□本报记者 徐文擎

　随着嘉实基金和上海城市地产携手推出公募行业首款商业不动产PE，公募支持实体经济发展创新再进一个新阶段。

　中国证券报记者了解到，2015年8月，嘉实基金子公司——嘉实资本发行了一只名为“融瑞城市世贸系列专项资产管理计划”的专户产品，累计融资规模预计达11.9亿元，所募资金将用于向PE投资并最终用于收购项目公司的股权、运营及收购标的的装修改造。目前一期计划和二期计划已经完成募资，合计约4.5亿元，并都将在8月中下旬开始投入使用。

　公募支持实体经济再创新

　继嘉实元和之后，嘉实基金再次将目光投向了实体经济领域，并再度涉足另类投资领域。

　“今天我们已经把嘉实的投资领域，从对着电脑的标准品扩展成能够更深入地与经济发展的自身本质相关联的产品。无论是上市公司还是非上市公司，只要是好的投资标的，能更直接地有益于实体经济的发展，有益于社会价值的创造，都应该去做。”嘉实基金总裁赵学军表示。

　事实上，近年来随着整体宏观经济形势和地产行业走势的变化，基金子公司的房地产金融业务也一直在谋求创新转型。嘉实资本副总经理王艺军透露，房地产金融一直是嘉实资本非常重要的业务领域，未来转型方向包括房地产私募股权基金和REITs。作为公募行业首款房地产PE，该只产品的诞生颇具破冰的意味。

　王艺军称，融瑞城市世贸系列专项资产管理计划的主要收益来源是租金收入与物业资产增值，“固定+浮动”的收益设计使其兼具固收与权益的双重投资特性，而收益路径是以优惠价格获取已建成并投入使用的成熟商业项目，通过物业改造提升价值，最后借助嘉实的公募基金优势，以股权转让、发行REITs或者零散出售等多元化退出途径实现价值。

　在产品的交易结构上，在项目收购的顶层成立了有限合伙企业，嘉实资本的专项计划在成为有限合伙企业LP的同时，引入战略合作伙伴——上海城市地产共同成立深圳城市嘉实投资管理公司，作为项目的GP。而项目的投资标的为上海外滩金融贸易区内的优质物业——世界贸易大厦，总建筑面积68182平方米，为总高38层的甲级写字楼，标准层面积约1600平方米。收购采用承债式股权转让的方式，从交易对手摩根士丹利和上海国盛集团手中合计取得上海盛慧投资管理公司的100%股权。

　另外，在产品结构上，优先和次级的比例是7：3。“从产品期限来说区别于房地产融资型的债权型产品，这次的期限是5+1年，主要用于向PE进行投资。”王艺军称。另外记者获悉，上海城市资产也投入部分资金，占次级端资产的30%。

　盘活存量实现资产增值

　值得注意的是，嘉实此次参与实体经济转型的入口选择了房地产存量市场。

　“过去20多年，中国房地产存量很少，主要靠增量开发，但现阶段市场已经进入到增量占比越来越低、同时存量质量还待提高的局面，专注于让存量变得更好不仅贴合节约型社会的要求，也孕育了新的投资机会。”赵学军提到，而这也是嘉实选择上海城市地产作为战略合作伙伴的原因。

　资料显示，上海城市地产控股有限公司成立于2000年，专注于商业地产投资、并购和运营管理，主要投资一二线城市核心地段的写字楼、商场和酒店，成功改造案例包括上海家饰佳宜山店、上海银东大厦和北京万豪中心等全国各地多处商业地产，目前是一家市值近百亿元的企业。嘉实与上海城市地产在“盘活存量”理念上的一致性，是促成双方“联姻”的重要原因。

　“过去15年，我们坚持不买地，只做价值投资，主要通过收购烂尾楼或问题资产，把它的品质进行重新定位改造和细致提升来实现资产的增值。”上海城市地产董事长王张兴称。另外他还提到，这个项目难度在于边办公边改造，对管理的要求很高，因此项目整体做了“5+1”的时间设计，但就目前的施工计划和实际情况来看，投资回报会比预期更好。

　嘉实推出首款商业不动产PE，无疑是从传统投资向另类投资迈出的重要一步。做出这样的思维变革，嘉实基金总裁赵学军认为很重要的一个推动力是为了满足客户多元化的资产配置需求和风险收益需求，从以产品为导向朝以客户需求为导向转变。

　赵学军表示，此次资管项目的GP城市嘉实是以私募形式出现的主体，而在未来，该基金有可能通过“PE+REITS”的模式实现退出，而作为REITS业务的试点单位，嘉实在该领域有着多年的研究与准备，这无疑又将是公募行业支持实体经济创新的又一重要事件。