、指导、督导。
项目开发管理中心设立的采购部主要负责采购活动的具体执行以及非重大采购项目的管理，主要内容体现在以下方面：
1）负责所在区域供应商服务体系的建设和管理，并负责将供应商的相关考察报告及供应商资料每月汇总上报成本采购部备案通过；2）负责所在区域供应商的资源规划、开发引进、推荐及考察工作的组织和实施；3）负责所在区域供应商关系的维护，其中包括投诉管理等；4）负责所在区域合作供应商评价；5）负责所在区域自主招标项目供应商信息的审核、更新、归档，以及供应商投诉流程的公示；6）负责所在区域项目合同争议的组织和处理，结果须报成本采购部备案。
C.工程承包采购管理
鑫远集团将地基开挖、一般建造、设备安装、装修及机电工程等物业开发的所有建筑工程承包给资质合格的承包商。鑫远集团主要根据预计合同金额及当地建筑市场的竞争状况通过邀请招标、议标及直接承包等多种方法甄选承包商。在可选建筑公司较多的项目地区，鑫远集团通常采用邀请招标的方式选择承包商，邀请招标过程中，至少邀请三家资质合格的建筑公司对建筑项目进行投标，通过公开竞标的方式选定承包商；在可选建筑公司相对有限的项目地区，鑫远集团通常采用议标的方式选择承包商，议标过程中，同时与至少三家资质合格的建筑公司商议建筑项目的合作事宜，根据综合比较后确定承包商；而在一些项目地区可选建筑公司严重受限的情形下，鑫远集团将执行直接外包程序与一家资质合格的建筑公司直接开展合作。为确保符合质量及工艺标准，鑫远集团为每一种甄选承包商的方法制定了全面程序。无论执行上述何种甄选流程，在甄选过程中都会详细审慎调查承包商相关资质及业务水平。通常在甄选时会重点关注承包商的专业资质、业界声誉、过往业绩、报价水平、财务状况及建筑技能。
成本采购部制定承包商甄选的指引及程序，监督项目公司的承包商甄选情况并直接参与主要建筑项目的承包商甄选。鑫远集团在项目开发管理中心成立承包商甄选工作小组，成员包括成本部、设计部、工程部及财务部的专业人员，以管理建筑项目承包商甄选过程，其中包括选择甄选方法及流程、审慎调查潜在承包商、处理投招标或协商过程、评估其他潜在承包商议案及报价、向总部提交甄选报告并与所选承包商商讨合同，接下来由成本采购部审阅各甄选议案，并由公司领导作出最终决定。
选定承包商后，鑫远集团与拟合作的承包商签署工程承包协议。承包商须遵守相关施工合同在质量及完工进度方面规定的保证条款。根据鑫远集团的标准施工合同，如有存在延误工期或者施工质量不达标的情形，承包商须赔偿损失并承担修补施工缺陷的成本。鑫远集团根据与承包商所订施工合同的条款及条件向承包商分期付款，每期付款的数额因项目不同而有差异。物业开发项目竣工时，承包商一般根据施工合同会收取总价款项约70%的金额。结账及结算时鑫远集团支付总价款约95%的金额，余下5%作为质量保证金保留2-5年。根据以往的记录，鑫远集团并未出现质量保证金不足以支付修补施工工程缺陷所需资金的情形。
D.建筑材料采购管理
房地产开发项目所用的建材通常由承包商负责采购，但采购程序及最终采购价格须经批准。在某些情况下，鑫远集团会指定建材供货商以确保其符合特定的要求。鑫远集团制订供应商库，整理并记录了经过甄选的资质优良的供应商，对于大部分钢材及水泥等主要建材的采购，鑫远集团通常指定供应商库中的供货商，要求承包商向其采购建材，以确保建材符合特定标准及要求。此外，为有效控制建筑成本，鑫远集团亦已就不同价格段的房地产开发项目建立了一个标准建筑及装饰成本系统。为保证产品质量，挑选、检查及检测材料时将采用非常严格的程序。鑫远集团的项目管理团队会在接收材料的现场检查所有设备及材料确保符合合同规格。对于不合格的材料或不符合规格的材料，鑫远集团会拒收并退回给供货商。承包商亦按照提出的规格采购各房地产开发项目的所有必要设备。鑫远集团采用招标程序精心选购房地产开发项目所需的若干大型设备，例如电梯及空调，以减少成本并确保产品质量，从而提升施工管理效益。
⑤招投标管理流程
垄断性行业类、合同额5万元以内工程类、合同额50万元以内的设计与营销类、样板区与开放区工程类四类情形可采用议标形式，对于四类可以议标的情形，由经办单位组织发起议标并记录议标过程情况及议标结果后，经OA系统审批流程审批。主要流程如下：
A.招标准备
项目开发管理中心于每月28日根据项目的实际进度情况编制《项目采购招标计划》，上报上月计划完成情况和本月计划修订情况。综合管理部负责对整体招标计划的执行进行监控，并作为对经办部执行制度情况考核的重要内容之一。供应商入围标准应在招标方案中确定，且必须满足供应商管理相关规定。
B.开标阶段
由招标组织部门主持，成本采购部、规划设计部等相关部门参加，所有参加开标的人员及投标人代表均应在签到表上签名，并作为招标资料存档备查。开标工作须有分属不同部门的5人以上同时在场，先检查投标文件的密封情况，经确认无误后，现场当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容，并对该过程和内容做好记录，由参加开标的全体人员签字确认。
C.评标阶段
由招标组织部门主持，工程、成本、设计、采购等各相关部门参加，优秀供方优先原则；引进新供方原则。评标（询标）时，须对投标报价构成、技术方案深入分析，并对投标人进行风险提示，提高招标质量。评委以协商或投票方式共同确定中标候选人，原则上以合理低价中标。
D.清标阶段
招标组织部门及各招标参与部门对投标文件的疑问，应以清标问卷或答辩形式向投标单位提出质询，并要求其做出书面澄清。清标次数不能超过2次，设计方案和施工同时招标的，清标次数不能超过3次。在清标过程中，可组织不超过两次的约谈，约谈后的报价必须经书面密封后提交。
E.定标阶段
招标组织部门根据招标文件约定的评标办法以及谈判结果，推荐中标单位报批准人审批。经办部门根据定标审批结果，发出中标通知书。合同签定后，招标经办部门负责清退未中标单位的投标保证金和投标样品，将中标单位的定标样品转交给合同执行部门，并进行书面记录。
⑥产品定位和定价策略
鑫远集团的房地产销售定价主要由策划营销部制定。策划营销部通过对周边市场调研，客户群的购买能力的分析及相关的经济数据分析和研究，并通过对拟销售项目产品的定位，结合成本采购部提供的项目成本数据，拟定出《价格策略方案》。具体的项目定价模式简述如下：
项目开盘销售前，策划营销部应组织相关人员制定该项目完整的《价格策略方案》。价格策略方案会审通过后，策划营销部按会议确定的原则制定《项目销售价格表》和《项目价格执行优惠政策》。《项目销售价格表》必须仔细研究各产品的定价因素，包括但不限于：楼层、朝向、位置/景观、花园/平台、户型、供求关系等，必须将各类影响定价因素量化，打分，并通过计算得出明细的价格表。策划营销部须在开盘前将《项目销售价格表》及《项目价格执行优惠政策》相应的折扣标准等信息录入销售管理系统，经财务审核后，进行锁定和保密处理。
《项目销售价格表》须在《价格策略方案》确认后完成签呈审批，报计划财务部、分管项目开发领导、总裁最终审批确认后执行，计划财务部打印签呈审批后的《项目销售价格表》及《项目价格执行优惠政策》，经总裁签字后留存。
⑦销售模式
鑫远集团在多年的销售推广中积累了丰富的经验，针对不同的项目和产品类型，制定了不同的销售策略和销售方式，力求提供快速专业的销售服务。
在营销推广中，鑫远集团基本采用自销模式，个别产品委托专业公司代理销售，通过对市场研究，竞品分析，结合自身产品优势，针对性制定针对性销售策略，按工程进度节点规划各个营销阶段，在开盘前期组建销售团队，完成营销中心、样板房、样板园林、清水等相关展示开放，完成销售模型、楼书、户型、礼品等相关销售物料，完成案场及工地的围挡、楼体、氛围形象包装，在销售期通过媒体广告宣传、现场运用现场销售、外销渠道拓客、大客户销售等多元化的销售模式，举行新闻发布会、暖场活动、客户活动，营造开盘热销模式，利用节日、庆典等阶段性开展房地产交易会及促销活动，加大销售去化。充分调动员工，自由经纪人启动全民营销，此外，重点通过对老业主的深度维护和巩固，依托老业主的口碑，进行有效的二次宣传。
⑧质量控制措施
鑫远集团高度重视最初规划设计到项目最终完工期间房地产开发产品各阶段的质量控制，以确保向客户提供优质的产品。鑫远集团执行标准化技术指引，确保所有房地产开发项目的施工符合相关法律法规及政府相关机构和其他行业协会颁布的强制性标准。鑫远集团通过项目开发管理中心工程管理部负责所有在建项目的月度检查，项目部日常工程检查和验收，落实持续改进工程管理原则，使事前预控和事中过程管理得以落地。加强督促技术行为、实体质量、安全文明施工管理、样板实施的管控，规避系统性质量问题，关注客户敏感点，共同提高现场管理水平，促进工程质量持续提升。报告期内，鑫远集团不存在因质量纠纷引起的重大诉讼或仲裁事项。
鑫远集团通过制定《开发项目工程质量管理办法》制度对工程质量管理进行规范，并已制定以下工程质量管理总目标：（1）确保开发项目竣工全部通过验收，工程质量合格；（2）根据品质发展目标，确定争创市、省级优质工程奖项、芙蓉奖或其他奖项；（3）杜绝发生严重施工质量事故。
鑫远集团内部设有工程质量管理领导小组：分管工程管理领导任组长，工程管理部经理任副组长，工程管理部副经理、项目经理、现场代表、监理公司总监/总监代表、施工单位项目经理任成员，实施施工全过程的质量控制。
A.质量控制跟踪
鑫远集团密切监督所有施工过程。为确保质量标准，鑫远集团一般要求房地产开发项目所用建材及设备具备质量证明或取得授权并通过报验核准后方可使用及安装。项目开发管理中心工程管理部对项目部每1个月进行一轮工程检查，项目部的工程师通常每日进行现场检查，鑫远集团施工和质量管理团队（由资质合格的工程师和施工技术员组成）也会定期检查所有施工工地。鑫远集团的检查侧重于工程实体质量和技术行为，实体检查中如发现异常状况则须抽检相关资料，以确保施工质量和安全控制符合质量控制指引，以及所有相关法律、法规和行业标准。对检查中发现的重点问题，检查组提出整改要求，项目部应在15日内整改完成，如不能及时整改完成的，应在15日内提出整改方案及计划，项目经理核查整改结果。项目检查完毕后，检查组应立即在该项目召开本次检查结果沟通交流会，将检查内容在会上进行通报，重点分析问题发生的原因及整改建议等，并当场进行评分，对评分结果如无异议，检查组和被检地区项目的项目经理进行现场签字。
鑫远集团在聘请独立的监理公司现场检查所有工艺的质量和安全控制措施后，方可验收主要施工阶段竣工。监理单位在监督过程中落实工程质量的各项情况，并编写监理日志上报工程部门，在监理日志中必须有现场施工与交底要求是否存在偏差，并且如何监督整改的专项记录。
鑫远集团采取严格的质量控制措施确保承包商遵守相关规定和法规，包括环境、劳动、社会和安全条例，以尽可能减少风险和责任。报告期内，鑫远集团与建筑工程承包商之间并未发生过重大纠纷，亦未出现涉及任何承包商的重大人身伤亡事故，从而对业务产生重大不利影响的情况。
B.新技术和新工艺的运用
鑫远集团在新技术、新工艺、新材料的使用方面，优先考虑使用国家建设部推荐使用的成熟新技术，采用优质品牌的建筑材料设备。在选取相关的新工艺、新材料和新技术后，鑫远集团会对其在项目中的运用状况进行考察。同时，在施工时加强现场管理，避免出现质量问题或不适用问题。并在工程完工后对已使用的新工艺、新材料或者新技术进行评估，为将来的持续应用积累经验。
C.特殊环境下项目开发的质量控制措施
房地产项目开发面临的特殊环境，主要是指开发项目所在地区地上、地下存在的文物，以及不利于开发的特殊地质状况、气候条件或在环保方面有严格限制等情况。鑫远集团采取以下措施加强在特殊环境下项目开发的质量控制：
在项目开发前，对于可能存在的特殊环境，鑫远集团组织有关专家对其情况进行调查和论证，并根据项目情况制定相应的施工计划、施工方案和预防应对措施。在施工过程中，与施工单位及工程监理单位密切合作，对临时出现的特殊情况及时进行沟通，积极应对，制定切实可行的解决方案，确保施工工程能够正常、有序的进行，工程质量、安全生产能够得到有效保障，避免特殊环境对工期和工程质量带来不利影响。
D.质量缺陷管理
质量缺陷是指在工程建设过程中发生的不符合规范规程和合同要求的检验项和检验批，造成直接经济损失较小，或处理事故工期不长，经过处理后仍能满足设计及合同要求，不影响工程正常使用及工程寿命的质量问题。
质量缺陷分为如下三类：（一）一类缺陷：指一般质量缺陷，未达到规范规程和合同技术要求，但对质量、结构安全、运行无影响、对外观质量有较小影响的检验项和检验批；（二）二类缺陷：指较严重质量缺陷，未达到规范规程和合同技术要求，对结构安全、运行、外观质量有一定影响，处理后不影响正常使用和寿命的检验项和检验批；（三）三类缺陷：指严重质量缺陷，未达到规范规程和合同技术要求，对质量、结构安全、运行、外观质量有影响，需进行加固、补强、补充等特殊处理，处理后不影响正常使用和寿命的检验项和检验批。
对因特殊原因，使得工程个别部位或局部达不到规范和设计要求（不影响使用，且通过验收），且未能进行处理的工程质量缺陷问题，必须以工程质量缺陷备案。质量缺陷备案内容包括：质量缺陷产生的部位、原因，对质量缺陷是否处理和如何处理以及对建筑物使用的影响等。内容必须真实、全面、完整，施工单位必须在质量缺陷备案表上签章，有不同意见应明确记载。
质量缺陷处理依据按国家现行规范、规程、强制性条文等文件以及结合施工合同约定技术要求。
E.质量事故处置
发生工程质量事故必须在4小时内报告监理部、项目部、工程管理部，必要时上报主管项目开发领导，不得隐瞒。质量处置：凡在建工程质量事故按照规定的质量事故处理程序、权限划分处理，处理一切质量事故必须坚持“四不放过”原则（即事故原因未查清不放过、责任人员未处理不放过、整改措施未落实不放过、有关人员未受到教育不放过）。发生质量事故，按照“现场保护→事故调查→原因分析→事故处理→恢复施工”的程序进行处置。对影响结构安全和使用功能的质量问题，工程管理部门有权（必要时授权项目组）立即签发工程停工整改通知，同时报相关部门、分管领导。
⑨主要融资方式
鑫远集团房地产开发项目除了自有资金投入外，外部的主要融资方式为银行贷款，未来鑫远集团将充分利用境内资本市场适时进行股权融资，优化运营资金筹集方式并改善资产负债结构。
3. 4、房地产开发项目的具体情况
报告期内，鑫远集团开发已完工的项目共4个。截至2015年11月30日，鑫远集团共有在建项目6个和拟建项目9个，具体情况如下：
（1）报告期内开发已完工的项目情况
单位：平方米
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①文苑一期
A.项目基本情况
文苑一期项目位于长沙市天心区新韶西路，紧邻明德中学新校区。项目南邻明德中学，东向为书香路，西侧为新联路，北边为新韶路，属于城市新区。文苑一期集精品住宅、商务公寓、集中商业于一体，项目占地面积32，439.74平方米，总建筑面积136，306.73平方米，绿地率40.3%，由5栋住宅与1栋公寓组成。项目南邻明德中学，并已与明德中学正式签约，成为明德中学的定点生源项目。小区以教育式园林风格为主题，园林内设计有孟母断机的雕像、书卷韵味的景墙等内外结合让业主的小孩从小耳濡目染到良好的学习环境与氛围。
B.项目资质许可
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C.项目经营模式
项目由鑫远集团自主开发经营。
D.施工单位：隆宇建设
E.工程进度、销售情况、工程质量情况
该项目于2011年1月开工建设，于2014年3月竣工。项目总可售面积121，246.76平方米，截至2015年11月30日，项目已售面积108，566.70平方米，去化率89.54%，累计实现收入69，992.80万元，已交付使用的商品房尚无重大质量纠纷。
F.代为收取的住宅共用部分、公共设施设备维修基金的执行情况
本项目严格执行《住宅专项维修资金管理办法》规定。
②国际一期
A.项目基本情况
国际一期项目位于长沙市南大门，属于长株潭一体化的“新中心”核心区域。项目东临书香路，南靠城市主干道湘府西路和湘府路大桥。国际一期占地面积11，589.40平方米，总建筑面积43，509.75平方米，于狭长形用地内，南北端各布置一栋L型公寓，共有4栋公寓。国际一期以现代简约公寓为规划主题，做到土地的充分利用并营造错落有致的景观空间及环保节能的建筑设计，创造出健康、舒适、愉快的居住环境；裙楼部分为石材幕墙，裙楼以上部分的外立面采用外墙涂料，展现出现代化的生活品味，成为该区形象鲜明、出类拔萃的公寓形象。项目户型设计以时尚公寓为主题，面积区间为34平方米至65平方米，均为市场上热销公寓主力户型。项目内部格局实用性突出、功能性变化多端，框架结构可灵活改造，兼具居家和商务办公功能。
B.项目资质许可
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C.项目经营模式
项目由鑫远集团自主开发经营。
D.施工单位：隆宇建设
E.工程进度、销售情况、工程质量情况
该项目于2013年5月开工建设，于2015年1月竣工。项目总可售面积31，326.33平方米，截至2015年11月30日，项目已售面积16，177.49平方米，去化率51.64%，累计实现收入9，882.04万元，已交付使用的商品房尚无重大质量纠纷。
F.代为收取的住宅共用部分、公共设施设备维修基金的执行情况
本项目严格执行《住宅专项维修资金管理办法》规定。
③逸园
A.项目基本情况
逸园项目位于长沙市天心生态新城，北面为青山路，西面为新联路，东面为豹子岭路，南隔湘府西路仅50余米。项目占地面积25，839.73平方米，总建筑面积95，292.45平方米，绿地率达42%。项目周边建有三馆（群众艺术馆、地质博物馆、科技馆）、一中心（青少年活动中心）、湘府文化公园、桂花坪公园、园艺公园、水库公园、杜鹃花生态公园五大生态公园环绕，天心区政府、省政府、省医疗中心等，教育配套方面，项目临近明德中学和规划中的天心区实验小学，周边更有中南大学铁道校区、林业科技大学与青园小学等学校。
B.项目资质许可
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C.项目经营模式
项目由鑫远集团自主开发经营。
D.施工单位：隆宇建设
E.工程进度、销售情况、工程质量情况
该项目于2010年4月开工建设，于2013年3月竣工。项目总可售面积75，110.86平方米，截至2015年11月30日，项目已售面积67，658.52平方米，去化率90.08%，累计实现收入30，734.14万元，已交付使用的商品房尚无重大质量纠纷。
F.代为收取的住宅共用部分、公共设施设备维修基金的执行情况
本项目严格执行《住宅专项维修资金管理办法》规定。
④尚苑一期
A.项目基本情况
尚苑一期项目位于长株潭一体化的核心区长沙市天心生态新城，湖南省政府机关大院西南角。项目北临城市主干道湘府路，南临杉木冲路，东临新姚路，西临石竹路。项目占地面积36，263.65平方米，总建筑面积125，081.95平方米。尚苑一期共由8栋建筑组成，其中8栋、9栋、12栋、13栋、16栋和17栋为12-14层住宅，户型为120-261平方米三房至六房，20栋为10层商务办公楼，单层面积约3，200平方米，21栋为4层集中商业。
B.项目资质许可
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C.项目经营模式
项目由鑫远集团自主开发经营。
D.施工单位：隆宇建设
E.工程进度、销售情况、工程质量情况
该项目于2011年3月开工建设，于2014年1月竣工。项目总可售面积97，966.73平方米，截至2015年11月30日，项目已售面积50，196.29平方米，去化率51.24%，累计实现收入40，707.71万元，已交付使用的商品房尚无重大质量纠纷。
F.代为收取的住宅共用部分、公共设施设备维修基金的执行情况
本项目严格执行《住宅专项维修资金管理办法》规定。
（2）在建项目情况
单位：平方米
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①尚苑二期
A.项目基本情况
尚苑二期项目位于长株潭一体化的核心区长沙市天心生态新城，湖南省政府机关大院西南角。项目北临城市主干道湘府路，南临杉木冲路，东临新姚路，西临石竹路。项目占地面积33，636.95平方米，总建筑面积102，637.63平方米。尚苑二期共由6栋建筑组成，其中10栋、11栋、14栋和15栋为15层住宅，户型为120至200平方米三房至五房，18A、18B栋为10层商务办公楼，单层面积约1，500平方米。
B.项目资质许可
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C.项目经营模式
项目由鑫远集团自主开发经营。
D.施工单位：隆宇建设
E.工程进度、预售情况和预计总投资
该项目于2013年1月开工建设，并于2015年12月竣工。截至2015年11月30日，该项目总可售面积76，032.46平方米，已取得预售许可证的面积为76，028.93平方米，已（预）售面积42，007.80平方米，去化率55.25%，实现收入28，822.93万元。项目预计总投资35，750.87万元，已投入金额为35，750.87万元。
目前，该项目按开发计划正常进行，不存在停工的情形。
②文苑二期
A.项目基本情况
文苑二期项目位于长、株、潭一体化核心区长沙天心生态新城，湖南省政府西北角，书香路与新韶路交界处。项目东临书香路，西临新联路，北临友谊路。项目占地面积65，946.35平方米，总建筑面积307，820.58平方米，容积率为3.8，绿地率高达45.8%。项目定位为“繁华静里，省府人文公园住区”，随着湘府路大桥的开通，和即将建成的地铁一号线，项目出则繁华，入则宁静的居住理念也逐渐成为真实写照。项目配套醇熟，百年明德中学仅一街之隔，待建的天心区实验小学也近在咫尺，杜鹃公园、石冲公园、水库公园、省府文化公园，四大公园环伺。而周边的生活配套也已经十分完善，家润多超市的进驻与近邻的省科学技术馆、省地质博物馆、省群众艺术馆、省青少年活动中心，为区域提供了更方便舒适多彩的生活。
B.项目资质许可
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C.项目经营模式
项目由鑫远集团自主开发经营。
D.施工单位：隆宇建设、长大建设、湖南省西湖建筑集团有限公司
E.工程进度、预售情况和预计总投资
该项目于2011年9月开工建设，预计于2018年12月竣工。截至2015年11月30日，该项目总可售面积249，651.04平方米，已取得预售许可证的面积为216，203.19平方米，已（预）售面积194，529.49平方米，去化率89.98%，实现收入115，950.07万元。项目预计总投资103，413.21万元，已投入金额为82，494.77万元。
目前，该项目按开发计划正常进行，不存在停工的情形。
③文苑三期
A.项目基本情况
文苑三期项目坐落于南城省府板块中央商务区，书香路与新韶西路交汇处。项目占地面积23，220.99平方米，总建筑面积105，306.56平方米，绿化率36.9%。项目南邻百年明德中学，天心区实验小学（待建）近在咫尺；三馆一中心、家润多超市，提供了便捷生活与完善配套；周边四大公园环伺，将繁盛之上的静谧生活展示得淋漓尽致。项目采用围和式布局，由5栋高层组成，户型规划79-145平方米宜居户型，户户朝南，百分百日照满足，中心园林以营造内部中心绿化为重点，提供安静的休闲环境，最大限度的使每户都具有良好的朝向与优美的景观，并通过中心大面积绿地提升小区品质，打造成绿色的宜居环境。
B.项目资质许可
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C.项目经营模式
项目由鑫远集团自主开发经营。
D.施工单位：隆宇建设
E.工程进度、预售情况和预计总投资
该项目于2015年6月开工建设，预计于2017年8月竣工。截至2015年11月30日，该项目总可售面积80，317.70平方米，尚未取得预售许可证。项目预计总投资32，663.33万元，已投入金额为6，418.46万元。
目前，该项目按开发计划正常进行，不存在停工的情形。
④和城一期
A.项目基本情况
和城一期项目位于长沙市长株潭一体化核心区，西邻碧云路，东邻芙蓉南路，交通便利，地理位置优越。项目占地面积124，697.55平方米，总建筑面积424，809.57平方米，绿地率为45%。项目共包括二十栋高层住宅楼、五栋高层公寓楼及一栋写字楼，用地南部设置了一条18米宽的内部道路，并以此为界，北区为纯住宅小区，内部又分为三个居住组团；南区为公寓、商业办公区。南北区之间功能相对独立，互不影响。和城一期作为一个集大型综合商业、欧式风情园林、和谐唯美的社区文化于一体的品质住宅区，小区环境景观风格打造为意大利风情，将传统与现代、自然与城市、环境与建筑、物质与人文、商业与艺术等充满对立元素的事物被有机的融合在一起，呈现出和谐的生态空间。
B.项目资质许可
■
C.项目经营模式
项目由鑫远集团自主开发经营。
D.施工单位：隆宇建设
E.工程进度、预售情况和预计总投资
该项目于2012年6月开工建设，预计于2019年12月竣工。截至2015年11月30日，该项目总可售面积332，677.74平方米，已取得预售许可证的面积为245，796.76平方米，已（预）售面积190，273.71平方米，去化率77.41%，实现收入105，693.74万元。项目预计总投资136，326.16万元，已投入金额为105，890.57万元。
目前，该项目按开发计划正常进行，不存在停工的情形。
⑤尚苑三期
A.项目基本情况
尚苑三期项目位于长株潭一体化的核心区长沙市天心生态新城，湖南省政府机关大院西南角。项目占地面积38，882.92平方米，总建筑面积106，302.27平方米。尚苑三期共由8栋建筑组成，其中第1栋至第7栋为12-15层住宅，户型为120-261平方米的三房至六房，第19栋为4层幼儿园。
B.项目资质许可
■
C.项目经营模式
项目由鑫远集团自主开发经营。
D.施工单位：隆宇建设
E.工程进度、预售情况和预计总投资
该项目于2013年12月开工建设，预计于2016年3月竣工。截至2015年11月30日，该项目总可售面积78，387.11平方米，已取得预售许可证的面积为58，332.66平方米，已（预）售面积28，733.50平方米，去化率49.26%，实现收入18，230.98万元。项目预计总投资34，328.96万元，已投入金额为14，089.92万元。
目前，该项目按开发计划正常进行，不存在停工的情形。
⑥和城二期
A.项目基本情况
和城二期项目位于长沙市长株潭一体化核心区，西面紧邻湖南工程职院，东邻碧云路，南邻大托路，靠近地铁一号线地铁站，地理位置优越。项目总占地面积149，541.18平方米，总建筑面积505，500.39平方米，容积率2.7，主力户型面积90至141平方米，定位为南城宜居精品住宅小区。项目规划23栋高层住宅楼、5栋高层公寓楼及1栋多层幼儿园，内部打造各式主题花园和亲水园林，环境怡人，是一个大规模、配套完善、自然宜居的居住小区。
B.项目资质许可
■
C.项目经营模式
项目由鑫远集团自主开发经营。
D.施工单位：隆宇建设
E.工程进度、预售情况和预计总投资
该项目于2015年10月开工建设，预计于2019年6月竣工。截至2015年11月30日，该项目总可售面积401，670.31平方米，尚未取得预售许可证。项目预计总投资168，094.12万元，已投入金额为25，960.27万元。
目前，该项目按开发计划正常进行，不存在停工的情形。
（3）拟建项目情况
单位：平方米
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①城市广场
A.项目基本情况
城市广场项目北临友谊路、东临芙蓉南路、南临韶洲路，与地铁1号线友谊路站无缝对接，紧邻湖南省政府、天心区政府，位于省直机关集中办公区正东，地段商业与商务价值优势无可比拟。项目占地面积32，724.51平方米，总建筑面积约189，877.00平方米。城市广场项目定位为省府新区商业中心，规划为集大型商业、5A级专业写字楼、国际品牌五星级商务酒店为一体的复合型城市综合体，品牌百货、大型生活超市、影城、国际名品专营店将成为项目商业主体，配套完善的餐饮、娱乐、休闲设施，打造一站式购物广场。
B.项目资质许可
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C.项目预计工程进度
项目预计于2017年10月开工建设，预计于2019年12月竣工。
②名苑
A.项目基本情况
名苑项目位于长、株、潭一体化核心区长沙天心生态新城，刘家冲路与中保路交汇处。项目占地面积30，546.63平方米，总建筑面积约98，185.30平方米，容积率2.6，绿地率高达42%。项目由6栋小高层组成，立面采用浅色格调，勾勒简约线条，营造轻松、现代简约建筑风格。景观为东南亚风格，以热带观赏植物为特色，营造粗犷、休闲、浪漫的自然风情。户型上以刚性需求居家两房、小三房为主力产品，为刚性需求客户打造舒适的宜居空间。
B.项目资质许可
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C.项目预计工程进度
项目预计于2017年3月开工建设，预计于2018年9月竣工。
③新都
A.项目基本情况
新都项目位于长沙市省府南城，属于长株潭一体化的“新中心”核心区域。项目位于新姚路和书香路交汇处东西两端，北邻省交通厅和鑫远?尚玺，南临农行宿舍。项目占地面积14，994.84平方米，总建筑面积约32，319.00平方米。项目东面以“现代简约公寓”为规划主题，现代时尚主义建筑风格，做到土地的充分利用并营造错落有致的景观空间及环保节能的建筑设计，创造出健康、舒适、愉快的居住环境。项目定位为多功能小户型住区，作为鑫远?尚玺紧邻的小户型公寓社区，享受尚玺项目的大社区配套。
B.项目资质许可
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C.项目预计工程进度
项目预计于2016年11月开工建设，预计于2018年12月竣工。
④融城广场
A.项目基本情况
融城广场项目位于芙蓉南路、韶山南路、书院南路交汇处，占据长株潭融城核心区。项目占地面积142，439.57平方米，总建筑面积约507，354.16平方米，是集购物、娱乐、休闲、餐饮、写字楼、公寓为一体的超大型体验式消费中心。项目定位以国际品牌大型生活超市、运动品牌中心、儿童主题商场、餐饮娱乐广场为主体，集公寓、写字楼为一体的商业综合体。
B.项目资质许可
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C.项目预计工程进度
项目于2015年12月开工建设，预计于2020年6月竣工。
⑤新城
A.项目基本情况
新城项目位于长沙市省府南城，属于长株潭一体化的“新中心”核心区域。项目位于城市主干道韶山路和芙蓉路之间，东临韶山路，南临雀园路，靠近红星商圈及汽车南站，绕城高速进出口处。项目占地面积76，076.22平方米，总建筑面积约272，906.00平方米。项目定位为活力生活城，为城市白领、教师及个体商户等客群打造的特色社区，户型以刚需面积为主，有少量小户型公寓，满足市场刚需客户的需求。
B.项目资质许可
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C.项目预计工程进度
项目预计于2031年3月开工建设，预计于2033年3月竣工。
⑥嘉城
A.项目基本情况
嘉城项目位于大长沙新中心长株潭一体化的核心区长沙市天心生态新城，北临杉木冲路、东临芙蓉南路、紧邻地铁1号线，湖南省科技馆正对面。项目占地面积106，553.83平方米，总建筑面积约342，044.99平方米。项目定位为新城市中心YOHO时代新社区，中等规模，临街地铁物业，项目整体风格以偏城市化、商业化。客户定位为上升阶层及富裕的中间阶层。市政配套方面，项目紧邻省科学技术馆、省地质博物馆、省青少年活动中心三馆一中心，湘府府文化等公园，地铁1号线即将开通，瞬息通达全城。
B.项目资质许可
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C.项目预计工程进度
项目预计于2016年10月开工建设，预计于2019年12月竣工。
⑦锦城
A.项目基本情况
锦城项目位于长沙市长株潭一体化核心区，西面紧邻芙蓉南路，东邻长沙市第三十五中学（湘府长郡中学），靠近地铁一号线地铁站，地理位置优越。项目规划用地面积14，814.92平方米，总建筑面积约67，333.71平方米，容积率3.6。项目定位为南城微型商业综合体，产品打造由塔楼加裙楼商业组合而成，拥有餐饮集聚区、购物街区、儿童游乐等功能，是一种复合型的商业街区。
项目周边市政配套齐全，行政、文化、教育等配套众多，如省政府、“三馆一中心”、天心区政府、湘府长郡中学、湘府英才小学等；周边环境怡人，大型公共绿地、公园等已形成规模；商业氛围也是日渐成熟，如奥特莱斯购物公园、融城商业中心等商业也将逐渐成型。项目在此具有较好的发展前景。
B.项目资质许可
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C.项目预计工程进度
项目预计于2017年6月开工建设，预计于2018年11月竣工。
⑧南郡
A.项目基本情况
南郡项目位于省府生态景观轴两厢，紧邻“三馆一中心”，湘府文化公园800米中央景观轴贯穿项目，融为一体。项目占地面积168，164.16平方米，总建筑面积约548，201.00平方米，集花园洋房、墅质高层住宅和写字楼、酒店、商业一体的城市资源型综合体项目，也是长沙唯一私藏市政公园于内的高端城市公园社区，专为城市高端人士量身定制。
B.项目资质许可
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C.项目预计工程进度
项目预计于2016年10月开工建设，预计于2019年12月竣工。
⑨国际二期
A.项目基本情况
2013年8月，鑫远集团和湖南省天心实业集团有限公司（以下简称“天心集团”）及湖南省天心房地产开发有限责任公司（以下简称“天心房地产”）签署了《国有土地使用权置换合同》，约定以鑫远集团净用地面积2，608.05平方米、控规编号A-75、的电力设施用地及净用地面积8，575.33平方米、控规编号A-76的住宅用地与天心集团净用地面积1，812.6平方米、控规编号E-12西北角地块的工业用地及天心房地产净用地面积9，001.7平方米、控规编号D-26-2东侧三角地块的金融保险用地按同等净用地面积原则按现状进行置换；置换净用地的面积差按鑫远集团与天心房地产各自土地（或相邻同类土地）摘牌价格向对方支付应补土地转让款；鑫远集团已用于置换用地直接发生的土方工程费用根据实际发生额，由天心房地产按783万元予以补偿。其后，鑫远集团和天心集团及天心房地产签署了《国有土地使用权置换合同补充协议》，约定：根据长沙市城乡规划局的要求，天心集团将其名下位于天心区芙蓉南路、杉木冲路以南的2.719亩土地（《国有土地使用证》编号为“长国用（2003）字第016433号”，控规编号E-12西北角地块变更土地权属单位为天心房地产；原《置换合同》主体由鑫远集团、天心集团及天心房地产三方变更为鑫远集团及天心房地产两方。
其后，鑫远集团与天心房地产签署了《国有土地使用权置换合同补充协议（二）》，约定：《国有土地使用权置换合同》及其补充、变更协议的履行以有权国有土地行政管理部门对该等合同项下国有土地使用权置换的批准为前提，如该置换行为未能获得有权国有土地行政管理部门的批准，则《国有土地使用权置换合同》及其补充、变更协议自始不发生效力，鑫远集团将原天心房地产支付给其的土方工程补偿款783万元返还天心房地产，双方均无须承担任何责任。
截至本报告书摘要签署之日，天心房地产正在办理将上述工业用地变更为“商业/住宅”用地及国有资产处置审批的相关手续。上述土地使用权置换尚待天心房地产完成上述变更及报批手续后由双方向长沙市国土资源局申请办理，具体办理进度及结果将以长沙市国土资源局的受理/审批结果为准。据此，本项目的开发地块及占地面积须根据上述土地使用权置换手续的办理情况确定。
B.项目资质许可
■
（4）鑫远?太湖国际健康城
①项目概况
鑫远?太湖国际健康城项目预计规划用地面积1，600亩左右，总投资预计161亿元左右。项目定位为“国际化全龄健康生活示范城”，以三甲医院、国际医疗为核心驱动，以太湖旅游度假区丰富的旅游、度假、休闲资源为依托，打造集医疗服务、健康养老、温泉养生、休闲度假、文化教育、医养产业发展于一体的国际复合型大健康产业示范区。项目建成后，将极大提升完善太湖旅游度假区服务功能体系，实现以“医养”为核心，养老养生、温泉度假、文化旅游产业结合的重大探索，以大健康产业助力湖州在后长三角时代实现跨越式发展。
鑫远集团积极开展医养业务布局，已于2014年3月与浙江省湖州太湖旅游度假区管理委员会签订战略合作协议。湖州鑫远于2015年2月受让位于湖州太湖旅游度假区长田漾控规单元TH-04-01-18B商务金融用地地块，占地面积为1，537.00平方米，建筑面积为2，296.00平方米。该地块上在建鑫远?太湖国际健康城项目的营销展示中心。湖州鑫远已于2015年10月与湖州市国土局签订国有建设用地使用权出让合同，该合同下宗地总面积118，190平方米，出让宗地面积92，540平方米，该出让宗地用途为医卫慈善用地（医疗卫生用地），未来拟用于鑫远?太湖国际健康城项目医院建设。
②项目定位与各版块介绍
鑫远?太湖国际健康城项目总体定位为国际化全龄健康生活示范城。项目提供领先的健康新生活方式和领先的医疗健康管理，并致力于打造更加全能的健康生活示范城。项目将中国式养老模式丰富为具备国际视野的全能、全龄型的智慧健康生活新城。“全龄”的理念将体现为养老养生只是未来项目健康生活体系的一个重要部分，项目将涵盖适合全龄人群生活。“全能”的理念将体现为涵盖医疗、健康社区、温泉度假和文化旅游四个相对独立但紧密联系的板块。项目各板块的内容简介如下：
医疗板块包括三甲综合医院、健康管理中心、度假医疗中心、国际护理学院和医养产业孵化基地等子版块，旨在构建“产学研”为一体的完整医疗产业链和国内领先的大型医疗健康养护体系。医疗板块将以三甲医院综合医疗为核心，为区域完善医疗服务配套，为项目提供医疗健康管理，为温泉度假和文化旅游客户提供健康体检、中短期疗养、度假式医疗提供保障等，吸附治疗、康复、中高端疗养、体检、旅游度假、养老居住等客户群体；国际护理学院为医院及养老提供高端护理人才；医养产业孵化基地为项目产业化发展提供平台。
健康社区板块包括养老板块和健康住宅板块两大子板块。养老板块主要通过医疗资源的优势，配套温泉资源、文化体验、老年大学、生态农庄；健康住宅板块则通过引入医疗资源、健康管理、养老服务、有机食品供应、社区健康食堂、儿童乐园、社区图书馆、健身泛会所、绿色建筑和智慧社区等打造全龄健康生活社区。
温泉度假板块包括温泉度假住区、温泉度假酒店和温泉度假小镇等子版块。温泉度假住区致力于打造温泉特色和湖景景观长期居住型、度假型别墅类产品，前期主要吸引湖州市区及周边织里、长兴等高端客户，中后期利用自身健康产业的吸附力，辐射周边上海、杭州、苏州、嘉兴等养老养生投资人群；温泉度假酒店和温泉度假小镇定位为具有江南水乡文化特色的综合型度假温泉小镇，主要为旅游度假客户提供健康养生和旅游休闲功能。
文化旅游板块包括体育公园、文化公园和生态农庄项目等子版块。体育公园提前对接政府公园规划，引入趣味型的园林空间，打造成为北区集合儿童嬉戏乐园、青年极限运动、迷你高尔夫、老年广场舞汇集的全龄体育趣味公园；文化公园将充分利用民国文化资源，通过对接太湖旅游人群营销和交通体系，通过营造文化公园的文化深度、文化趣味，配合周边禅修中心和温泉体验、幻住寺佛文化、戏台元素的植入等打造多时空多文化体系文化慢游区；生态农庄则将打造成为真正的有机蔬菜配送和开心农场体验、大型花田观赏体验的国际概念化农庄。
1. 5、房地产开发与经营业务资质与技术创新
（1）房地产开发资质
截至2015年11月30日，鑫远集团获得的房地产开发资质如下表所示：
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（2）专职技术人员情况
截至2015年11月30日，鑫远集团持有建筑、测绘、电气、景观和工程造价等资质的房地产专职技术人员共计153人。
（3）技术创新
鑫远集团在房地产开发过程中积累了丰富的经验，并以此为基础在建筑专业、结构专业以及机电专业方面应用了诸多创新技术，主要内容如下：
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上述新工艺和新技术主要是建筑承包商所研发，鑫远集团主要对其仅拥有改良和使用的权利，对新技术和新工艺的应用主要集中在以下几个方面：
A.规划、建筑设计的创新
在住宅和商业物业的规划和建筑设计方面，鑫远集团依据项目定位、目标客户需求、周边环境等因素整合出最佳的规划和设计方案，在经济性、实用性、环保性等方面寻求重大创新突破。为了能充分发挥创新的价值，减少设计理念的不一致，鑫远集团较为深入地参与到设计工作的各项阶段，将其创新设计理念贯彻到产品当中。
B.建筑结构的创新
鑫远集团合理利用业界前沿的施工技术，提升工艺水平，在建筑结构上实现创新，包括无梁楼盖技术和雨水收集技术等。该等施工技术能增加建筑有效空间，提高建筑空间利用率并节约材料成本和人工成本。其他类似的新型工艺也普遍的运用到建筑结构设计当中，有效提高产品品质。
C.建筑节能与环保的创新
鑫远集团在规划设计中，综合考虑建筑节能的多方面要求，在设计过程中严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》和《公共建筑节能设计标准》。通过对各影响因素的分析、优化和比较进行布置建筑规划，从而有利于建筑物的夏季通风防热和冬季避寒保温。鑫远集团所有房间均有直接采光通风，体形系数和窗墙比控制在规定的范围之内，符合节能设计规范的要求。同时，鑫远集团采用高科技节能环保材料，如空心微珠无机保温砂浆、挤塑聚苯板、岩棉板、节能门窗等确保墙体门窗工程的节能优化设计。鑫远集团小区楼宇的楼梯间照明均采用节能自熄开关，大堂、公共走廊、地下车库等处采用分回路分时段的方式控制；在大型公建项目中，采用变频控制技术，节约水泵、空调系统的用电量；在消防给水管接管前设倒流防止器，防止消防水流至生活水。
2. 6、房地产开发与经营业务安全生产情况
鑫远集团的房地产开发与经营业务通常不涉及重大安全事故情形，与业务相关的可能涉及安全事故的情况主要存在于建筑工程施工过程中。
鑫远集团建筑工程均是由专门建筑施工企业承建，相关的安全生产情况已受到充分的监督并且安全事故的发生不会对鑫远集团产生重大影响。为贯彻“安全第一、预防为主”的安全生产方针、提高安全施工管理水平及保障职工在劳动过程中的安全和健康，鑫远集团制定并建立健全了《湖南鑫远投资集团有限公司施工安全管理办法》等相关安全生产制度，从而促进房地产项目开发建设工作顺利进行。各建筑施工单位相关的安全生产情况已受到充分的监督并且安全事故的发生不会对鑫远集团产生重大影响。报告期内，鑫远集团房地产开发与经营业务不存在发生重大安全事故而导致人员伤亡或者重大财产损失的情形。
7、房地产开发与经营业务环境保护情况
鑫远集团的房地产开发与经营业务不属于国家环保部公布的《上市公司环境信息披露指南》中列示的重污染行业。鑫远集团的房地产开发项目均按规定取得相关主管部门的环评批复或者环保验收资料。鑫远集团在房地产开发与经营中严格遵守国家环保法律法规，污染物排放达到国家环保相关标准。
（三）拟购买资产污水处理业务
1、污水处理行业基本情况及竞争状况
（1）主管部门和监管体制
污水处理行业的建设和发展是城市居民安居乐业的基础，中央和地方政府历来对此高度重视。我国对污水处理行业的监管体系为“多头监管”，相关的监管部门及机构主要包括：国家及地方发改委、国家及地方环境保护部门、住建部、国家及地方水利部门、中国环境保护产业协会、地方物价局及地方卫生局等。
各级管理部门主要是依据国务院各部门分工和《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水法》和《中华人民共和国水污染防治法》等法律法规来实行监管。
（2）行业主要法律法规和政策
①行业主要法律法规
污水处理行业是我国环保行业的重要组成部分。近年来，我国逐步建立了以《环境保护法》为基础的环保法律、法规体系和相关财税金融等制度性安排和政策扶植系统，其中与污水处理行业相关的主要法律法规梳理如下：
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②行业主要的政策
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（3）行业面临的形势
①水价改革不断推进
污水处理行业作为水务行业的子行业，其发展与水价形势紧密相关，具备很强的公益性、基础性和战略性，关系居民生活、企业生产和生态环境保护。因此，与完全竞争行业相比较，其受到更多的政府监管的影响。其中，水价是政府行业调控的主要手段。“十二五”规划指出，我国将继续推进水价改革，完善水资源费、水利工程供水和城市供水价格政策。2010年12月，国家发改委印发《关于做好城市供水价格调整成本公开试点工作的指导意见》和《城市供水定价成本监审办法（试行）》，我国完善水价形成机制、促进水价调整工作规范化、透明化的进程逐步加快。天津、重庆、长沙、广州等全国大中城市陆续上调水价，实行阶梯式水价制度。国务院发布的《关于实行最严格水资源管理制度的意见》提出将实行最严格水资源管理制度，严格水资源征收费和取水审批管理制度，为各地加快水价改革步伐指引了方向。在政策的有力推动下，未来水的资源属性将逐渐体现，水价逐步上调将成定局。
2013年12月31日，国家发改委及住房与城乡建设部联合出台了《关于加快建立完善城镇居民用水阶梯价格制度的指导意见》，明确要求各地加快建立完善居民阶梯水价制度。县级及以上城市应于2015年底前全面实行居民阶梯水价制度，具备条件的建制镇也要积极推进。2020年底前，全面实行非居民用水超定额、超计划累进加价制度。深入推进农业水价综合改革。
②PPP项目潮
PPP即公私合作提供公共服务模式(Public-Private-Partnership)，虽然由来已久，但2015年由于中央政府PPP项目潮开闸，使得抽象的“十万亿”环保市场成为和每个企业具体相关的事件，因此2015年也被媒体称为PPP的突破之年。
PPP合作模式与近年来主流的BOT合作模式各有异同。从合作关系看，BOT中政府与企业更多是垂直关系，即政府授权私企独立建造和经营设施，而非与政府合作；PPP则是通过共同出资特殊目的公司更强调政府与私企利益共享和风险分。PPP的优点在于政府能够分担投资风险，能够降低融资难度，双方合作也能够协调不同利益主体的不同目标，形成社会利益最大化，但缺点在于增加了政府潜在的债务负担。
③农村污水处理
我国农村水务发展滞后，农村水污染物排放量维持高位，占全国水污染物排放量超过50%，且处理率普遍较低，与城镇污水接近90%的处理率形成强烈反差。假设2014-2017年处理设施建设单价保持不变，以农村污水处理率达到20%计算，则2017年农村污水处理潜在市场规模408亿元。农村水务将是水污染防治行动计划的重点方向之一，行业发展潜力巨大。2015年3月，环保部副部长吴晓青表示，将全力保障农村饮用水安全，加快治理农村生活污水、生活垃圾等突出环境问题。2015年10月，全国农村环境连片整治工作现场会上，环保部部长陈吉宁表示，到2015年底，将完成7万个建制村的环境整治任务，“十三五”期间全国新增完成13万个建制村环境综合整治。2015年11月，住建部初步确定在100个县（市、区）开展全国农村生活污水治理示范。
农村环境整治在2015年得到各省政府和环保企业的积极回应，加之“水十条”提出了明确的要求，从而成为一大社会关注的热点，地方政府尤其是县市级政府的PPP项目，大部分均涉及农村水环境整治。
（4）我国污水处理行业技术水平
①按污水处理程度分类
现代污水处理技术，按照污水处理程度，可分为一级处理、二级处理和三级处理。一级处理，也称预处理，是通过沉淀、浮选、过滤等物理方法去除污水中的悬浮状固体物质，或通过凝聚、氧化、中和等化学方法，使污水中的强酸、强碱和过浓的有毒物质得到初步净化。
二级处理，是污水处理过程的核心步骤，是利用生物化学作用，去除污水中呈溶解状态和胶体状态的有机物、氧化物、硫化物，使污水得到进一步净化。对污水进行二级处理时，多采用活性污泥法、生物膜法等生物处理方法。
三级处理，是污水深度处理。三级处理可进一步去除二级处理中未能去除的污染物，如磷、氮以及生物难以降解的有机污染物、矿物质、病原体等。三级处理出水水质较好，能达到工业用水、城市用水甚至饮用水的水质标准。
②按处理原理分类
现代污水处理技术按其作用原理可分为物理处理法、化学处理法和生物处理法三类。
1）物理处理法
物理处理法是通过物理作用分离和去除废水中不溶解的呈悬浮状态的污染物的方法，主要有筛滤法、沉淀法、气浮法、过滤法和反渗透法等，物理处理法通常用于预处理、一级处理和深度处理。
②化学处理法
化学处理法是利用化学反应分离污水中的污染物质的处理方法，主要有中和、电解、氧化还原和电渗析、气提、吸附、吹脱、萃取等方法，一般适用于工业污水处理。
③生物处理法
生物处理法是利用微生物的代谢作用，使污水中呈溶解性、胶体状态的有机污染物转化为稳定的无害物质的处理方法，主要可分为好氧氧化法和厌氧还原法，其中好氧氧化法则广泛用于处理城镇生活污水，主要包括活性污泥法和生物膜法等。目前，城镇污水处理过程中，应用最为普遍的即活性污泥法及其相关的衍生技术的生物处理工艺。
活性污泥法技术即是将空气连续送入含有大量溶解有机物质的污水中，经过一段时间后，水中即形成生物絮凝体-活性污泥，通过附着其上的微生物的新陈代谢作用，将有机污染物转变成无毒的气体（CO2、N2等）、液体（水）和富含有机物的固体（如微生物群体或称生物污泥）；最后通过固液分离，实现生物污泥与净化处理水的有效分离的过程。由于活性污泥法具有较高的化学转化效率，对城市污水及有机工业废水中所含的污染物的处理效率高，因此成为传统的成熟技术。
④新兴处理法
近年来新出现的MBR工艺，即又称膜生物反应器技术，是一种由活性污泥法与膜分离技术相结合的新型水处理技术，其基本原理是：通过膜的微孔分离，将需去除的有机物被阻挡在外，被活性污泥中的微生物和细菌分解，从而达到净化污水的目的。与传统工艺相比，MBR工艺具有出水水质优质稳定、剩余污泥产量少、易于实现自动控制等优点，但仍存在建造成本高、容易导致膜污染、能耗高等缺点，目前应用范围还相对比较小。
另一种新兴工艺为SBR，即序列间歇式活性污泥法（Sequencing Batch Reactor Activated Sludge Process），是一种按间歇曝气方式来运行的活性污泥污水处理技术，又称序批式活性污泥法。与传统污水处理工艺不同，SBR技术采用时间分割的操作方式替代空间分割的操作方式，非稳定生化反应替代稳态生化反应，静置理想沉淀替代传统的动态沉淀。它的主要特征是在运行上的有序和间歇操作，SBR技术的核心是SBR反应池，该池集均化、初沉、生物降解、二沉等功能于一池，无污泥回流系统。
（5）行业经营模式
目前，我国城镇污水处理行业处于市场化改革的发展阶段，主要存在以下几种经营模式：
①政府直接经营
政府直接经营是指政府直接实施污水处理项目的建设和运营工作，项目建设资金来源于国家资金和地方配套资金，运行经费来源于地方政府行政拨款。当前，我国仍有相当部分地区的城镇污水处理厂系由政府直接经营管理。
②BOT特许经营模式
BOT（即建设-运营-移交）模式，是指政府通过特许经营协议，授予企业特许经营权，由企业负责污水处理设施项目的投资、建设、经营和维护。企业通过在特许经营期内向政府提供污水处理服务并收取服务费用，由此回收项目的投资和运营等成本并获得合理的回报。特许经营期限届满，企业将设施无偿移交给政府。
③TOT特许经营模式
TOT（移交-运营-移交）模式，是指政府通过特许经营协议，出让已建成的污水处理设施的使用权，并授予企业在特许经营期内的经营权，由企业负责污水处理项目的运营和维护等。企业通过在特许经营期内向政府提供污水处理服务并收取服务费用，由此回收项目的投资和运营等成本并获得合理的回报。特许经营期届满，企业仍需将设施无偿移交给政府。
④BT模式
BT即建设-移交，是指根据政府方通过对选定的投资者予以授权，由投资者负责进行项目的建设（包括筹集资金），并在规定时限内将建成后的符合质量要求的项目移交给政府方，政府方根据事先签订的回购合同在一定期限内分期向投资者支付项目总投资并加上合理资金回报。该模式一般作为政府利用外部资金来进行环保项目建设的一种融资模式。
⑤委托运营模式
委托运营是指政府将建成或即将建成的污水处理项目，整体委托给专业的水处理运营商进行运营管理，并支付一定的运营管理费用的经营模式。
（6）行业预计市场容量情况
2014年4月发布的“水十条”提出了七项指标，重点从重点流域、黑臭水体、饮用水、地下水、近岸海域、经济发展重点区域和缺水城市七个和生活息息相关的领域进行重点控制。除了这七个方面，水质提标改造、城镇污水处理、污泥处置等都是目前水处理行业的热门方向。
环保部规划，公开提出“十三五”期间我国的环保市场总投资将达到17万亿元。根据近两年环保在GDP（GDP假设6%增长）中的占比2%进行估计，“十三五”期间市场规模达8.1万亿，若不按照2%的固定值，而是按照环保部每年20%的增长规划，市场规模将达9.7亿。故预测环保总体将达到8.1～9.7万亿之间。
单就水处理市场看，从生活污水、工业废水和流域治理三个大方面计算，十一五期间总计6400亿投入；十二五期间实现84%增长，达1.18万亿投入；十三五规划重点强调的情况下，保守假设50%的增长，将达到1.77万亿，再加上目前快速增长的净水器市场到2020年近1300亿的规模，十三五期间，在水十条的催化下，水处理市场将达到1.9万亿的规模。
（7）行业生产布局及集中度
由于目前国内水务行业，无论是新建还是原有的自来水厂、污水厂的改造数量都非常巨大，国内水务市场拥有广阔的空间。从竞争主体来看，在国家政策对于社会资本进入水务市场的鼓励之下，水务行业形成了多种水务投资企业相互竞争的局势，主要情况如下：
1、属地公司转型企业：属地公司转型企业拥有很好的政府资源和属地的垄断经营权，在同行间的品牌影响力较大。该类企业通过长期的经验积累，具备了较强的运营能力。但由于长期垄断经营，股权结构相对单一，竞争意识不强。虽然该类企业一般资金实力有限，融资渠道单一，但现金流较为稳定，有望在建立健全激励机制，利用现有属地项目加强人才储备的同时，实现一定程度的跨区域经营。
2、外资企业：跨国水务集团依托强大的世界级水务运营品牌，结合雄厚的资金实力和技术研发实力，在大型高端项目中占有一定的市场份额。他们通过寻找合适的熟悉中国国情的战略合作伙伴，在中国建立研发中心，采用直接投资、BOT、合作经营、控股或收购等方式参与国内水务行业的竞争。
3、国内战略投资企业：国内战略投资企业随着近年来公司品牌形象和融资能力的迅速提高，企业竞争力得到较快提升。由于拥有长期积累的运营管理经验及天然的本土优势，该类企业在异地扩张时容易得到同业的接受，容易对规模较小的外埠市场进行整合。其中，部分国内战略投资企业已经成功转型为半专业化服务企业。
4、民营企业：民营企业能够通过灵活的市场手段，在取得一定的政府支持基础上，结合本土优势及其对水务行业的深入了解，企业战略定位比较准确。但由于水务行业涉及国计民生，对一国的经济社会稳定十分关键，因此，目前进入该行业的民营企业相对较少，所占市场份额也较为有限。
受长期计划经济体制以及环境保护公益性特征的影响，中国的污水处理服务，特别是城市生活污水处理市场化受到了某种程度的限制，水处理行业仍存在较强的地域性，因此市场集中度并不高。整个行业中骨干企业相对较少，大部分企业技术水平较低，竞争力弱，行业缺乏领导者。
当前，传统污水处于“运营+产能建设外扩”阶段，污水处理量的提升来自管网配套和新建产能，项目投资增量主要来自管网配套带来的产能利用率提升、BOT新建项目、TOT或股权收购已有项目。未来，有良好信誉且资金实力雄厚的企业将加快其扩张的步伐，行业的集中度将逐步提高。
（8）行业进入的主要障碍
①技术壁垒
污水处理系统涉及多种技术组合、工艺流程、设备调试。目前大部分污水处理公司仅能对其中一种系统或部分领域提供处理服务，完全能够根据特定项目提供包含给水、排水、中水以及冷凝水全部处理系统的企业很少。
同时，随着国家环保标准的不断提高和环保政策的不断加强，工业项目不断向大型化、高能效的方向发展，行业内企业纷纷加大研发力度，污水处理技术也在不断推陈出新，这使得行业外企业进入行业的门槛越来越高。
②既往业绩和成熟经验壁垒
由于污水处理系统对于工业生产的安全稳定运行及维护城市居民生活的稳定具有非常重要的影响，因此客户对污水处理系统运行的稳定性、可靠性具有非常高的要求。各地政府及其下属部门都极为看重企业既往业绩和经验情况。而且企业所提供的污水处理服务的质量高低也会极大地影响到其获得新项目的能力。比如，在招投标中，污水处理企业必须具有同类或同性质项目的成功服务经验，才可能成为各地政府及其下属部门的招标对象。同类或同性质项目的既往业绩极大的构成了污水处理行业的进入门槛。
③资金壁垒
对于BOT模式、TOT模式等行业内通行的业务模式，均需要服务商投入大量的资金，比如向客户开具投标保函、履约保函，以及在设备采购及施工环节将面临大量的资金支出，因此对污水处理公司的资金规模要求较高。而各地政府及其下属部门在选择合作服务商时也会重点考虑对方的资金实力，以免日后因资金流断裂而延误工期。因此，资金规模为从事污水处理服务业务，尤其是大型水务项目的重要壁垒。
④政策壁垒
目前政府普遍采取区域内特许经营的方式对进入污水处理企业进行管理和限制。污水处理企业的投资主体、设立标准、建设规划、设施标准、运行规则、收费标准、安全标准、环保标准等均需要取得政府有关部门的批准。政府部门对污水处理企业的资质管理和特许经营管制构成了进入行业的政策壁垒。
⑤地域壁垒
污水处理行业以及整个水务行业是一个自然垄断的行业，具有较强的地域性特征。自来水厂和污水处理设施作为一地区的基础设施，按地域供求关系分布和设计，政府不允许地区供排水设施形成较大的过剩产能。地域性限制对其他投资者进入本行业构成制约。
（9）上下游关联行业介绍
污水处理行业的发展与上、下游行业之间存在相互依存、互为促进的重要关联性。上游行业的水处理剂、水处理设备和材料、电气设备、建材原料的价格将直接影响水处理行业的成本，对行业内企业的利润产生影响。
对上游行业产品的需求增加、产品价格上升将增加水处理行业的运营成本，对水处理行业产生不利影响。反之，上游行业竞争加剧、产品价格下降将增加水处理行业的利润，对水处理行业产生有利影响。
如果下游行业发展迅速，对水处理系统的需求大幅增加，将会带动水处理行业的发展，提高水处理行业的利润总量。反之，下游行业开始停止对水处理系统投资，则会降低水处理行业的需求，进而减少水处理行业的利润总量。
随着国家环保力度的提高以及技术的不断进步，下游行业对环保水处理行业设计水平、建造工艺、建造材料等会提出新的要求，这将使得污水处理公司不断研究开发新技术、运用新工艺，以适应市场需求的转变。
污水处理行业产业链如下图所示：
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3. 2、污水处理行业经营情况
（1）污水处理业务模式
鑫远集团污水处理业务主要由全资子公司鑫远水务通过长沙市开福污水处理厂进行运营。
鑫远水务为2005年鑫远集团和长沙市排水有限责任公司基于开展长沙市开福污水处理工程合作共同设立的项目公司。根据长沙市发展计划委员会2003年10月28日长计投[2003]749号文《长沙市发展计划委员会关于长沙市第一污水处理厂二期扩建工程项目建议书的批复》，同意长沙市开福污水处理工程（一污二期）项目的立项建设，建设内容包括新建一座污水处理厂及其配套管网，建设规模为日处理城市污水20万立方米。
根据长沙市政府对长沙市公用事业管理局[2005]205号文件的批复，长沙市政府决定以股权招标结合BOT的方式建设长沙市开福污水处理工程，即通过邀标方式选择投资人，由中标人与长沙排水共同成立鑫远水务以BOT方式建设长沙市开福污水处理工程。经招标，鑫远集团为中标人；鑫远水务的经营期为31年，长沙市公用局同意授予鑫远水务独家的特许经营权，以投资、设计、建设、运营和维护长沙市开福污水处理工程，提供污水处理服务，将处理达标的污水排入湘江，并在特殊期满后将长沙市开福污水处理工程项目无偿、完整移交给长沙市政府指定的机构或部门。目前开福污水处理厂正计划进行提标改造及扩建工程，并已获得长沙市发展与改革委员会“长发改[2015]202号”立项批复和长沙市环境保护局“长环管更[2015]1号”环境影响评价，工程完成后开福污水处理厂将拥有日处理城市污水30万立方米规模的能力。
鑫远水务污水处理业务主要通过获得污水处理的特许经营权的方式来开展上述业务，获得上述特许经营权的主要方式为公开招标及谈判协商。鑫远水务在开展业务的过程中均形成了健全的业务流程管理体系。在具体开展业务时，通常按照内部的特许经营权业务流程进行，流程具体情况如下：
1、招标信息收集
通过收集网络报纸等媒体刊登的招投标信息、联系相关政府管理部门、与现有客户持续沟通、与潜在客户直接联系、与长期合作方互通信息来进行招标信息收集。
2、组织投标
相关人员负责将有关工程招投标的文件和其他资料进行统一整理、筛选，初步评审投标的可行性，提出初步意见后上报分管人员审批；高管人员审批投标后，组织投标项目组，购买标书，提交资格预审文件，进行投标前工程调查和评审，组织编写投标文件，报审核后参与投标。
3、项目谈判与签订合同、项目前期交接
在项目中标以后，鑫远水务将与当地政府就项目的相关协议进行协商及谈判，最终与当地政府签订特许经营权协议。
4、项目建设
BOT项目的建设阶段中，鑫远水务管理层就BOT项目建设过程中的重大事项做出决策，并负责BOT项目建设期的组织和实施工作。
5、交工验收
交工验收由鑫远水务组织、监理单位、设计单位、承包商、施工单位、设备总包单位以及项目所在地的相关政府部门等参加验收工作。
6、竣工验收管理
试运行期满后，鑫远水务组织由BOT项目所在地相关政府部门、设计单位、施工单位、监理单位等参加的工程项目竣工验收。
（2）污水处理业务经营情况与工艺流程
开福污水处理厂于2008年4月正式运行，目前运营情况良好，收入和现金流稳定。2013年、2014年和2015年1-11月，负责开福污水处理厂运营的鑫远水务分别实现营业收入3，213.50万元、3，501.61万元和2，976.24万元，实现净利润2，891.11万元、2，546.05万元和1，569.60万元。
开福污水处理厂一期纳污范围包括便河区、四方坪区、新河三角洲、金霞开发区和新世纪（筒车坝区）的一部分，服务总面积24.27平方公里。长沙市开福污水处理厂一期工程日处理规模为20万立方米，其中一级处理能力为43.755吨/日，二级处理能力为20吨/日。开福污水处理一期工程建设项目包括厂区和金霞、墙板厂、筒车坝三座污水提升泵站及配套管网建设，项目总投资约3.9亿元。污水处理工艺采取占地面积较省，处理效果高效、稳定、可靠，容积和设备利用率较高的MSBR工艺。该工艺采用改良式序列间歇反应器工艺（Modified Sequencing Batch Reactor），结合传统活性污泥法技术开发的污水处理系统，结合了传统活性污泥法和序批式活性污泥法技术的优点，无需间断流量，同时省去了多池工艺所需要的更多的连接管、泵和阀门，该工艺中主要设备均进口。
开福污水处理厂一期工程进出水水质设计值如下表：
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注：BOD5：第5天好氧微生物氧化分解单位体积水中有机物所消耗的游离氧的数量；CODcr：重铬酸钾作为氧化剂测定出的化学耗氧量；SS：混合液中活性污泥浓度；TN：所有形态的氮化物；TP：所有形态的磷化物。
目前，开福污水处理厂污水处理工艺具体流程如下图所示：
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报告期内，开福污水处理厂主要经营指标情况如下表所示：
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（3）污水处理业务经营资质
鑫远水务进行污水处理业务涉及的主要资质如下表所示：
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（4）污水处理业务质量控制制度
鑫远水务结合具体运营情况，依据GB/T19001-2008《质量管理体系要求》、GB/T24001-2004《环境管理体系规范及使用指南》和GB/T28001-2011《职业健康安全管理体系要求》，制定了《质量、环境、职业健康安全一体化管理手册》，旨在实现下列目标：
1）鑫远水务有能力稳定地提供满足顾客/相关方要求和符合法律法规要求的合格产品和服务；2）通过质量、环境及职业健康安全管理体系的有效应用，持续改进，并不断有效运行，实施事先控制、预防为主、产品合格、顾客满意、排放达标、节能降耗、安全生产、预防职业病，以保证符合顾客/相关方与法律法规的要求，提高顾客/相关方满意度；3）为鑫远水务进行内部审核和第二方、第三方审核评价质量、环境及职业健康安全管理体系，向外界展示符合性提供依据。
环境保护方面，鑫远水务作为一家专业的污水处理企业，对环境保护保持高度重视。报告期内，鑫远水务遵守了国家和地方的环保法律法规，履行了建设项目环境影响评价和“三同时”制度，主要污染物的排放达到国家和地方规定的相关标准，满足排污许可证和地方政府规定的排污总量控制要求，达到国家环保相关标准。
安全生产方面，鑫远水务高度重视安全生产工作，报告期内鑫远水务未发生安全生产事故。鑫远水务已建立健全《安全管理机构和安全管理人员的管理制度》、《安全检查及隐患整改管理制度》、《安全设施管理制度》、《安全生产管理制度》、《化验室化学危险品管理制度》、《设备检维修安全管理制度》、《紧急情况处理预案》、《消防管理制度》和《事故管理制度》等制度。
（四）拟购买资产酒店经营业务
4. 1、酒店经营业务概况
鑫远集团酒店经营业务主要通过白天鹅分公司开展经营，旗下运营的酒店为白天鹅酒店。
(下转A43版)
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