6.84%，资产负债率及综合付息成本较同行业水平均相对较低。

　4、团队高效稳定，项目运作经验丰富

　公司实际控制人黄如论先生于1991年在福州开始经营房地产业务，具有近25年的房地产投资和开发经验，从福州本地房地产公司到全国知名，规模庞大的地产集团，黄如论先生如今的投资区域遍及福州、北京、重庆和合肥，以及中国香港、菲律宾等地。由于公司单个项目体量较大，需要较强的销售能力，因此在公司的统一协调下，项目公司对销售人员的要求较高，不仅考核其住宅的销量，还考核售后服务的频率及质量，同时给予销售人员较强的激励机制。

　公司的高层领导经历了中国房地产行业多年的起伏，开发经验丰富，资源调配自如，在面对不同房地产行业周期时能应对自如；同时，公司销售团队人员充足，经验丰富，销售机制完善有效。

　（三）公司未来发展战略及方针

　近年来，随着改革开放的不断深化和经济结构的转型，我国宏观经济进入了“新常态”。房地产行业一方面受到了国家的宏观调控，另一方面也随着城市化进程的推进出现了新的变化。

　针对复杂的宏观经济和越发多变的市场环境，结合现有的资源、优势，公司未来发展规划如下：

　1、面对变革拓展思路，大力促进房地产销售

　公司房地产业务在过去的发展中依托规模与品牌的优势，取得了良好的经营业绩。面对房地产行业环境新的变化，公司在今后的发展过程中既要以过去的成绩为基础，也要拓宽思路面对更加复杂的市场情况。目前，公司的土地和项目储备仍较丰富，依然具有较大规模的房地产开发和销售潜力。未来的房地产开发业务中，公司将更加倡导务实的工作作风，管理干部将根据市场的新变化、管理的新特点，以归零心态，从点滴做起，立足实际情况，重新积累经验；同时，管理干部身先士卒拓展销售渠道，充分运用所学所知，灵活地面对市场变化，充分利用上下销售、内外销售、网络销售、滚动销售、情感销售等多种方式促进和巩固公司房地产销售业绩。

　2、坚定服务意识，树立服务情感

　公司属于广义服务业，过去的发展来自广大消费者的支持，未来的转型要求公司进一步提升内外服务质量。在如今国内消费和房地产行业低迷下行的背景下，公司在经营上脱颖而出的根本出路就是主抓服务，提高服务意识，树立口碑，用品牌的影响力占有市场，用灵活的经营手段争创最佳盈利，保持公司的持续发展。

　3、通过多种手段加强内部成本管理

　面对国民经济下行，公司提出精简开支、节约资源的成本控制方针，公司管理层要求各部门必须厉行节约，从采购材料、工程承包、工程营运等各环节入手，运用多元化的手段控制内部成本，搭建更加健全、完善的财务成本管理信息系统，利用信息化、数据化的系统建设加强成本考核，提高成本管理效率。

　4、推进传统业务和资本运作相结合的发展模式

　经过近25年的发展和积累，公司已发展成为国内知名的大型房地产开发集团，并拥有了较强的品牌优势，同时公司积极涉足金融领域，先后投资了北京银行股份有限公司、富滇银行股份有限公司、中信建投证券、新华人寿保险股份有限公司等大型金融机构，实现了公司资产的保值、升值，并促进了公司的持续发展。

　（四）公司业务情况

　公司根据其子公司经营业务的不同，按照行业可以分为房地产业务收入、购物中心业务收入和其他业务收入，报告期内具体情况如下：

　单位：万元，%

　■

　2012-2014年及2015年1-6月，公司营业收入总计分别为2,083,331.51万元、2,418,944.25万元、2,294,030.26万元和1,058,160.52万元。公司房地产业务收入是其主要来源，报告期内占营业收入的比重分别是84.05%、90.36%、90.08%和91.30%。

　（四）公司合规经营情况

　最近三年，公司不存在重大违法违规及受处罚的情况。董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的规定。

　七、发行人报告期内是否存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用，或者为控股股东、实际控制人及其关联方违规提供担保的情形

　报告期内，发行人不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用，或者为控股股东、实际控制人及其关联方违规提供担保的情形。

　第四节财务会计信息

　本公司2012年度、2013年度和2014年度财务报告根据《企业会计准则》的规定编制，且已经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了中天运[2015] 审字第90638号标准无保留意见的审计报告。本公司2015年1-6月的财务报表未经审计。

　如无特别说明，本节涉及2012年度、2013年度和2014年度的财务会计信息均摘自本公司经审计的2012-2014年度合并财务报表；2015年1-6月的财务会计信息均摘自本公司未经审计的2015年1-6月合并财务报表。

　一、报告期内的财务报表

　（一）合并财务报表

　1、合并资产负债表

　单位：万元

　■

　■

　2、合并利润表

　单位：万元

　■

　3、合并现金流量表

　单位：万元

　■

　■

　（二）母公司财务报表

　1、母公司资产负债表

　单位：万元

　■

　2、母公司利润表

　单位：万元

　■

　3、母公司现金流量表

　单位：万元

　■

　二、报告期内的财务指标

　■

　■

　注：上述财务指标均依据合并报表口径计算，各指标的具体计算公式如下：

　（1）流动比率＝流动资产/流动负债

　（2）速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债

　（3）资产负债率＝总负债/总资产

　（4）每股净资产＝期末净资产/期末股本总额

　（5）EBITDA=利润总额+财务费用中的利息支出+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

　（6）销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入

　（7）销售净利润=净利润/营业收入

　（8）利息保障倍数＝（利润总额+财务费用中的利息支出）/（财务费用中的利息支出+资本化利息支出）

　（9）EBITDA利息保障倍数=EBITDA/（财务费用中的利息支出+资本化利息支出）

　（10）应收账款周转率＝营业收入/应收账款平均余额

　（11）存货周转率＝营业成本/存货平均余额

　（12）加权平均净资产收益率根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号-净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）的要求计算

　（13）每股经营活动产生的现金流量净额＝经营活动产生的现金流量净额/期末股本总额

　（14）每股净现金流量＝现金及现金等价物净增加额/期末股本总额

　三、本次债券发行后公司资产负债结构的变化

　本次债券发行后将引起公司资产负债结构的变化。假设公司资产负债结构在以下假设条件下产生变动：

　1、相关财务数据模拟的基准日为2015年6月30日；

　2、假设不考虑本次债券发行过程中产生的融资费用，本次债券募集资金净额为120亿元；

　3、假设本次公司债券在2015年6月30日发行完毕。

　基于上述假设，本次债券发行对公司的资产负债结构的影响如下：

　■

　本次募集资金全部补充流动资金后，公司的资产负债率将上升至70.62%，但流动比率提高，且非流动负债占负债总额比例上升，有利于公司债务结构的优化以及负债管理水平的提高。

　第五节募集资金运用

　一、本次发行公司债券募集资金数额

　根据《证券法》、《管理办法》等相关法律法规的规定，并结合公司财务状况及资金需求状况，经公司执行董事批准，并经股东会审议通过，公司向中国证监会申请公开发行不超过120亿元（含120亿元）公司债券。

　二、本次发行公司债券募集资金的使用计划

　本次发行公司债券的募集资金扣除发行费用后拟用于补充公司营运资金、调整债务结构，对于保障公司顺利进行项目开发及运营具有重要意义。

　公司所属的房地产行业为资金密集型行业，项目开发周期长，资金占用量大。截至2015年6月30日，公司有息债务期末余额合计达2,071,881.47万元，其中短期债务余额（含短期借款和一年内到期的长期借款）为488,992.95万元，长期债务余额为1,582,888.52万元。2015年1-6月，公司经营活动产生的现金流量净额为-227,557.02万元，公司对流动资金的需求较大。

　根据公司未来期间的经营规划，公司经营规模扩大将面临较大的资金需求，本次债券募集资金用于补充流动资金、调整债务结构，可有效地降低资金成本，为公司房地产项目后续开发提供资金支持，以帮助公司更好地应对经营规模扩张带来的流动资金压力，保障公司的中长期发展。

　三、本次募集资金运用对公司财务状况的影响

　本次发行公司债券募集资金运用对公司财务状况和经营成果将产生如下影响：

　（一）公司短期偿债能力增强

　以2015年6月30日公司财务数据为基准，本次债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，公司合并财务报表的流动比率将由发行前的1.70增至发行后的1.96，公司流动比率将得到一定的提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力增强。

　（二）有利于拓宽公司融资渠道，提高经营稳定性

　公司自设立以来，主要资金来源为内部经营积累和外部信贷融资，对外融资渠道较为单一，容易受到信贷政策的影响，融资结构有待完善和丰富。目前，公司正处于快速发展期，资金需求量较大，而金融调控政策的变化会增加公司资金来源的不确定性，增加公司资金的综合使用成本，因此要求公司拓展新的融资渠道。通过发行固定利率的公司债券，可以锁定公司的财务成本，避免由于未来贷 款利率变动带来的财务风险，降低公司的综合资金成本。

　综上所述，本次发行公司债券，将有效地拓宽公司融资渠道，增强公司的短期偿债能力，锁定公司的资金成本，满足公司对营运资金的需求，促进公司健康发展。

　四、募集资金专项账户管理安排

　按照《管理办法》的相关要求，公司设立了本次公司债券募集资金专项账户及专项偿债账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。

　专项账户相关信息如下：

　1、开户行：工商银行北京世纪金源支行

　户名：世纪金源投资集团有限公司

　账号：0200069919201030729

　2、开户行：农业银行北京市分行营业部

　户名：世纪金源投资集团有限公司

　账号：11-240101040010643

　3、开户行：中信银行北京世纪城支行

　户名：世纪金源投资集团有限公司

　账号：7113610182600044001

　4、开户行：兴业银行北京金源支行

　户名：世纪金源投资集团有限公司

　账号：321240100100137039

　5、开户行：民生银行北京世纪金源支行

　户名：世纪金源投资集团有限公司

　账号：0151014170000160

　6、开户行：北京银行世纪城支行

　户名：世纪金源投资集团有限公司

　账号：20000012686500001304008

　第六节备查文件

　一、备查文件

　1、公司最近三年财务报告及审计报告和最近一期的财务报告；

　2、主承销商出具的核查意见；

　3、公司律师出具的法律意见书；

　4、资信评级公司出具的资信评级报告；

　5、债券持有人会议规则；

　6、债券受托管理协议；

　7、中国证监会核准本次发行的文件。

　二、查阅地点

　在本次债券发行期内，投资者可以至本公司及主承销商处查阅本募集说明书摘要全文及上述备查文件，或访问上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）查阅募集说明书及摘要。